深圳居民 为啥热衷买惠州的房子？看完这文章可能就明白了！

1.相比深圳，惠州房价太低了

什么营销，也比不过“低价”，对楼市更是如此。惠州靠近深圳的房价，都在1.5万元左右，而深圳的房价早已涨到6-7万元了。即便是临近惠州的深圳龙岗，房价也到5万多元了。价差高达3万以上。

深圳居民，苦高房价久矣。笔者认识的一些在深圳打拼多年的朋友，很多在惠州买房，但同时，也在深圳租房（很多合租）。明知道，深惠之间通勤是上班不可能承受之重，买了也不能住，但至少“上了车”，心里上踏实很多。

相比深圳，惠州的房价确实太低了，价差比任何同城之间的都要低。笔者简单匡算了一下，通州-燕郊、广州-佛山、上海-花桥、深圳-东莞，这些同城间的房价差，基本在2万元左右。

惠州临近深圳的有2个区域，惠阳和大亚湾，惠阳靠近深圳龙岗，有14号线连接，大亚湾靠近龙岗和坪山。下面这个热力图显示，今年上半年，惠阳和大亚湾的房价分别为1.38万元和1.48万元。根据克而瑞数据，上半年龙岗和坪山房价分别为4.62万和3.74万元，价差可想而知。同为临深的东莞凤岗镇和塘厦镇，靠近深圳的龙华、龙岗，房价已去到2.5万元了。

惠州房价太低了

当前，深圳的住房自有率不足30%，房价涨得快，年轻人住房压力大，买房迫切。所以，为啥惠州楼市年年销售量居大湾区第一，而且从量上来看，这几年惠州每年的新房成交面积都在1500-1600万平米，而深圳、东莞的成交量基本在500-600万平米，广州在1100万平米左右。

2、惠州房价为啥这么低？

这样看，惠州一年的成交量，大概为“2个一线城市+1个新一线城市”，是不是太神奇了。这也就是为什么，惠州房价这么低。首先，惠州开发强度仅为9.2%，远低于广州、深圳和东莞30%以上的水平，大片地块出让开发，将地价压得死死的，大湾区9个城市，惠州的地价是最低的（与外围的肇庆差不多），近3年惠州大量卖地，溢价率一直保持在10%以下。

惠州地价太低了

惠州每年的土地供应量，也是大湾区最多的（没有之一）。2007-2011年，惠州卖出了大量土地，而且多是百万平米以上的超级地块，包括1000万平米的金融街巽寮湾，500万平米的合生滨海湾、460万平米的中信新城、200万平米的碧桂林园十里银滩、150万平米的龙光城等。

这些地块，很多够10年开发。惠州土地供给整体大于需求，今年1-7月份，惠州土地出让金184亿元，以212%的增幅位列全国第一位。根据2018年底数据，惠州已出让未开发土地达7.87万亩，相当于5000多万平米，碧桂园囤积的地就超过千万平米，占到碧桂园全部土储的1/20。

惠州供地太大了

同时，惠州那么大的面积，但常住人口只有488万，仅为深圳的1/4、东莞的1/2。诺大的大亚湾（650平方公里，相当于深圳的1/3）、惠阳（916平方公里），但人口分别只有20万和65万。2005年前后，惠州年度常住人口增长10-20万，现在只有2万人左右，人口吸附能力并不足。

人口问题，背后是产业问题。上世纪90年代初的地产泡沫（主要集中在海南、惠州和北海），让惠州错失了珠三角外资红利，初始第一桶金没有积累到，冲击到后面的发展。后来，主打沿海石化产业，近年来深圳部分产业转移到惠州，汽车、电子信息有所发展，但主要靠地产支撑，开发投资占固定资产投资的比重高达43%，土地出让收入达到地方一般预算收入的63%。

所以，不得不继续卖地，卖地的结果就是商品房海量供应。2019年，惠州商品房施工面积9105.2万平米，同比增长16.9%，商品房销售面积仅1724.7万平米，不到施工面积的1/5。这几年，惠州商品房供给量整体大于需求量，库存也是大湾区城市最多的，消化周期高达13-15个月。

惠州楼市走势图

3.惠州楼市的前景

最后谈一下未来市场走势，调控会不会如约而至。惠州楼市确实是个神奇的市场，这么多年来，唱空的人很多（笔者也曾是其中之一），但惠州楼市“我思故我在”，成交量连续几年保持第一。新力地产是TOP30开发商，老板2015年到惠州考察，一下子就被这个地方吸引住了。

目前，已上市的新力地产，除了大本营南昌外，土储最多的就是惠州了。不能不说，企业家对市场的敏锐度。前两天，笔者老东家投拓部的一个负责人打电话给我，说2016年之前，TOP30开发商只有1/3拓展到惠州了，现在基本上全到了。他们那栋大楼里，前几年还没啥企业入驻，这几年一下子就被全国各地开发商的惠州公司占领了。可见，开发商对惠州市场之看好。

谈惠州楼市，一定要看深圳。深圳住房问题解决，已有了答案，就是“跳出深圳”，往惠州、东莞等更广范围走。东莞开发强度比深圳还大（49%），也没有惠州那么大腹地，房价也涨上来了（上半年均价为2.4万元），供应量也小。所以，深圳的需求，只能向惠州转移。近期，高层谋划深圳都市圈、合作示范区、轨道交通一体化等，目的就是为了解决深圳住房问题。

大家可能会说，即便通了地铁，60公里的地铁通勤，这来回是何等的辛苦。不说到地铁站的“前面一公里”和下地铁到家（到单位）的“最后一公里”，单就路上的60公里就够你一壶了。所以，深惠一体化，还有很长的路要走。但我想说是，这不妨碍来自深圳的、强大的购房力量。

不出意外的话，今年惠州新房市场成交量，将继续高居第一，并可能将会创出新高。因为，旁边有个“大金主”深圳。深圳的新房成交量，一年300-400万平米，差不多是三线城市的规模，但深圳的购买力之强大、人口之年轻、购买欲望之强烈、住房自有率之低，全国无出右者。

深圳“上不了车”的刚需，即便不住会走，也要买；深圳有钱人，深圳“不让买”，那就投资惠州。另外，惠州中原发布的2019购房客户数据显示，外省客户置业惠州的热度逐年提升，2017年仅占5%，2019年占到11%。很多东北人、北方人，不让买海南，转道来惠州了。

这就是现实，不是理论，这就是支撑惠州楼市的动力，不是虚的。

我们的宗旨：用心服务 感动客户，根据客户的实际购房需求找房源做介绍，做一个受尊敬的置业顾问，帮助客户挑选最理想的居所，让他们能买到自己称心如意的好房子和一个好的生活环境。有需求在惠州置业购房的关注我，带您详细了解惠州各楼盘信息。