踩盘日记｜巫家坝到底值不值得买？这个项目给你答案

巫家坝因中国历史上的第二个机场（1922年创建）巫家坝机场而闻名于世。巫家坝机场曾经是中国最重要的国际口岸机场之一。

随着城市化发展，巫家坝机场已不能满足日益增长的航空需求。昆明长水国际机场在2012年全面竣工，并于6月28日正式通航运营，至此拥有90年历史的巫家坝机场历史使命宣告结束。

机场正式关闭后，腾挪出了约10平方公里的可开发用地，巫家坝片区地理位置较优越，位于主城中心区、呈贡行政中心区、空港经济区三者的中间地带，是昆明主城难得的一块大规模用地。

黄金区位，天生自带高端住区属性的巫家坝，注定要成为未来的城市副中心。2017年《昆明巫家坝片区控制详细性规划》出炉，巫家坝片区首次集中供应土地，大牌房企上演了一场场群雄逐鹿，神仙打架的戏码。巫家坝大部分土地也已经被瓜分，片区房价更是一路上扬。

巫家坝的价值与核心动能

那么，巫家坝定位城市副中心的底气从何而来呢？

除了地理位置以外，就在于巫家坝的各项规划政策，根据“规划”巫家坝片区原先跑道覆盖的部分将在未来升级成为总计5070亩的城市中央公园，成为这一区域在新阶段的最核心价值。

放眼世界知名大都市，城市中央公园都是不可或缺的标配与重要地标。超越了英国海德公园与法国卢森堡公园的巫家坝中央公园，在面积上对标的是纽约中央公园。

当然，巫家坝对标一流城市的底气不仅仅是中央公园，中央公园奠定了区域生态宜居的基础之后，由北到南，整个巫家坝被划分为国际社区、生态低碳居住区、金融中心总部基地、生态公园、文化创新居住区和文化娱乐休闲区几大功能区。

巫家坝最为突出的区域特征在于其成为一个从生态到商务，从居住到休闲，从文化到旅游，其以无所不包的姿态创造了一个能够在各方面自给自足的新兴城市核心。

在此基础上，其所处的位置以及被赋予的自贸试验区等众多光环，将使其产生强大的吸附力，吸引各种资源向此集聚，也使其承担起桥接周边各大区域板块的重要职能。

最大的公园（城市中央公园）、最高的建筑（绿地东南亚中心）、最多的总部大楼、最现代的商业、最便捷的交通、最完善的规划......集万千宠爱于一身的巫家坝自然吸引了国内众多一流的开发企业入驻，首创未来之城项目就包含其中。

项目效果图

一、区位和交通

飞虎大道、春城路、广福路是巫家坝最主要和最重要的三条主干道，特别是飞虎大道，贯穿南北，无论是地铁规划还是市政配套、商业规划布局都是沿着飞虎大道分布，首创未来之城位于巫家坝飞虎大道与纬八路交汇处，占据巫家坝核心配套资源，且项目为片区内唯一的纯住宅地块，相对于其他项目的商住混用，居住品质自然更高。

区位示意图

公共交通方面：作为城市新中心，肯定少不了地铁的配套，目前已经开通的地铁1号线的巫家坝站距离项目约1公里左右；规划中的7、8线将在在巫家坝片区内设有数十个站点，特别是地铁8号线的向化北站与项目的地下商业将无缝对接，所以说即使是在巫家坝这样一个地铁规划丰富的片区来说也是难得的“真”地铁物业了。加上建设中的地铁4号线，巫家坝的未来将是4轨交互。

小结：虽然昆明目前各区都规划了地铁线路，但是作为城市新中心，巫家坝的地铁线肯定是最多的，地铁对于物业的保值和升值不言而喻。

二、项目规划

首创未来之城项目分为两个地块开发，首开地块为巫家坝目前唯一的纯住宅地块，规划了总共9栋高层住宅产品。首批房源在6月30日取证，推出了4、5#两栋住宅，户型为建筑面积约93-133平米，其中4#为2梯4户，5#为3梯6户设计，精装修交付，均价约为1.85万/平米，预计2022年年底交付。

沙盘实景图

项目预计将于10月初推出全新房源，位于2#、6#、8#上，其中8#为2梯2户设计，也是项目的楼王产品之一，户型均为179平米，大平层产品，均价22000元/平米。

沙盘实景图

因为巫家坝的土地面积有限，每个项目占地面积都不大， 而且巫家坝整体分为南北开发，一边是商业集中区，一边是住宅集中区，所以有限的土地面积上，大部分楼盘住宅就是仅仅是住宅，很难配套上商业等资源。首创未来之城项目则不一样，项目两个地块相连，整个项目打造的是一个城市综合体，除了住宅以外，还规划有写字楼、公寓以及复合商业等，为居住的业主提供了生鲜超市以及集中商业，出门就可以购物消费。

小结：自身配套了地铁商业以及生鲜超市，日常生活比别人更加方便。

三、产品和户型：

作为定位高端片区的巫家坝，几乎个个项目都是豪宅定位，从市场上在售的产品面积段不难看出，最小都在100平米以上，最大的面积达360平米左右。大户型、高总价几乎把很多中产阶级排除在外了。

首创置业推出了一个93平米的户型，恰恰弥补了这一缺憾。

93平米户型，两室两厅一厨一卫结构，其实说两室不太准确，可以说是2+X户型，如果家中2-3口人，这个设计已经可以满足，两个卧室均设计飘窗，视野开阔，采光采样，明厨明卫设计，没有暗房，客厅设计最为亮眼，约5米的大横厅设计，开阔大气，空间灵动。

93平米样板间实景图

如果是人口稍多的家庭，当然也可以把客厅部分改造出多一个房间，可以作为一个小卧室、也可以办公、储物等，灵活多变。

133平米户型，为三室两厅一厨两卫设计。这个户型结构方正，约5.8米的大宽厅设计，这也是沿用了豪宅户型的设计理念，空间阔绰，餐厅与客厅都能享受到最佳视野，保证居住舒适度。同时空间的开阔，设计上带来更多可能。客厅与270°景观阳台相连，南西北三向落地窗。三开间朝南，主卧为套房设计，独立干湿分离卫生间，生活更加私密。

133㎡样板间实景图

小结：作为巫家坝在售的纯住宅地块，项目的居住体验感会更好，93平米的户型，入手门槛相对较低，适合投资。

四、项目配套

巫家坝片区处于紧锣密鼓的开发阶段，各项配套处于规划阶段。

①、交通轨道配套：巫家坝最重要的南北线道路——北起关景路（官渡198路）,南止于广福路，近期，北段建设将启动， 规划中的地铁8号线沿道路向南延伸，设置了音乐广场站、巫家坝站、巫家坝南站、向化北站等4个站点，且飞虎大道与片区内的20条道路相连通，是巫家坝重要的主干道。

②、自然景观配套：约5070亩的世界级中央公园将营造百米一林、千米一湖的生态景观，中央公园将引入白沙河水系。除此之外，目前官渡森林公园已开放，未来将会是双公园环绕，环境宜居。

③、商业配套：项目自身配套3万方商业，满足业主日常生活所需；巫家坝首个大型商业购物中心—龙湖天街，13万方的体量，是片区内的首个大型商业体，此外，巫家坝总规划有约200万方商业即将落地。

④、教育配套：按照规划，未来巫家坝居住人口约21万，教育需求巨大，所以整体规划了约10所小学、初中5所、高中4所、幼儿园28所。截至目前，巫家坝片区8所幼儿园共96班，已由各个项目根据规划要求进行配建。巫家坝具备开工条件的学校地块有4宗，规划建设九年义务制学校2所、K12制国际学校1所、国际双语高中学校1所。

⑤、医疗配套：配套新建的官渡区人民医院也进展顺利，位于昆明巫家坝片区关景路与雨龙路交叉路口，占地130余亩，为三级甲等医院设计，是巫家坝片区首个启动的公共基础设施建设项目，预计2021年完工。随后将引入多家二级医院、社区医院和卫生服务站。

建设中的官渡区人民医院

小结：巫家坝作为城市新中心，各项配套规划十分完善，中央公园建成后带来的价值无可估量。