二手房还没过户 想提前装修？先看这篇文章防范风险

买方：“合同可以解除，房子我退，但是我装修花了十几万了，拆也拆不走，这钱你得给我吧。”

卖方：“凭什么呀，你装修的，我还看不上呢。”

本期话题

买方先交房装修，后网签过户

一旦交易失败

卖方需要支付装修款吗？

附：法院判例及合同建议

引

只要还没完成过户登记，交易就有失败的可能。

也许是买方违约，比如没搞清楚限购、贷款失败，就算买方已经很小心了，但政策调整，银行资金紧张等，也可能带来一些小意外；

也可能是卖方问题，比如房子被查封、涨价后故意刁难…总之，只要新产证没有握在手里，一切皆有可能。

但是很多交易中，由于房子已经空置，买方急着装修，双方就会约定先交房，再慢慢走流程。这里面存在哪些风险？合同中如何进行特殊设置呢？

提前装修的注意事项

大前提：经过卖方同意买方有权装修

案例 (2017)沪0115民初63996号

买卖双方同意“先交房，半年后过户”，但签订的《房屋交接书》中格式条款约定“乙方仅可以居住使用，不得装修改造”。

后买方对房屋进行装修，花费118,438.34元，法院据此认为买方装修未征得卖方同意，对该装修款分文未予支持。

(2017)沪0115民初63996号判决书

如买方经卖方同意，提前装修，务必仔细审查《房屋交接书》是否有，“仅同意居住使用，不许装修改造”的条款，或另行签订声明，证明装修系经过卖方同意的行为。否则无论何种原因解除合同，装修补偿款都很难得到支持。

在满足上述前提后…才有赔不赔，赔多少的问题。

情况1、买方过错导致合同解除，近十万装修费，怎么办？

案例(2012)沪一中民二(民)终字第1076号：

买方提前装修入住，装修造价 93,188 元，后因未能办妥银行贷款审批手续，且无法现金补足，以致无法过户，合同解除。

二审认定，合同解除是因买方违约所造成，且买方装修房屋后使用至今已约一年，故卖方仅需补偿46,594 元。

(2012)沪一中民二(民)终字第 1076 号

买方违约，使用1年，装修符合住宅使用标准。——判决：卖方支付50%装修补偿

判决解读：

如果合同解除是买方问题，或者第三方问题，比如政策、银行、中介等，则买方要为自己的冲动买单。

话虽如此，毕竟装修给房屋带来了增值，合同解除后，卖方是获益方，那么判决卖方给予一定的补偿，或者折价给卖方，也是合理的。

相关法条：《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

情况2、因卖方过错导致合同解除，法院对装修款如何判决？

案例：(2016)沪 0115 民初 53439号

合同中未约定装修条款，买方提前装修入住后，卖方未能按约涤除抵押贷款，致使无法过户，合同解除。

买方起诉，要求赔偿修费损失218,626元，法院认合同解除是因为因卖方违约，原告有权要求赔偿装修损失，判决卖方全额赔偿装修损失。

(2016)沪 0115 民初 53439号判决书

判决解读 ：

假如是卖方原因导致交易终止，那么装修的投入，就是买方的实际损失，可以向卖方主张，这个是有法律依据的。

唯一的问题是：证据充分，完整。每一笔开销都要有票据支持，否则法院会对装修进行鉴定，赔偿金额以鉴定结论为准。这样的坏处是：会产生一笔不小的鉴定费，拖延审理期限，而且鉴定结果也可能低于实际支出。

情况3、合同约定“违约方承担装修损失10万元”，法院会按约定判决赔偿金额吗？

案例：(2017)沪0113民初10452号

合同中约定，若因卖方原因导致无法过户，则卖方需支付装修及其他损失共计 10 万元。后因被告未取得系争房屋处分权，合同解除。

法院根据合同中的装修损失的约定及其提供的装修收据判决卖方对装修损失酌情承担8 万元。

判决解读：

该案的合同约定为“赔偿责任”，既然是赔偿，就要以实际发生的损失为基础。因此，合同中约定的10万元装修及其他损失，实际是“预估”，判决时依然要举证装修收据，据实赔偿，而不是赔偿约定的10万元。

但是如果换一种约定方法，结果可能就大不相同了。

内容总结

1、过户前装修，就是装修在别人的房子，必须有证据证明，卖方允许装修改造。

2、一定要妥善保留票据，确保票据正规性；

3、预先签订关于装修价值的分配协议，可以大大提高庭审效率，甚至可以避免诉讼困扰；

4、装修标准不宜过分个性化，要符合房屋使用性质，符合住宅使用标准。

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