房产市值450万亿 5年后是“涨” 还是“跌”？专家4字清楚回应

房产市值450万亿，5年后是“涨” 还是“跌”？专家4字清楚回应

每一届博鳌房地产论坛都是智慧的碰撞，顶尖学术大佬齐聚一堂畅所欲言，这一届也不例外。有延续六个钱包理论的，也有说不让买房是不正常的，还有讲居民杠杆率还有空间的。笔者比较喜欢数字说话，所以对东方证券首席经济学家邵宇的演讲比较感兴趣，他提到3个数字：

1.中国居民房产投资在他所有资产中占75%，美国居民财富70%在股票上，两者正好相反；

2.据他统计，中国现在房地产总市值是65万亿美金，相当于450万亿人民币，是美国+欧盟+日本总和。我们现在一年的GDP是90万亿，也就是说我们的房产市值相当于GDP的5倍；

3. 1990年日本泡沫经济崩溃的前夕，日本房地产总市值相当于GDP的3.9倍。

笔者认为，关于第一点，由于发言者是股票专家，我就不做评论了，第三点，笔者认为不构成必然因果关系，所以没什么讨论意义。所以集中在第二点，笔者今天就跟大家一起分析一下中国房产总市值。事实上，关于中国房产市值450万亿人民币已不是第一次提出来，在此前SOHO董事长潘石屹也提出过，但没有说这个数字是如何来的，不过，当时有媒体就给他这个数字算了一笔账，大概是这样的：

当时是以2017年国家统计部门公布的人均住房面积来算，城市36.6平米，农村45.8平米，整个人均住房面积是40.8平米，按照当时全国新建商品房均价8千元/平米算，结果是这样的：40.8平米*13.9亿人*8000元/平米=450.3万亿元人民币=65万亿美元。

细心的读者看一看整个数据就明白，简直就是错误算法。我们知道，城市住房与农村住房价格相差甚远，农村房子怎么可能有8000元一平米？那么，中国房产总市值到底是多少呢？笔者可以靠谱的给大家算一算大概，这样也正好回击一下这些夸张言论。一起来看看：

按照目前得到的最新数据：2019年全国新建商品房9329元/平米，比他们引用的价格数据高；农村房屋一般面积也不小，我们按照1000元/平米算，不少吧；城市化率按照户籍人口城市化率43.37%算；农村人均住房面积47.3平米，城市人均住房面积39平米。除了农村房屋价格估算外，其他数据均来源于官方公布数据。那么，计算结果如下：

农村房产市值=13.9亿人*40.42%*47.3平米*1000元/平米=26.5万亿人民币=3.8万亿美元。

城市房产市值=13.9亿人*43.37%*39平米*9329/平米=219.3万亿人民币=31.3万亿美元

农村和城市房产总市值=（26.5+219.3）万亿人民币=245.8万亿人民币=35万亿美元，那美国是多少呢？根据Zillow公布的数据显示，截止到2017年末，美国房屋总市值为31.8万亿美元。所以，结论是，我们跟美国的房产市值差不多，远未媒体所说的美国+欧盟+日本总和。当然，中国有一个特殊情况是，存在一些户籍在农村，在已经在城里买了房子，相应的数据可以适当加一些，仅此而已。

如果撇除中美之间的收入差距，我们单算人均房产市值，美国人均住房市值为9.78万美元，我们只有2.5万美元，差距达3倍。

分析完房产市值数据，我们再来看看专家对未来5年房价是涨还是跌分析！

从过去看，房价涨跌主要受到金融、货币、供应、需求等主要因素影响，那么，未来5年这些影响房价涨跌的关键因素会有哪些变化呢？

首先看金融，经济学家认为，房价涨跌短期看金融，比如房贷利率上升，买房成本增加，买房需求减少，房价就涨不上去，短期来看，我们现在处于楼市严厉调控期，对房地产信贷和个人房贷都不会放松，所以，房价难以出现大幅上行，楼市基础不好的城市还会有所调整，当然，有一城一策在，料也不会跌到哪里去。

其次看货币，货币政策是跟随经济发展而来，这属于中长期政策，现在我们的M2货币发行量相比2016年前下降有3-4%，现在在8%多点，预计未来几年差不多也是这个水平，结论是，通胀会有所下降，但还会保持一个较高水平，这是保持房价稳中有升的基础所在。

第三看供应，商品房供应的终端是土地，开发商拿地热情受到销售行情、信贷管控影响，短期内开发商拿地热情会有所降低。但上市地块少了，会作用于未来1-2年商品房供应，到时会出现供不应求情况，房价上涨的概率大。

第四看需求，现在我们处在城镇化下半场的元年，要达到70%的城市化率，起码还有10年时间，所以，未来5年，我们的城市化率还会按照大概1%的速度进行，这是楼市买房需求的持续支撑，随着房地产由量向质转变，城市改善需求将处于一个快速增长过程，好房子会越来越受欢迎，也会越来越贵。

那么，5年后，房价是涨还是跌呢？专家以 “稳中有升”4字清楚回应，在专家看来，未来5年及5年以后，大多数城市房价还会“稳中有升”，幅度因城而异，城市群和大都市圈潜力最大，幅度会明显高于平均数，还是那句话，在这些城市“买房要趁早”原则还是适用，但对于人口净流出城市还是要慎重，特别是投资买房。当然，有人还提出一个问题，如果是更长时间，比如说10年以后呢？答案是看货币和经济发展，即使美国现在的城市化率已经超过82%，房价该涨时不是还在涨吗？

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