昔日“顶豪”如今鲜有人知？门禁太严 实探根本进不去……

本文来源：清哩365南京二手房

上周，同事写了一篇城中豪宅“长江路九号”的文章→{豪车遍地，业主惜售！实探城中豪宅，业主身价过千万}，我被文中的一张图吸引了，这就是2009年秋季南京在售楼盘项目一览表。

在2009年的时候，南京均价超过2万/㎡的项目并不多，主要集中在主城板块，比如：长江路九号、金鼎湾国际、钟鼎山庄，也是我们现在熟知的豪宅代表。

而其中均价超过3万/㎡的项目更是少之又少，在当时可以称之为顶豪了。我注意到当时除了紫峰大厦是3.5万/㎡，另一个就是凯润金城，当时的价格已经达到3万/㎡。

时间拉回到现在，和紫峰大厦、长江路九号、金鼎湾国际对比，凯润金城则显得默默无闻，甚至很少有人听说过这个小区，并不知道它曾经还是个豪宅。

时光荏苒，一晃十多年过去了，南京楼市格局早已重新改写。那曾经的豪宅，现在是何模样？这瞬间激起了我的好奇心，于是实探走起。

小区坐享黄金地段，繁华簇拥，受新街口商圈直接辐射

凯润金城位于南京最繁华的地段，真正的市中心，享受新街口商圈的直接辐射。旁边就是德基广场和艾尚天地，吃喝玩乐都能在楼下一站式得到满足。周边还有很多写字楼，高端人口聚集。

小区距离珠江路地铁站和新街口地铁站都不是很远，且小区对面就是南京名校——金陵中学，旁边还有人民中学，人文氛围也很不错。

据了解，凯润金城是南京凯润房地产开发有限公司在2010年建成的，小区总共有四幢住宅和两幢65年产权的住宅公寓。

其中住宅是有小区环境的，分为北区和南区，北区有两幢总高11层的小高层住宅，南区有2幢总高26层的电梯房。

剩下的两幢酒店式公寓，均是开放式的，一栋是在2017年建成，总高27层。另一幢房龄老点，在2010年左右建成，总高14层。

值得一提的是两幢公寓都是65年产权的，可以落户，也可以上学。但是没有通管道燃气，因此生活上可能并不便利。

中介表示其中总高27层的公寓，里面的户型选择比较多样，而总高14层的公寓，里面的户型比较单一。

但跟住宅相比，公寓的户型肯定是有很多弊端的。下面看看住宅的环境。

大发物业管理，住宅门禁管理森严，实探根本进不去

从珠江路地铁站出来后，我跟着导航走到了凯润金城。率先到达小区北区门口时，就被外面的保安唬住了。因为这边人流进出量很少，小区体量也比较小，因此保安熟知每个业主。

只要有陌生面孔过来，保安都会进行仔细盘问。想要尾随其他业主进去，更是不可能。不死心的我还是在小区旁边晃悠了一下，最终很遗憾，我还是没能进去。

但在小区外面，其实可以很明显看到小区内部的一个居住环境。小区内部实行人车分流，道路很干净，绿化率也不错。总高11层的小高层住宅，居住很舒适。

来到小区南区这边，门禁管理有过之而无不及，门口有两个保安进行管理。和北区不一样的是，这边是总高26层的电梯房，因此看上去有点压抑。

此外，小区的外立面相对于北区，看上去有点陈旧，但小区内部的绿化率较高。

综上，无论是北区还是南区，门禁管理都很严格，不是业主很难进去。这也在一定程度上说明了小区的“豪宅属性”，毕竟难进也是豪宅的特点，说明业主的居住安全和私人府邸得到了充分的保护。

凯润金城住宅目前在365二手房网站上的挂牌均价是58087元/㎡，近半年呈现大幅度上涨趋势。

同样的，豪宅也体现在价格上，据中介透露，目前凯润金城的住宅成交价已经突破6.5万/㎡。小区近期成交的一套125平左右的三房，成交单价近6.8万/㎡。

但因为住宅体量并不多，因此出房量也有限，目前在365二手房上的挂牌量只有20多套，且多是大户型为主。

中介表示其实凯润金城成交量最多的还是65年产权的住宅公寓，因为户型小，和住宅比，总价偏低，很多人会考虑。

凯润金城公寓目前在365二手房网站上的挂牌均价是34644元/㎡，这个价格和住宅相比，的确是低很多。

从小区近期的成交来看，也是公寓成交较多，比如最近成交的都是50平左右的单室套房源。总价都在200万以内。

总价不到200万，即可享受市中心的繁华，还可以享受学区的利好，这让小区的公寓变得很紧俏。

此外，据中介透露，因为小区附近有很多高端写字楼，一些在附近上班的白领也会租住在这个小区。目前50平左右的单室套公寓，租金已经在4000元以上。

所以一些业主也并不急着抛售，毕竟一个月几千块的收租也是很香的。

自诩主城豪宅，凯润、长九谁更略胜一筹？

同样都是主打主城的高端改善盘，凯润金城和长江路九号其实有不少共同之处。就连地理位置上，两个小区间隔也不过几百米。那么当初都自诩豪宅的项目，如今谁又更略胜一筹呢？

1.共享同地段，但学区有差异：长九住宅“险胜”

两个小区都紧靠新街口的德基商场，在商业和交通配套大体一致，没有区别。但学区范围却存在差异：凯润金城的学区是洪武北路小学+第九初级中学，长江路九号则是长小+九初。前者可以看成是初中单学区，后者至少是不错的双学区。

学区的不同也一定程度上影响带小区的房价，目前长九（住宅）的挂牌均价已经高达70930元/㎡，而且价格还一直呈小幅上涨的趋势。

2.手握公寓竞品，但凯润金城性价比更高

凯润和长九两个小区的体量都不大 ，住宅只有几栋楼，除此之外两者都有公寓产品。只不过长九的公寓是商办性质，产权是50年，无法落户，而且这类二手公寓交易时，税费尤其高，总价180万的公寓，光税费就能有五十多万。

对比之下，凯润金城的性价比高很多。它也是有2栋公寓楼，不过却是65年产权的住宅公寓，可落户、可上学。小公寓的总价也不贵，不到200万就能买到一个单室套，税费方面，由于是住宅性质，跟一般的二手房交易无异。

小区小公寓的成交比较好，不论是年轻人自主还是投资，都是不错的选项。它也是小区二手房成交最多的户型。

写在最后：

对于两个小区，怎么选？

中介表示看人群，如果是考虑住宅的改善客，肯定是长江路九号要更好一些，除了学区不同之外，凯润的楼间距过小，10楼以下的户型采光和视野都受影响。

如果是考虑公寓，可以优先考虑凯润金城，首先它的性质是住宅性质，其次它的公寓靠近金陵中学，租客中除了企管白领外，就属陪读家庭最多。即使不自住，它的租金回报率也会相当不错。