深圳房产：想在深圳投资买房？看完这篇文章 豁然开朗

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案例1

问：九叔你好，非常欣赏您的眼光和分析，我2012年梅林二村一套三房自住，在光明中心区工作，本来想买学位房，但今年初划到梅香片区，因此小孩读书没有那么紧张了，当然如果是深高，福外更好，还有170w现金，购房可接受500万以内，每个月月供1.7w以下，准备投资一个小房产，但是去年看了君悦阁和景尚雅苑450准备下手没有成功，今年单价已经高达15万以上了，不知道还能不能买 ，泰康轩，泰安轩，还是紫薇阁，南山，西丽或其他片区有没有适合的，还是需要租金有保障，这样月供不紧张。光明还能高位投资吗？我感觉光明的租金也不高，而且实验学校坂田部的成绩也不好。我还是想买一些有升值空间的，五年后准备卖出继续折腾。十分迷茫

答：你好，感谢赞赏！ 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。车公庙是深圳上班族的集中地，地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。

优点：

第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。

第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。

第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。

第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。

缺点：

第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。

第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。

第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。

南山就不列举了，南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。 麒麟、科华、文化也能找到500+的小户型。 光明现在已经是高位了，除非有笋盘，投资不建议再入场。

案例2

九叔您好，冒昧打扰想请教咨询一下买房问题。家庭年总收入八十万左右，目前在罗湖黄贝岭有一套房，有贷款200多一点，包括房贷和孩子教育等现在家庭年支出四十至四十五左右。目前想买一个初中学位房。（学位需求是当下要考虑的，后续房子投资价值不落后大盘就行）手里目前有五十，跟朋友凑凑能多出二三十。这种情况下，考虑深中小户型有可能实现并明智吗？如果有难度，是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理，手头这点钱偏少，又不想推迟到明年（明年手头资金会多一点）再买，您看如何方案是好？谢谢您。

答：你好，感谢大额赞赏！ 优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。至少在短期内，不会衰败。 我个人的建议是，如果孩子即将入学，可以入手。 如果但是孩子入学在5年后，可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下，上一波深中学位房价格拉升过猛，目前嘉多利 金丽豪庭 柏丽花园等楼盘都有不同程度的降幅，建议先观望段时间，能捡漏是最好的。

案例3

九叔你好！我最近刚谈一个女朋友（认识一个多星期），她准备入手黄贝岭总价250万的房子，自己首付100万，很着急要买。因受她这个举动刺激，我也特别想买个房子，自己能首付150万，在福田工作稳定，还贷无压力。我这个价位能买到福田比较合适的房子吗，还是说选择偏远区的新房，另外个人偏向于住在福田 龙华。抑或是选择再等等，明年再买，现在被刺激因素居多，明年首付会增加个20 30万？还望指点迷津，谢谢！

答：这位大侠买房原因独树一帜，不是要结婚，也不为抵御通胀，而是受了刚认识一个多星期的女朋友（这能叫女朋友吗）的刺激。 不管什么原因，手里有钱，还贷无压力，决定买房就是对的，以后你会感谢这个女生的。 再说买在哪里，我的观念投住应该分离，投资不是生活的全部，也不赞成为了可能多出来的升值，就牺牲多年的通勤时间和生活便利。 首付150，总价500，不要求学位，福田和龙华都能买到自住比较舒服的两居甚至小三居，好好选一选，找不到合适的再来找我。 另外，如果可能，把这个女生发展为正式女友，娶了吧，有钱会理财做事又果断的女孩子，已经不多了。

案例4

九叔你好，我的情况是这样的，两个孩子，大的今年开始上幼儿园，小的0.5岁，在福田上班，老公自由职业，月收入一起1.5万左右。在内地九江有一套房，但是是全款买的，没有贷款记录。想买3房，但如果房子投资价值高的话，两房也可以接受。自住，如果能顺带升值那就更好了，考虑学位。首付款大概130万左右，内地房产价值100万。

答：综合考虑你的情况，假设你在深圳有首房首贷资格，首付三成，按揭七成。个人建议有三个方向，仅供参考。

买房之前先做好风险控制！记得一定要留出来一年以上的月供款作为风险备用金！

第一，将内地房子卖掉或者抵押贷款出来，如果卖掉就增加了100万资金，加上你手上现在130万，手上有230万，预留30~50万作为风险备用金，以防月供断流或家庭意外开支。

这样你手头可动用的资金约180~200万，可以考虑在福田买第二梯队学位房，60-70平左右的两房。目前福田外国语学校南校区或者石厦中学的学位房，都可以留意。总价550-600左右的房子，还是有的，仔细淘一淘。

第二,继续保留九江房子，只将九江房子抵押贷款出来50万左右作为风险备用金。手上130万可以在龙岗中心城购买三房。

龙岗中心城这边我个人比较看好的是金地龙城中央这个小区的三房。小区是次新房，89平正规的三房两厅，户型方正实用，小区园林和居住环境都不错。

而且因为2017年左右有些投资客入手了这个小区，三年下来房价横盘，有不少投资客着急脱手，价格会比较有谈判空间。

这个小区目前是龙岗中心城的洼地，89平三房挂牌价350-360左右，砍砍价应该340能入手。

缺点是目前周边配套不太完善，但是同样也是机会。

因为目前这小区周边有合正和恒大两个大项目，合正项目目前已经在动工，未来将建设一个超百万平方的大型综合体。恒大是向前村旧改，估计没那么快入市。

等这两个项目起来，周边配套完善后，金地龙城中央这个楼盘会跟着水涨船高。

配套全部完善的地方，升值空间是有限的。

金地龙城中央缺点还有就是目前学位一般，是南联小学。不过据规划，合正项目应该会配套一所九年制学校，届时本小区很大概率会重新分配到新学校。

第三，龙岗另外推荐的一个片区就是龙岗宝荷片区。

这个片区是东部快线14号线宝荷站附近。14号线你应该知道，从福田首发，终点是坪山。这条地铁是快线，从福田到坪山40分钟左右。那么从福田到宝荷估计不到半个小时。对你上下班通勤是很便捷的。14号线预计2022年通车，相信随着14号线通车，会有越来越多的人从福田搬到大运、宝荷这边来居住。

之所以不推荐大运片区，是因为目前龙岗最热片区大运片区新房已经到5.5万单价，价格虚高。

而宝荷就在大运下一站，片区仁恒峦山美地的次新房才4万多单价。峦山美地有76平的三房，因为赠送多，户型套内实用面积和金地龙城中央89的三房基本差不多。总价也基本在350左右。也符合你的预算。

缺点就是峦山美地有部分房源比较靠近高铁线，白天会有高铁噪音影响。据了解，10点半以后基本没有高铁了，不影响夜晚休息。

仁恒峦山美地的学位是宝龙学校，虽然不是龙岗最好的学校，但是教育最重要的还是家庭教育。不要太过追求一线学位，价格太高。上个一般的公办学校，再给孩子报个线上辅导班，不是更好吗？

以上只是建议，不作为你买房的决策依据。买房之前，多方面搜集信息，多去实地看楼，多比较，才能买到符合自己心意的房子。

最后，买房是一个人最大的一笔投资，一定要根据自己的需要，选择符合自己需要的房子。

没有十全十美的房子，符合自己需要，能够解决自己当前最关注的问题就是好房子。

而且，一定不要有买一套房就会住一辈子的想法。

随着时间的推移和自己家庭结构、收入水平的变化以及市场行情的变化，换房子也是自然而言的事情。

案例5

九叔你好。小孩三岁，目前一套舒适自住房，苦于学位不好，打算给孩子买个好点的学位房，网红够不到，看涨了半年，从石厦，红岭，育才，翠园东晓。期待九叔指点迷津。预算：预算500w左右兼具自住两房，2023年用小学学位，目前这套特殊房产短时间无法变现，已LH过户。

够的到的学位总结：

1、盐田沙头角片区或梅沙片区目标学校：盐外小+盐外中学—近几年表现不错，房价不贵，自住适合。but看了好多文章都是不看好盐田的。

2、 光明实验片区打新中海，学位能不能赶上有点不确定性（2022年底交房），另外新房有两年无回报月供（不能出租）。家人不是很支持我。

3、龙华新华中学片区。小学是龙二小大概率积分不够了。新华应该没问题。but不喜欢龙华的嘈杂和人多。

4、其他。感觉关内已经够不到了。看了几波关内的都失望而归。

答：你好。1、盐外没有学区溢价，自住ok，但是远离市区的氛围，投资是比较弱的；2、深实验光明初中由于全区共享，伤及整个凤凰城的投资价值；

3、新华没有学区溢价，自住ok，但龙华老城区的发展是没什么大起色的，不建议去买；4、翠园东晓其实也有小范围掐尖，预算倒确实符合你价位，石厦、育才、红岭你都买不到两房；5、23年用小学，如果不是限定要自住两房，还是有其他考虑的，具体参考内部分享。

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