每经记者实探上海静安“地王”：楼面价超10万 又贵又难的“命题作文”怎么交？

2016年，楼市迎来高光时刻。彼时，商品房销售额激增，房价屡创新高，房企开始疯狂拿地，以期向着千亿目标迈进，“地王”纪录也被频频刷新。

据克尔瑞研究中心统计，2016年共诞生约340宗单价总价“地王”，创下历史新高。上海、深圳两地也相继刷新全国单价、总价“地王”，其中最为抢眼的莫过于上海静安“地王”。

2016年8月17日，融信中国以总价110.1亿元、溢价率139%拿下的当时全国总价最高“地王”——上海静安区中兴社区地块。据测算，该地块名义楼面价10万元/平方米，可售面积楼面价14.3万元/平方米，至今仍保持着全国住宅地块最高单价记录。

两年多已过，如今静安“地王”项目的建设进展如何？在趋冷的大环境下，头顶光环的该“地王”项目将以何种姿态入市？近日，《每日经济新闻》记者实地探访静安“地王”项目时发现，施工铭牌显示的项目竣工日期为2021年3月，入市仍然遥遥无期。

静安地王（东地块）施工铭牌

拿地之初 融信志在必得

《每日经济新闻》记者在现场发现，静安“地王”项目属于闸北区不夜城板块，东自宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，被鸿兴路分为东西两块。地铁3、4、8号线分别经过其东、南、西三个方向，其中与4号线宝山路站的步行距离在10分钟以内，与外滩直线距离2公里、陆家嘴直线距离3公里，被称为“内环稀缺之王”丝毫不为过。

该地块起拍价高达46亿元，起始楼板价达4.19万元/平方米。

2016年8月17日，融信集团经过1个多小时的激烈竞争，击败包括万科、融创、世茂等在内的17家房企及联合体，成功竞得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，最终成交价格110.1亿元。

根据易居克尔瑞的统计数据，当时全国总价最高的住宅地块为2014年1月方兴地产获得的原闸北区大宁路街道325街坊，总价101亿元，即如今的大宁金茂府项目，开盘售价9万~10万元/平方米。

彼时，全国单价最高的地块是2015年12月泰禾集团摘得的深圳宝安区尖岗山A122-0345地块，总价27亿元，楼板价7.99万元/平方米。

成功拿下全国“地王”之后，融信曾向媒体发布通稿称，将采取强强联合、优势互补、合作共赢的轻资产模式开发，坚持股权轻资产的运营模式，携手一线品牌开发商强强联合。

据澎湃新闻当时报道，上海某房企负责人预测，融信是一家新锐房企，此次高价拿地是其全国统筹的考虑。随着上海内环内的地块陆续消化完毕，等2年后该地块上市时，成交价可达到18万元/平方米。如果后续周边还有其他地块出让，单价绝不会低于这块地。

静安地王（东地块）开工情况

进展缓慢 拿地2年方动工

当所有人都认为新“地王”将很快刷新房价新高度时，调控却似乎来得更快。

2016年“3·25新政”规定，非上海户籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年及以上，拥有1套住房居民家庭再买自住房首付款比例不低于50%，购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金。

继而新“沪六条”在2016年10月9日发布；同年11月28日晚，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，从严执行商业银行及公积金差别化信贷政策，在“沪九条”、新“沪六条”基础上，楼市调控再度“重拳出击”。

同时，与围剿“地王”的志在必得形成鲜明对比的是，融信中国在拿地之后近两年里迟迟未见动工，闲置的场地成为附近居民的停车场，废弃共享单车堆成小山，有媒体曾报道称“昔日地王沦为共享单车坟场”。

静安地王（西地块）目前仍作为临时堆放及住所

2018年7月16日，地王终于迈开了建设的脚步。《每日经济新闻》记者在现场的施工铭牌上看到，项目名称仍然使用“中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块新建商品房项目”，两座塔吊正在繁忙作业，工程车辆与建筑工人频繁出入，规划方案中的下沉式广场已现雏形。而在西地块，目前围墙外暂无施工信息，仅能看到建筑工人不时出入，以及堆放部分建筑材料和工人的临时住所。

记者查阅上海静安区政府信息公开目录中的公告获悉，根据有关规定，鉴于该地块建设高品质项目，建设单位申请将东地块民防工程集中配建在西地块。根据区重大办意见和建设单位的承诺，符合相关政策，同意建设单位将东地块配建民防面积集中配建在西地块。

寒冬之下 “地王”前景难测

公告显示，此次出让的N070202单元332-01-A、333-01-A地块面积31034.1平方米，容积率3.54，总建筑面积10.98万平方米。虽是商住地块，但根据规划，住宅比例可达到90%，商业占10%。

静安“地王”项目建设工程规划总平面图 图片来源：静安区规土局官网

和其他中心城区宅地一样，该地块出让条件较为严苛：中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上。另外要求持有100%的商业物业、配建保障性住房5.0%以上等。根据静安区规土局审定的工程设计方案，目前正在施工的东地块限高100米，建筑层数限定为2~29层。

粗略估计，90%的住宅面积中有近3000平方米的配套设施、5000平方米的保障房、14000平方米的自持房，最终可出售的住宅面积仅有约77000平方米。住宅套数931套中的80%需要做成小户型。

限价之下，有市场人士评价，这篇命题作文可谓是“又贵又难”。

2016年12月2日，拥有丰富操盘经验和更高品牌溢价的万科宣布以53.95亿元入股，持有静安项目49%的权益。此前，万科从上置集团手中收购了静安地王所在宝昌路上的高端项目，更名为万科翡翠雅宾利，成功将其送上了2016年上半年上海的豪宅销冠宝座。

《每日经济新闻》记者查阅多个二手房交易平台发现，目前在该项目周围，万科翡翠雅宾利二手均价在95000元/平方米左右，新湖青蓝国际均价约84000元/平方米，与“地王”紧邻的蒙特利名都城在售二手房均价70000~80000元/平方米不等，而静安“地王”项目仅仅楼板价便达14万元/平方米。

即便万科入局该“地王”项目，不少市场人士仍不看好未来项目上市前景。一位不愿具名的分析人士表示：“这个项目100%亏损，只是亏多少的问题”。

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者：“当时全国各地的一批地王大部分都已亏损，静安地王项目不甚乐观。”

而易居地产研究院智库中心总监严跃进则相对乐观，他认为：“上海一些高端楼盘开始入市了，说明上海也开始更加市场化的定价模式，对于一些高端楼盘来有积极意义。房地产政策目前也进入了‘不收紧’阶段，不需要太悲观。”