长租公寓舆论风波后的冷思考上：危机根源是什么？

网络上刷屏，长租公寓一次次被推上风口浪尖，掀起了各路言论：

普通民众：“是公寓企业和中介的锅”

涉事企业：“企业不是主要推手”

业内人士：“呼吁监管并立法”

除了刺痛大众神经外，资金链危机、房租暴涨、甲醛房三个焦点问题背后的原因，也在这波舆论的浪潮里，引得各界纷纷发声。

观点一： 金融与资本刺激了行业野蛮生长

长租公寓具有广阔市场，近年来引得各路资本蜂拥而至。据蜂鸟屋不完全统计，截止2018年6月31日，集中式和分散式公寓总融资共计超过150亿。资本的大量涌入，让众多房企和机构纷纷加入了逐利的队伍。这支队伍有着很强的抢占市场份额的冲动，在巨大的房源竞争压力下，利用各种兴起的金融产品高价争夺房源、筹资扩张，部分企业最终难以控制局面，资金链断裂。

“影响房租涨跌有三个关键因素，业主、市场供求关系和金融体系。而租赁关系很简单，就是房东、租客和中介服务机构，如果中介只是信息交互平台，就不会影响到租金，现在多个金融产品的出现，让原本单纯的关系发生了转化和强弱之分。”——财经十一人《独家 部分银行暂停租房贷 长租公寓走到十字路》

“一个行当，如果过度金融化、过度放杠杆，必然会造成金融风险和社会风险。”——Wind资讯《长租公寓爆仓！商业玄机暗藏风险》

“长租公寓的大量入市的确对房租上涨起到了推动作用，但光凭几家长租公寓运营商并不具有操纵一线城市房租市场的能力。所以，房租上涨的大锅，不能全让长租公寓背。更应该警惕长租公寓背后的资本。”——克尔瑞咨询《房租上涨这个锅，长租公寓到底该不该背？》

“在时下国家严控楼市的大背景下，大量资本会抽离出楼市涌入租房市场，这必然导致当下租赁市场超过一半的房源被各种租赁代理机构垄断，在短期内拉高了租金价格。”——纵横《被约谈的“互联网+中介”真有本事垄断市场、推高房租吗？》

“资本的裹挟、金融杠杆的助推，让有些长租公寓公司变了味，不再是提供优质租房服务的中间商，而是玩过度金融化、过度放杠杆的金融游戏。这样的新模式、新业态不仅扰乱了租房市场正常的定价机制，更隐藏着金融风险隐患。”——地产精英社群《长租公寓目前存在哪些问题？未来房屋租赁将走向何方？》

观点二： 租房市场供需不平衡

近几年，多数城市尤其是一线城市的住宅用地供应都在大幅减少，这是导致新增租赁房源大幅下降的部分原因。此外，各大城市对棚户区、群租房的改造行动，也加剧了房源的供需不平衡。

“从热点城市来看，房源减少的主要原因是对棚户区、群租房的改造。例如，在上海张江地区，用八个月的时间就将 1036 套群租房降到了 16 套，而这样的整治行动在各大城市都在进行，加剧了房源的紧张度。”——地新引力《房租上涨这个锅，长租公寓到底该不该背？》

“在时下国家严控楼市、坚决遏制房价上涨的大背景下，租房市场供求结构出现的新变化，租赁市场的需求陡然上升，租金应声而涨是自然。”——卓融基金《风口席卷租房市场，房租高涨，为什么我们总绕不过房子的坑》

“在对城中村、地下室和群租空间加以整治的情况下，住房供给相对减少，而租赁需求稳定甚至上升，供需关系就相对紧张。”——北京房市《长租公寓房租为什么涨得这么快？》

△7月城市租金上涨情况（数据来源于中国房价行情网）

观点三： 缺少健全的金融监管体系

上述公寓的破产，集中暴露了部分公寓企业违规使用租客信息和租金的行径，也从侧面反映了监管缺失的问题。自国家对租赁市场提供政策之后，相关金融产品不断试水，但金融实践和相关监管却没跟上步伐，而一旦长租公寓企业涉足金融业务，就很容易触发风险。

“此次鼎家事件暴露出行业的症结，并非是利用租金贷、ABS这些金融杠杆过错，而是这个新兴行业急需建立一套金融监管体系。”——钛媒体《长租公寓迎接至暗时刻》

“金融机构与长租公司是合伙关系，他们制造的长租模式需要不断扩张规模才能产生更多利润，但这是一个缺乏监管的金融产品，在舆论中则是导致房租上涨的因素，进而演化成中介、租房价格市场化与管制的争论。我们认为，这其中已经不是住建部门“维护市场运行稳定”问题，而是金融监管缺失。”——21世纪经济报道《社论丨严格监管长租市场中的金融创新》

“发展租赁市场是建立房地产长效机制的重要组成部分，但租赁市场过度金融化也带来了一系列问题，值得警惕，有关部门应该积极介入、加强监管。”——四川经济日报《最经济 打通3关！ 长租公寓秣马厉兵势度多事之秋 》

观点四： 公寓运营商运营能力弱，盈利模式有待提升

长租公寓租金回报周期长，在这种情况下，一些企业会试图通过扩大规模来对冲成本。但是这些企业往往没有建立起成熟的运营体系，盈利方式也并不明晰，在盲目扩张的过程中，一旦资金链出问题，就会致使租户和房东受害。

“长租公寓的资金链隐患主要在于，资金投入大回报低，企业只注重规模化扩张，缺少长期运营思维，难以发掘盈利点。”——迈点空间租赁《长租公寓资金链4大隐患，未来出路在哪里？》

“甲醛问题症结归根结底还在于主要依靠“租金差”获益的长租公寓市场始终未寻求到一种较好的盈利模式。”——安邦智库《屡陷舆论风波，长租公寓遭遇管理之困》

“甲醛房出租，某种程度上就是在“中国式包租”模式下，部分线下运维人员出于业绩压力，为了降低空置、提高房源周转的结果。”——钛媒体《长租公寓迎接至暗时刻》

“现在是长租公寓洗牌的好时机，资金扛杆过高的长租公寓会死掉，真正做运营和精细化管理的公司会成为最后的王者。”——公寓最前线《长租公寓或面临洗牌，运营和管理是制胜关键》

观点五： 缺乏规范措施，管理上无法可依

当前我国长租公寓的发展还处于初步阶段，虽然有各方面的利好政策，但其成长的速度和行业整体规范却形成了极大的落差，拿自如和蛋壳来说，仅仅是这两家公寓品牌，已经拥有超过60万间房源，但整个行业却没有完善的法律法规规束其发展。

“在租赁领域，相关法律可以说是一片空白。现在都是以《通知》等这种形式进行管理，这就造成了在管理上无法可依。在新房、酒店领域尚有一些粗糙的规定，但在长租公寓领域装修标准以及装修后多久可以入住，均无标准，也无法可依。”——21世纪经济报道《自如“甲醛门”背后：长租公寓面临盈利难题，只能靠“租金差”获益？》

“对长租公寓的经营者，监管部门在管控租房贷风险的同时，应尽快针对租房贷出台明确的监管意见，明确金融机构如何操作这项业务。此外，还应加强对企业品质监控力度，出台长租公寓领域装修标准，尽可能做到管理上的有法可依。”————安邦智库《屡陷舆论风波，长租公寓遭遇管理之困》

“长租公寓属于新兴行业，标准化建设和行业自律相对滞后。整个行业对于出租屋的装修过程控制、空气质量缺乏规范化、标准化的共识。”——浙江网易房产《长租公寓风波不断，租金上涨、威胁健康？我们该何去何从》

“一直以来，监管部门对商品房市场有一整套制度约束，但租房市场尚缺成体系的制度规范。”——中国改革信息库《长租公寓走到十字路口 租房贷引出“资本化”争议》

综上所述，目前长租公寓市场尚未形成成熟的资金链体系、良好的盈利模式及创新的运营盈利模式，也十分需要健全的市场制度、金融监管手段来规范其发展。

针对上述长租公寓现存的问题，具体有哪些破解之道呢，见下篇~

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