上海“老破小”的春天又要来了？

喜欢上海的理由喜欢上海的理由01:02来自我是资深房地产人

最近一阶段，如果你稍稍留一下就会发现，大量的楼房外搭起了脚手架，许多的小区挂起了“综合修缮小区”的标识。

随着城市化进程的深入，城市的更新思路已经从过往的大拆大建逐步转变为“拆改留”并举，而且像上海这样城市化发展早的大都市，“拆改留”的思路也正在向“留改拆”大幅转变。

旧城改造的主体无疑就是我们口中所谓的“老破小”，在过往的十几二十年里，说实话，根据当时的城市建设思路，老破小区若是不能幸运地被划入拆迁范围的话，那只能是不断地破败下去，但即便是在大拆大建的年代里，“老破小”们要挤进“拆”的队伍依旧是件遥不可期的事情。

国家最近出台的城市旧改工作指导意见明确了城市的旧改已不再是从前刷刷墙面，粉饰一下脸面的面子工程，而是包含了基础，完善，提升等多项，多方位的改造。城市旧改思路的转变，似乎让“老破小”看到了重新迎来“第二春”的希望，那么作为最先启动旧改新思路的上海，那些已经越来越不受待见的“老破小”是否都能迎来“新生”呢？

今天的文章，柯南准备从三个方面来跟大家深入探讨一下上海老破小的现实问题。

问题一：上海的“老破小”，你究竟了解多少？

无论是买房还是卖房，我们一直会提到两个词，“老破小”，“远大新”，这两个词正好组成的一对反义词，代表了截然不同的两类房子，比较而言，“老破小”这个词似乎更有点“贬义”的味道。

长时间来，许多的房地产媒体，自媒体大咖们，都会时不时地拿“老破小”做点文章，但似乎我从未看到过有谁真的把“老破小”的实际状况还原清楚。没有对“老破小”真实状况的清楚认知，就不可能正确认识旧城改造对于“老破小”的真正意义。

“老破小”，字面上很好理解，但在现实中，情况就不如字面上这么容易认清楚了。根据实际操作中的经验，柯南将上海的老旧小区按照竣工年代划分为三类，它们之间既有共性也存在着很大的差异，正是由于存在不小的差异，未来旧改之于它们的价值变化很可能是大相径庭的。

（1）第一类：1980年前竣工的“老破小”

这类老旧房子从地理位置上讲，几乎全部都位于上海的传统主城区，而且也几乎全部位于传统主城区的中心区域位置。

其中还有不少仍没有完成成套改建，这当中有一些还属于很难通过一般性改建方案就能完成成套改造的。另外不少已经完成成套改造的，也属于不完全彻底的成套改造，即属于分门独用的性质。

这个时期建造的老房子在结构上绝大多数都有预制板的构造，楼板不够厚，承重有缺陷。

（2）第二类：1980年到1990年期间竣工的“老破小”

这类老房是目前上海市场中主流的“老破小”，分布位置也几乎全集中于传统主城区，其中大约七成左右是在传统主城区的中心区域位置，剩下的三成左右位于传统主城区的边缘位置。

这个年代建造的房子基本上都是独门独户的，几乎全部都是多层设计，六层为主，也有一定比例的七层存在，结构上基本都是砖混结构。由于当年房屋尚未商品化，也没有啥偷工减料的“必要”，所以当初竣工时的质量是不差的。

（3）第三类：1990年到2000年期间竣工的“老破小”

严格意义上讲，这个时期竣工的房子，很多还算不上“老破小”了，至少许多房子的面积算不上小。但是随着时间的推移，以及2000年后大量高层板楼的建造，这个时期竣工的房子中不少也已经步入或是马上要步入“老破小”的行列了。

这段时期建造的房子中按照地理位置区分，属于传统主城区和非传统主城区的比例大致对半开，其中位于传统主城区中心区域的比例更加低些，我的实践经验估计大约占两成左右。

这个时期的房子仍是以多层为主流，但也已经有不少高层出现，而且这些高层绝大部分到真都是位于传统主城区。多层的房子一层以两户或是三户的格局为主，高层则是塔楼性质的，一层少则六七户，多则十几户。

这个时期的房子结构中多数都是砖混加钢筋框架，结构的牢固性上比八十年代的要好，同样是因为当时的房屋商品化率尚不高，且是房屋商品化最初期，房子的整体质量在竣工时也不错，但由于这个时期的房子中有很大一部分是属于拆迁分配性质的房子，所以不同性质房子之间在质量方面仍存在不小的差异。

问题二：如何理性看待“老破小”的价值？

现在的许多房地产媒体，或是自媒体大咖谈到“老破小”，基本上都是不屑一顾地嗤之以鼻，这不刚还瞅了一眼某位房地产自媒体大咖的文章，其中就建议“买老破小，只能是买地段顶级或是学区顶级的，除此之外，别碰任何老破小，包括即将或是已经装了电梯的老破小”。

这位大咖的话咋听起来很有些道理，可是顶级地段，顶级学区的老破小是个啥价格？是大多数普通老百姓“接得住”的吗？真是站着说话不腰疼！是不是除了顶级地段，顶级学区的老破小都一文不值了？

绝大部分的老破小并非属于顶级地段，顶级学区的范畴，但也没有在整个上海二手房交易市场中销声匿迹呀？我们还是有必要客观理性地评价一下绝大部分非顶级地段，顶级学区范畴的老破小的价值。

（1）“老破小”的使用价值

“老破小”的使用价值核心就是生活的便捷性，虽然现在的上海吃喝出行，无论是在老破小集中的传统中心城区，还是在远大新占主体的新兴城区都已经相当便捷了，但是在就医和上学这两点上，依然是老破小之于远大新的核心优势，而且此优势的延续至少以十年计，千万不要小看了老破小在这两方面上的明显优势，只要是有相当生活经验或是在这两个方面曾遇到过困难的人就一定能深刻理解此优势的重要性。

老破小使用价值上最大的劣势是生活的舒适性，这点的确是远差于新房和次新房，而现在所启动的全面旧改针对的主要就是这个问题，有理由相信会有一定程度的改善，另外就是随着房屋装修设计理念的提高，也会使老房子的居住舒适度有所提高，当然最终的改善结果仍是因房而异，因改造效果而异。

（2）“老破小”的资产价值

通胀时代，作为固定资产的房子大部分都能做到保值，尤其是在上海，跑赢通胀不是太大问题，但在房价仍继续上涨的现阶段，绝大部分的老破小是跑不赢楼市大盘的，这点我们也必须有一个清醒的认识。

不过任何事物的发展都不是一尘不变的，今天的远大新随着时间的推移一样会越变越老旧，而且旧改的“雨露”也很难洒到，谁能保证今天的远大新未来不会面临今日中心城区老破大的窘境呢？以我十多年的二手房市场经验判断，这种窘境一定会发生，而且随着房地产市场暴利时代的一去不复返，今天跑在大盘前端的，未来不见得都能保持领先，今天落后的老破小，将来也未必全都待在“副班长”的位置上。

（3）“老破小”的特殊价值

由于老破小基本上都处于城市传统的中心范围，是已经发展了几十年的成熟区域，这些区域在前文中已经提及过，相对于新发展起来的新兴城区最大优势之一就是教育资源。

随着学区制度的不断变革，最有可能受益的必定是那些处于顶流学校附近，但又尚不是顶流学校对口的小区，这其中老旧小区的比例是相当高的。这种潜在价值应该会随着就学升学制度的变革逐步释放出来，当然这得看运气，但的确会有可能。

还有一个特殊价值是涉及80年代前竣工的老破小。由于这些房子竣工年限已经很长时间了，加之结构缺陷，以如今的城市更新思路，虽然不会全部拆迁，但到一定时候必然会被推倒重建或是彻底化的改造，然后原拆原还，到时候就“鸟枪换炮”了！实际上目前有的旧改就是这样做的，只是不多，今后相信会越来越普遍。

问题三：旧改之于“老破小”的价值提升究竟能有几何？

全面的旧城改造一定是可以让老破小的价值有所提升的，首先是使用价值中居住的舒适度会有所改善，有的可能还能得到较大改善，由此相应的资产价值也会得到不同程度的提升，最次可以减缓由于年代久远所造成的贬值，但我们仍然必须明白这样几点关键的问题：

（1）旧改不是一锤子买卖

今日之进行的旧改不应是改造一下就完事的简单工程，而是也应该是一个持续性的，系统性的，全社会参与的常态化的长期工程。无论是基础类，还是完善类，亦或是提升类的项目改造只是旧城更新中的“万里长征第一步”，之后的常态化维护工作才是根本，再不能跟过去一样的套路，改完就了事，然后没过多少时日，又打回“原形”。

（2）旧改的核心是“质量”

这个其实也不用我多说，之前见到过不少改建为成套独用的老旧小区，没多少时日就又出现破败的迹象了。这除了日常维护的缺失外，另一个也是核心的问题就是改建时的质量真心不咋地！

现在城市已经开始进入全面旧改阶段，如何确保旧改成果的可持续性，改造时保证质量过得硬是重中之重，真心希望这样大规模的改造工程不要是“运动式”的，而是扎扎实实的“慢工出细活”。

（3）第一第二条做不到位，“老破小”价值的提升就是空中楼阁

确保改造质量，后期常态化维护落到实处，非如此，老破小的价值或许能在改造后的早期有一时的提升，但绝对只会是昙花一现，但就不知道旧改的操盘手们是否从根本上意识到，是不是有切实的，可执行的措施。

（4）关于加装电梯的问题

就老旧小区居住质量提升而言，加装电梯的意义是不言而喻的，但是这个事情和其他旧改项目不同，不是可以强行直接操作的，而是居民自治，自愿操作的。

虽然现在上海老房加装电梯的事情无论从项目审批以及资金解决方面都有了很大程度上的“破冰”，进程也在加速中，但完成和可能完成的依然属于极少数，毛估估两者加起来目前最多也就几百栋楼。

上海有一二十万栋无电梯的老房，其中有不小比例的是不适合直接就加装电梯的，还有很大一部分属于加装了也只能是“半吊子”工程的，就是某位设计师公众号文章中所提到的两跑楼梯加装电梯的问题。因此老房加装电梯的理想是美好的，现实依然是骨感的，指望通过完成加装电梯来提升价值，短时期内对于绝大部分老房子仍是镜花水月的事情，但也不用灰心丧气，在时间的加持下，梦想还是有实现的“万一”的！

（5）对不同类型的“老破小”获益可能的预期

旧改的根本目的是改善老旧小区的居住环境和质量，践行房住不炒，而不是涨房价，所以我们首先必须认清这点，不用对旧改抱过多不切实际的愿望。

不过因为改造带来的好处，老破小的价值得以保持住，或是有一定的提升也是顺理成章的事情，但不同时期建造的老破小通过旧改可能的获益也会有所不同，简单来讲就是两头段的老破小获益度可能大，中间段的获益度会有限。

所谓中间段的老破小就是占比数量最大的80年到90年期间建造的老房，这类老房一般不会被提上拆建或彻底性大改造的议事日程，而加装电梯的事，无论从技术层面还是统一意见层面，整体上讲都比之90年代造的老房要困难，所以这类老破小的价值提升多数会很有限，但是城市的整体更新化和旧城改造会让其贬值的速度放缓，随着那些远大新逐渐老旧化，无形中这些主流的老破小的价值相对上就得到一定程度提升。

两头段的老破小指的是占比较低的80年前和90年后造的老房子，80年前的老房子始终是有在不久的将来，随着城市更新和旧改的持续，被拆了重建或是彻底性改造的可能性。90年后的老房子本身从房型和结构质量上讲就不算太差，且面积上也不算太过局促，关键是加装电梯的技术难度不大，现在资金筹集的问题上又有所创新突破，未来可以预见，真正实现加装电梯的大部分老房必定是这一类房子。因此这两类房子从现实层面上讲，整体上最容易也最有可能从旧改中获取较大价值利益，不过具体到每个个体头上，那就还要看个人运气了！

城市越来越成熟化，必然导致先期发展起来的区域内的房子越来越老旧。过去的十几二十年，用的是简单的大拆大建来解决问题，而随着土地成本越来越贵，房屋价格居高不下，这样的解决方法必然是越走越困难，旧改的新思路则是必然产生的新方案。

旧改对于老破小一定是件好事情，但就现阶段看，目前上海的老破小也就是能看到“春天”到来的希望而已，春天是否真会来，来了能带来多大的“温暖”仍是未知数。

旧改是不是真的能让老旧小区焕发生机，关键不是看方案写得有多好，而是看实际执行得有多到位，能绝对到位吗？拭目以待吧！

今天上海的房价依旧高企，较之同等价位的老破小，如今已然买不到过去概念中的远大新了，只能是买到”很远”，“不太大”，“比较新”的房子了。老破小如果能够因为城市更新的新思路焕发一定活力，居住的舒适度能够得到较大提升，那对于整个上海房地产市场的长期繁荣稳定是极有裨益的，对于资金有限的普通购房者而言也能算得上是多了一种不再非常膈应的选择。

不过真要下决心选择老破小，那还真是一件技术含量不低的活，还得因人而异，因需求而异，需要具体问题具体分析，如果您有这方面的疑惑，欢迎通过公众号联系柯南，我们单独聊！

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友。如果觉得柯南的文章还有些看头，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时通过公众号联系我，或是直接微信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！

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