深圳楼市：深圳“5改3”怎么操作？看完这篇文章你就知道了

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1、问：夫子您好，我是刚需，请问500万左右可以考虑买哪些片区？工作在龙岗，所以想买个离公司近的，老师觉得龙岗的发展怎么样？要注意什么？

答：你好，得看你是自住还是投资，如果是自住买龙岗没问题，房子环境非常不错，住起来还是很舒服的，如果投资就得考虑是不是坑，整个东部我们根据增量三原则筛选出来的投资逻辑有：1、买地铁或者未来地铁沿线。2、买次新及低总价。3、买就业中心或者大型配套周边。 4、买市级或者区级认可的学区。

2、问：付费咨询，夫子老师您好，上次向您请教的问题，我觉得很老师回答的很专业很不错。我现在还想请教一个问题就是"5变3"的方法。我在深圳有贷款记录但无房，在老家自贡有一套房是我老婆的名字。

答：感谢付费咨询，关于“5改3”之前也有说过的。深圳5改3的具体操作解释，是五成按揭资格变成三成首付。 操作银行：建行，目前只有建行，后期可能会放开其他银行。 操作方法：以前建行必须按揭一年以上才能加按，现在直接可以加按，就是先首付5成买房，交易完成后再申请经营贷款，再贷2成出来，也就是这套房有5成是按揭贷款，2成是经营贷。 一共就做到了3成首付。 还款方式：5成按揭贷款按照等额本息，2成经营贷款先息后本。 除了5改3之外，还可以考虑全款抵押，找个垫资公司配合。

3、问：夫子老师你好，我手头有75万，想请教是在沙井海岸城买小产权好，还是光明的大学城好？谢谢！

答：如果是自己的首套房，小产权一直都不建议买，买还是要买红本商品房的受法律保护，小产权坑太多，并且不具有金融属性，全款买也没有金融杠杆。75W在光明也没什么可选的，未来兑现的时间也很长。手上这点钱还是稳一点，买个龙岗罗湖的上车盘，虽然没有暴击，但稳健！

4、问：老师，您好！简单说一下我的情况，年龄28，单身，刚需，目前手里有资金35万，我爸妈支持50万，我的月收入比较少才1.2万，所以我的还贷能力比较差，现在想买罗湖性价比高点的房子，当然以投资为主，该怎么买？谢谢老师！

答：你好，你的情况也是很大一部分刚需的代表案例了，甚至还有更少资金的。像这种情况，你就别“既要又要”了，顾忌了地段顾及不了学位，顾忌了面积顾忌不了周边配套，交通。在罗湖中心片区淘一下笋，还是可以找到还不错的大1房或者小两房，首付控制在70-80W，你自己当然也住不进去，小两房租出去能租大约6500元，抵掉月供你实际支出在5-6K元，咬牙坚持一下，努力提升自己的收入。努点力供3年大概率会有个还过得去的收益。

5、问：老师你好，我已经买过一套房了，现在打算买二套作为投资，你觉得以首付200万的预算买哪里合适？公寓怎么样？

答：你好，公寓一直都不建议买，公寓投资跑输大盘，不推荐。 200万首付买600万的房子，很多方式可以操作成首付3成。 1、全款抵押，找垫资公司配合，相当于首付3成 2、找渠道5改3 。3、开发老人票，做接力贷。南山：前海、科技园、南山中心区、西丽 。宝安：碧海、西乡、沙井、福田。都可以！

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