看完这篇文章你再决定今年该不该在郑州买房
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有这样一个说法,二手房价才能反映真正的房价行情。
自去年50多个城市纷纷加入限售大军后,限售3年的门槛缩小了二手房市场的流通渠道。几乎所有热点城市都受限售政策影响,新房价格由政府指导,调控限制了新房的下跌或者上涨。但房价行情依然走高,开发商拿出的房子又很少,供求失衡,出现房价倒置,容易发生"秒光"、"抢房"现象。
另外,热点城市大多已慢慢进入存量房时代,新房量较少,二手房的成交变化就成了楼市真实反映的风向标。所以,通过二手房的价格可以判断一个城市的房价。如果二手房价格下跌,新房也下跌,那么就说明这个城市的房价是真的在下跌;如果是新房下跌,二手房在上升,那么就未必是真的下跌了。
看一个城市的房地产市场未来是否有前景,二手房市场是重要参考标准,因为如果一个城市的市场需求紧缺,那么市场中无论是新房市场还是二手房市场都是保持上升的趋势,其中二手房占据主导地位。
那么,我们来看一下春节过后,热门城市二手房的市场表现有什么变化。
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一线楼市二手房最大跌幅30%,除北京外,上海、深圳房价走势较平稳。
无疑,2017年绝对是中国楼市史上的最严调控年,在威力巨大的调控“组合拳”面前,一线“高烧不退”的楼市迅速降温。尤其在二手房领域,北京一些区域的房价跌幅甚至超过30%。
北京二手房价格走势↓↓↓
可以看得出,北京二手房价的走势持续走低,二手房最多降幅3成;
我们再来看深圳的二手房走势↓↓↓
深圳真实的二手房价并没有像传说中的那样大跌,反而春节过后有价格回升的趋势。
二线热点城市在调控政策影响下,楼市普涨50%,排队抢购现象成为2017年的盛况。
社科院财经战略研究院报告指出,2017年12月房价数据,成都、杭州、济南、青岛、西安等二线城市分别以70.39%、56.33%、52.4%、51.75%、51.29%的同比涨幅居样本城市前五位。其中,成都、杭州的二手房上涨是翻了倍的,下面看几个热点二线城市的二手房价格走势。
成都二手房价格走势↓↓↓
杭州二手房价格走势↓↓↓
南京二手房价走势↓↓↓
武汉二手房价走势↓↓↓
通过上面几张图可以看出,不论是调控严厉的2017年,还是现在,热门二线城市的房价一直是稳步上升的。
一方面得益于南京、武汉等二线城市大力抢人的政策,这被看作是变相的放松调控,从而促进市场升温;另一方面是人口不断涌入,需求的确存在。随着房贷利率的上浮,市场的购房成本也在增加,这可能会打击一小部分购房者的积极性,但市场上依然不缺需求。
再来看郑州最近的市场表现。
郑州楼市最近发生了一件让投资客很颓很丧的事情,那就是房子租金价格下降并且难租。有人说一套89平的两室,半年时间房租降了四百到五百元;有的房东降价300元仍无人问津,挂一套房子,能不能租出去,得凭运气。
2017年整个郑州市的房屋租赁市场租金价格普遍降幅在20%~30%,今年开年就继续延续了这个节奏。
对于投资者而言,在楼市火热的时候,一些问题都被狂飙突进的房价所掩盖,而当大潮退散之后,问题才会显露出来。尤其是对炒房者来说,租金的下降,是致命的打击。因为房屋的售价可能有水分,有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。
但以上租金下降只是个别现象,春节过后依然是租房市场的主场,跟二手房一样,处于逐步回暖的过程中,如果你所在小区没有发现降租金的明确案例,最好不要贸然跟房东闹掰。
除此之外,我们可能还要思考一下有可能导致租金下降的背后原因。最主要的因素应该是,前一批以租房为生的刚需在2016年那一轮房价上涨的行情里已经上车了。
2016年郑州房价上涨期间,不少租房户通过交首付款,买了房子,这部分群体,分流出很大的租赁市场。2014年至2016年,郑州房产市场逐渐加热,2016年的住宅销售面积达到了11306.27万平方米,相当于卖出了98.3个郑东新区。
回顾一下郑州新房、二手房过去14个月的成交量↓↓↓
通过上表可以看出,2017年郑州新房、二手房的市场表现一点也不差,虽然每年的1月、2月是房地产市场的一个小冰冻期,也主要是因为春节的缘故。但是可以看得出,2018年春节前后的交易量比2017年春节有着突飞猛进的增长,已经奠定了今年楼市的回暖趋势。
特别是春节过后二手房的回暖趋势会很快,目前交易已经趋向活跃了,根据最近一个月真二网的二手房成交量,预计3月份整个郑州市的二手房成交会很喜人。
春节前,有业主出了一套中原新城学府一号的小三房,84平方(有赠送面积),登记不到三天,就遭遇几拨买主的疯抢。
最后成交价是多少呢?
190万!
这套房子中学的划片是郑州十九中,小学的划片是伊河路小学,可以说是一所双学位房。郑州十九中虽然比不上省实验、外国语等学校,但升学率也很高。而且小学划片是郑州属一属二的伊河路小学。
一个学区,让房子多卖几十万。还是那句话,郑州房地产市场向来不缺客户,缺的是好房子,遇到好房子,多的是愿意出价的有钱人。
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近日,央行副行长潘功胜在回答记者提问时说:最近,房贷利率略有上升,但从长远周期来看,仍然处于比较低的水平。
言外之意就是,房贷利率还会继续上涨,而且是持续的上涨周期,向上空间很大!这句话无疑是重磅炸弹。
那么,2018年楼市会有什么变化,购房者该做哪些准备?
1、对刚需来讲,无论新房、二手房购房成本都一样增加,上车成本不断提高,在新房推新速度跟不上的情况下,遇到合适的二手房,比如地段好、地铁公交便利、学区房等,不要犹豫尽快上车比较好。
2、2017年地价涨的不多,所以房价没有太多压力,少数高价拿的地,预计2018年会适当放开限价。
3、从人口增量情况来看,二线城市房地产市场未来发展潜力更大。
4、三四线城市的房子自住可以,投资价值不大。
5、对于一直把鸡蛋放在同一个篮子里的人来说,建议进行资产的多元化配置,这样才能在调整来临之时做到云淡风轻。
看看这些年来的房价,从2003年开始房地产蓬勃发展,有人觉得生活压力大,选择再等等......2005年,房价跌了,他还是觉得房价会再跌,于是选择再等等....2008年,金融风暴,央行大幅度降息,房价又跌了.......到了2009年,楼市火热,房价开始疯涨,结果他认为,楼市会崩盘......现在回过头看看,楼市崩盘了吗?2016年和2017年的房价降了么?买房是件大事,别人的建议,那些所谓的买房好时机、房价的涨跌、地段的好坏、买房压力等种种因素,都比不上你的需求重要,买房要考虑到自己的实际需求,房子是自己住的,不是别人。
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现在已经有很多人明白了政府调控的目的不是降房价,但是可能心里还有期待,他们总是认为政府大力调控,是买房人的救星,期待房价跌。但是下一年你就会如梦初醒,发现房价并没有跌。等你清醒过来的时候,你会发现大家一起涌入了市场,这个时候就会出现一房难求,房价暴涨,量价齐升的情况,眼看着全款变成首付。
有时候考虑的多了,反而会错失很多机会,总盼着房价下跌再买房,却总是看到,房价不断上涨的现实。买房虽然是件大事,但还是不要犹豫太久,要有自己的主见。
2018年政策上会尽力支持合理的购房需求,说明今年是刚需上车的好时候,不管新房还是二手房,要根据自己的需求来选择。如果下定决心今年要买房,那么从上半年开始就要多走走多看看,尤其是二手房,很可能有捡漏的机会。
最后附郑州84个热门小区最新二手房价格,以供有需要的购房者参考↓↓↓
不好的地方还请多多指正
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