都说公寓不能买 但就是没有一个说到点子上的

不要买公寓，这句话没看到十遍也有七八遍了吧？

无论是两年前或者去年今年，是个楼市公众号都有各种不建议购买公寓的文章反反复复地出现。

但是，绝大多数都没写到点子上（包括楼楼之前的文章），直到前两天跟一位真·大佬讨教过公寓问题后，豁然开朗。

公寓不能买，绝对不只是没有学位、不能落户这么简单，今天就来给大家扒一扒~

01

老生常谈的三点

但凡聊到“公寓不能买”首当其冲的问题无非没学位、不能落户、产权年限低。

如果只是没学位、不让落户，经常被人一句“自住，小孩不需要在这里上学”就怼回来。

并且事实上，很多人买公寓也并不是为了学区，甚至仅仅只是为了所谓的“投资升值”、“出租收租”而已。

而关于产权年限少，也经常被人怼“个别住宅也只有50年产权”又或者说“多数交易中的二手房产权也只剩四十年左右”。

而至于不能通燃气、半夜吵闹对很多投资人来说，更是没有可提的必要，反正他们自己又不住。

所以说，这几点都不是公寓不能买的核心原因。

（想到之前自己写的文章，真的把自己的脸打的啪啪响）

02

价格才是核心问题

究其根本，在于“钱”！

明明价格对比周边住宅确实便宜，对吧？但是万万没想到，真正问题就在于价格上面。

首先我们来看一下，无锡现在公寓价格，基本上可以算成是周边均价的7~9折，这点应该没人反驳我吧？

或许有人会觉得，面积虽小但够用，类比住宅出租租金相差不大，比投资住宅便宜20%~30%。

欸?这么一想，楼楼自己都动心了呢~！

那么重点来了（截图保存下来），公寓或许看似便宜，但是实际上并没有便宜，因为杠杆率。

什么叫杠杆率？

很多公众号或者很多人，都只提到了学位问题、落户问题和产权问题，都没有提到的就是公寓的贷款问题和它的杠杆率。

商办类产品，银行贷款最高上限，只能贷款50%，不少买了公寓的应该知道这个道理，而二手公寓“接盘侠们”只能贷原开票金额的50%，也就是说，卖家溢价部分是不能办贷款的，并且这50%，最长只能贷10年。

很多人会想，十年就十年吧，但是更刺激的来了，这个10年贷款的利率，远比普通住宅贷款利率高，还是高很多的高。

咱们来算一笔账：

假设一套有50万的住宅和一套30万的公寓给你选择，同样需要15万的首付，按照公寓利率上浮20%来计算，住宅每个月的月供仅仅只比公寓贵了200块钱！类比到100万的房子来计算，就是贵了400块钱。

而对比公寓和住宅的杠杆率和总价来说，都低了不少，不明白？那就直白点：当你月供结束后，你最终获得的资产就少了很多。

之前楼楼就说过，投资楼市博的就是一个高杠杆率，如果杠杆时间和杠杆率都被压缩，除非房价翻倍猛涨，否则找不到“接盘侠”的话，亏都有可能！

03

融资和变现难度大

说融资和变现难度大，可能不是很贴切，因为就目前市场情况看来，几乎都是无法融资或变现去应急的。

你总能在中介APP或者某些平台上看到房东资金周转不灵急售中，有些还是去年年初的，到这会儿这个资金还没周转过来依旧挂着卖呢，还有急售的必要嘛？

为什么不去银行抵押贷款呢？

银行：只接受住宅，不接受商办类资产。

这句话意味着什么？公寓、商铺类的房子，不可以通过正常途径拿到住宅那样的抵押贷款。

（抬杠说办高利dai，那我没什么办法了，你杠就是你赢）

楼楼一个银行从业的朋友告诉楼楼，哪怕位置再差再偏远的地方，只要是住宅，都能抵押，钱多钱少而已，你公寓别说在地铁站楼上，哪怕就在地铁站里，家门对着列车门，想从银行拿钱也难，这是属性问题。

融资是一方面，另一方面是变现的问题。

上面提过了，去年要周转的急售，今年快年底了还没急售出去的，仅仅只是一个缩影。

商办类的产品，除了一线城市真CBD地段，二线城市愿意做这个的中介，要不是佣金够高，都没人愿意做。

主要是税费问题。

为了二手公寓税费问题吵起来的卖家、买家和夹在中间的中介，数不胜数。

高额的税费，但是却没有什么必要的产品捆绑属性（如学区等），让二手公寓成了二手市场无人问津的产品之一。

不论是无锡还是其他城市，大多都是非存量房市场，住宅也好、公寓也罢，每年都如雨后春笋般冒出一茬又一茬的新品，买新品除了房钱和契税，就没有别的开支了，省心省力，谁买二手货呀?

再来给各位小主算一遍二手公寓税费：

1、增值税：（过户价-登记价）÷1.05×5.0%；

2、城市维护建设及教育附加费：增值税×12%；

3、契税：（过户价-登记价）×3%；

4、个税：（过户价-增值税）×15%或（过户价-登记价-增值税）；

5、土地增值税：（过户价-增值税）×5%或（过户价-登记价-增值税）×（30%~60%）；

6、印花税：（过户价-增值税）×0.1%；

7、转移登记费：550元；

8、交易手续费：4元/m；

9、贴花：5元。

（各城市可能有所不同）

不直观?没问题，拿一套20年前30万买来的50平公寓，现在以80万售卖来给各位小主计算一遍。

1、增值税：（80-30）÷1.05×5.0%=2.39万；

2、城市维护建设及教育附加费：2.39万×12%=0.29万；

3、契税：（80-30）×3%=1.5万；

4、个税：（80-2.39）×15%=11.65万或（80-30-2.39）×20%=9.52万；

5、土地增值税：（80-2.39）×5%=3.9万或（80-30-2.39）×（30%~60%）=14.29~28.57万；

6、印花税：（80-2.39）×0.1%=0.078万；

7、转移登记费：550元；

8、交易手续费：4元/m×50m=200元；

9、贴花：5元；

合计：28.14万~42.42万。

涨价的55%~85%以上都被各式各样的税给吃掉了，更别说要给中介的中介费，意味着，即使你公寓选址极端优秀、涨幅紧跟住宅、变现模式正常，你赚到的钱，也远远不如同期购买的住宅。

所以，无论是融资还是变现，公寓和住宅比，连“是个弟弟”都算不上，论辈分只能算成孙子。

04

警惕“自用论”洗脑

不论是卖什么东西，销售都会用的一招就是“自用论”。

打个比方，前两个月楼楼去买车，考虑到可能因为故障率会导致汽车贬值，某品牌销售就说“你不是自己代步开开嘛，你管它贬不贬值”。

类比到公寓上就是“你就这一套房，自己住住嘛，管他升不升值，反正近期也不会卖，对不对？”

这样轻松简单的文字游戏，居然会有很多人“被洗脑”，楼楼身边不少上了套的活·杠精，只要被戳到痛点——升值、税费等，就立马会把“我就自己住住，又不卖，升不升值、交不交税，关我什么事”挂在嘴边。

那么就这个问题，换个角度来说，假设你手头上不是一套公寓，而是一支股票，它涨或者跌只要你不抛，是不是都与你无关、对你而言永远没有区别呢？

答案是否定的。

所以，无论是房产还是汽车或者类化到生活中的点点滴滴，这些东西的涨和跌，都会直接决定你的资产高度，或者说，决定了你应对生活风险的能力！

沿用第二段的例子：

同样是一套房子用来自住，当初30万首付买了100万的房子，涨价后账面价值200万。

当初30万五成首付买的60万的公寓，涨价后账面价值120万。

当你还是用来自住的时候，差距确实不大，生活各有保障。

但是你确定一辈子不卖么？

假设到了卖的那一刻，200万房子说卖就卖掉了，你120万哪怕立即有人接盘，高达55%-85%的税费，就能把你涨价部分都吞完。

资产差值额，买了房子的净资产190万，买了公寓的净资产算你通过各种高超技艺合理避税还剩90万。请问近100万的资产差值，会有人补偿给你吗？

而这个资产差值，可能直接决定了你未来的生活走向。

05

尾声

写到这里，或许肯定有人会问，既然公寓有这么多缺点，为什么还有那么多开发商建公寓、卖公寓？为什么还有这么多人买公寓呢？

个中原因其实都可以单独再开单篇文章详细叙述了，后期楼楼也确实会跟大家分享，今天在文章末尾就先概括一下：

1、开发商建公寓、卖公寓，并不是因为他们认可公寓这个产品，而是因为作为商住类配套，他必须得建，且建了之后自己也有利润可以赚；

2、商办类土地变性难度极大，造公寓相对造办公楼好卖；

3、买公寓的人分三类：不懂的居多，投资收租的其次，极少数用于经商；

其实，不论买什么资产，你只要记住，好的、优质的资产，开发商从来都是自持的，明摆着真能赚钱的产品，凭什么低价卖给你呀？买家永远没有卖家精，这是亘古不变的道理。

如果看完这篇还一定要投资公寓，那么楼楼只能祝愿当你想脱身的时候，能够顺利上岸吧。

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