买新房 这样薅开发商的羊毛 你会更省钱！3招教你找优惠！
本人曾在某知名开发商营销口工作超过5年！
我可以很负责任的来给大家讲一讲，目前开发商的楼盘成本清单，以及营销模式等内容，都是实用干货，如果你还没买房，那么文章会对你有很大帮助，也欢迎大家将本文章多多转发或收藏，希望能帮到更多还没买房的朋友。
看这篇文章之前，首先要明白一个本质：
无论是开发商还是中介，他们的目的只有一个：把房子卖给你！
所以，这里可以得出结论：
无论你是自己问售楼部还是通过中介了解楼盘，你都不可能得到任何客观的回答！
开发商的钱是有价值的（文章中会详细讲），中介则比较简单，如果客户不快速的从他手里成交，那么客户就会从别人手里成交！
本篇文章会讲明白几个问题:
1，开发商为什么愿意跟中介合作，中介能给开发商带来什么？
2，通过中介买新房会便宜吗？
3，怎么才能更便宜的买到合适的新房呢？
01
首先说，为什么开发商愿意跟中介合作？
因为很简单，开发商的钱是有成本的，可以看下图：
如图所示，我们来算一笔粗账，假如一个楼盘成本在10个亿。
1，那么土地成本在35%-40%之间。
2，开发商净利润在15%左右；个别城市楼盘利润在8%-10%，所以别总以为开发商就多么的挣钱，你真这么想的话，你就太天真了。
3，贷款买房的利息成本，贷款100万，如果你的还款年限真是还满了30年的话，那么将会产生110万的纯利息。
4，开发商的营销成本，大概在总额的3%-5%。假如楼盘货量10个亿，那么将产生3000万-5000万的营销成本。
下面就很好解释了，我们可以将开发商理解为“空手套白狼”专业户。
那么怎么才能套住最大最值钱的“白狼”呢？
咱们来简单剖析一下：
首先，第一步，拿地。
以上面10亿的总金额来说，拿地成本在35%-40%，也就是3.5亿到4亿。
以下按照4亿来算。
要知道，这4亿的资金，开发商是拿不出来的，再有钱的开发商也不会一次性拿得出这么多流动的钱。
拿不出来怎么办？
向银行贷款，借银行的钱！
借银行的钱，就会产生利息，这个贷款利息大概在8%左右。
这时候，开发商想的是什么呢？
开发商想的是如何能降低利息成本，那么办法只有一个：快速回笼资金！
这里有个最好的案例：碧某园，这个开发商是国内高周转的代表！
因为，4个亿，你用一年跟用半年，所产生的的利息成本，是相差很多的。
那么这时候，开发商为了快速卖房子，会引进大量的宣传媒介以及打大量的广告！
这就是营销，有营销就会有营销费用，那么这个营销费用是怎么定的呢？
答案：3%-5%
也就是说，一个总额在10亿的楼盘，光营销费用就需要3000万-5000万。
如果这个楼盘的开发商口碑较差，楼盘不好卖，那么这个比例会更高！
那么，什么是开发商的营销成本呢？
大家常见的，比如公交车上的广告，公交站牌的广告，商场里面的广告，以及今天我们谈论的开发商为什么要找中介合作！
这种户外广告大家都见过，但是这种广告怎么可能有中介专人一对一的广告效果更好呢？
而且，一个大的中介公司，在这个城市中会开设很多家二手门店，每个门店有都是开在闹市区以及人流量非常大的区域，每个门店每天都会有一定的上门客，这些上门客，对于开发商来说，都是有效客源！
而且，更重要的一点就是，开发商通过路牌等打广告，效果如何他们是无法统计的，但是中介不一样，中介是卖一套，开发商才会给一套的钱，更实际、更高效、也更省钱！
所以，开发商更愿意把营销费用花到中介身上！
02
买新房，找中介会便宜吗？
答案是：买新房，找中介跟直接去售楼部价格一样，甚至会更便宜！
1，上文已经说了，在一个城市中，中介多以门店形式存在，那么门店有都是开设在人流量较大的区域，这些上门客户都是开发商不具备的，所以开发商为了获取更大的客源量，是不可能“一房二价”的。
2，中介公司会跟开发商有对赌协议！
这个对赌协议是非常厉害的，简单来说就是，假如你是开发商，在我们合作开始之前，作为中介，会先给你打数百万或者上千万的保证金！
这个保证金就是中介承诺在一个月之内或者一个季度之内，帮开发商带来一定数量的上门客户以及承诺完成一定量的销售套数！
如果完不成，作为开发商的你也不会吃亏，你就直接把保证金变成你自己的收入就可以了，如果完成了，你在支付给中介公司佣金（营销费用）的前提下把保证金退还中介公司就行了。
这里需要注意，有一个重点，就是这个对赌协议的内容，你作为开发商，只能存在两种情况：
1，销售价格与案场自己上门的客户一样！
2，在中介公司冲任务量的时候，给与中介公司带过来的客户一定的额外的优惠力度，便于成交！
3，如发现开发商故意卖给中介公司客户“高价房”的话，视为开发商违约，赔偿金额非常高！
所以，一环套一环，担心通过中介买新房价格高的朋友，我只能说，你把问题想简单了！
03
如何才能更便宜的买到合适的新房呢？
这是房款外的钱，说白了，就是你通过中介买房，中介给你一部分的“让利”或者说“返佣”。
说在前面，分两种情况：
1，你找正常的中介，是没办法给你返佣的，因为就拿目前市面上最大的中介机构“某壳”来说，公司就明令禁止返佣的存在；也不承认有任何“让利”的存在。
说白了，你买房子就是买房子，他们赚提成就是赚提成，你们之间没有任何利益关系！
就算个别业务员愿意给你返，也返的极少，因为通过他们的层层剥削，真正到业务员手里的钱已经没多少了。
2，会有一些其他的中介公司是愿意给你“让利”的，目的只有一个，提高转化率，说好听些，“多赢”，既能让客户买到合适的房子，又能自己赚提成，虽说自己赚的少了一些，但是架不住客户量大。
其实很简单，在中介开始给你服务之前，你就直接问就行了，
为什么要在中介给你服务之前问呢？
因为人家给你服务也是有时间成本和精力成本的！
不可能说，人家开车带你看了大半个郑州的房子了，你开口来一句“兄弟，你能给我返多少？”
这样不合适，因为人家也没吃你差价，你买的也是正常的房子，只是这个是房款之外的、额外的让利行为！
所以，很简单，我们要做的就是两点：
1，在买房之前，把这个事情给人家说明了，能不能返，能返多少？
一是能让自己利益最大化，让自己最省钱，毕竟谁挣个钱都不容易，买房子更是如此！二是即便人家不同意返，或者返的少，什么时候返，时间你能否接受！最起码你心里也有个数了；那你直接找下家再问就是了。
2，简单来说，提前说明白了就是“先丑后不丑”咱们开始之前，把所有的问题都摆在桌面说上明白了，行就开始服务，不行就拉倒，也省的后续麻烦。
问题只有一个，就是用最实在的方法让自己在买房的过程中，让自己利益最大化！
以上是文章正文，下期文章将针对“买房省钱”展开更多详细可用内容。
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