住房公积金贷款那点事 一篇文章帮你整明白

尽管不是强制，但是不少单位都会选择为员工购买公积金，也算是一种福利待遇。当然，员工个人也花了不少钱在公积金的储存上，为的是在买房的时候能享受到一定的回报。

目前，房价这么高，绝大多数朋友都拿不出全款的资金去支付，就算可以，也不少朋友选择做一笔公积金住房贷款，一来可以让自己有更为充足的现金流，二来这是成本最低的融资方式，特别是针对做生意人士来说。

那么，在申请住房公积金贷款的时候，我们需要了解哪些东西，又有哪些技巧我们平时没注意到呢？今天小编就跟大家聊聊，住房公积金的一些知识。

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

这个概念我们不需要记住，但是有几点我们要着重注意。

1、申请住房公积金贷款是需要公积金管理中心和放贷银行同时审批的，公积金中心主要审核申请人的合规性，比如是否符合申请资格和申请额度是否在指定范围内等；银行主要审核申请人的风险性，就是申请人的还款意愿和还款能力是否足以保证这笔房贷不出问题。

2、实际上，已经达到退休年龄的职工极少能够成功申请住房公积金贷款，就算你还在缴纳公积金，银行放贷的年龄限制也会卡住你。

3、住房公积金贷款是一种房屋抵押贷款，也就是说在还清这笔贷款之前，房子的所有权都不属于你，申请人都只有使用权。

接着我们说说住房公积金贷款的申请条件。

1、申请人身份合法有效，具备完全民事行为能力，有参加住房公积金制度，而且履行缴纳义务。

2、满足申请住房公积金缴纳期限的要求。国家规定是申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；但是不同城市要求不同，特别是大城市，一般要求申请前连续缴存时间要超过1年，有一些同时对累计缴纳时间也有规定，比如必须超过2年。

3、申请人具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力，而且没有数额较大的其他债务。

一般来说，国家单位（公务员、事业单位和国企）和上市公司的正式员工，只要不是职业风险过大，同等条件下，肯定比其他申请者更为容易通过。

住房公积金贷款的征信要求要比其他贷款严格，一般来说，有当前逾期、最近一年征信有2（不了解征信知识的朋友，可以看回我上篇文章）以上或逾期金额超过1千块以上、累计逾期超过3次以上等情况的，银行审核很难通过。

对于偿还能力的审核，主要看收入，比如工资流水（工薪族）、个人稳定流水（股东或法人）和其他稳定收入（例如收租）。

当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。一般来说，申请住房公积金贷款时，其他可查债务超过10万（特别是信用卡债务），很难通过。所以在申请前一定要把所有的可查债务还清。

公积金贷款的期限最长是30年，而且必须要和商业性住房贷款期限保持一致。一般来说，申请人资质越好，可以申请的期限越长。很长一段时间内，个人住房公积金贷款的可申请年限都是退休年龄减去当前年龄，比如说45岁的男士，最长只能申请15年.目前有些银行和城市逐渐放开，推迟到65岁甚至70岁，然后再减去当前的年龄。

公积金贷款额度方面有也是有相关规定的，具体如下：

1、住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%。比如你买一套房，总价是100万，那么最高的公积金贷款额度便是70万。

2、单笔公积金贷款有最高额度设置，这个不同城市有不同规定。比如成都单笔住房公积金贷款最高额度为60万元；广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。

3、每个月还款金额不超过收入的50%，比如你月收入1万元，那么每月还款金额不能超过5000元。需要注意的是，还款金额的除了申请的这笔住房公积金贷款外，还包括其他可查债务，比如信用卡、信用贷款每月需要还款金额。有些银行在算这个比例的时候，甚至不会将你每个月公积金可抵扣的还款算进去，也就是说就算你公积金每个月可以抵扣一两千还款，也是不能因此增加额度的。

目前个人住房公积金贷款基准利率为五（含）年期以下2.75%，五年期以上为3.25%。这个利率全国都一样，跟商业性贷款不同，尽管是浮动利率，但是银行自己不能随便上浮，除非国家政策调整。有一种情况除外：申请住房公积金贷款的职工家庭名下已有一套住房，且相应商业性住房贷款未结清的，公积金贷款利率上浮10%。

目前住房公积金贷款的还款方式有两种：等额本息和等额本金。银行推荐的是等额本息，但是一般来说等额本金更为合算，特别是对以后有提前还款意愿的申请人来说（对于还款方式不了解的，我们前面有文章专门详细介绍，可以去看看）。

提前还款是不收取违约金的，但是银行也会设置一定条件，比如要还款满半年以上才能提前还款，或者规定一年只有一次提前还款机会，对于提前部分还贷的情况，每次提前还贷金额不得低于1万元，并且要不少于12个月的贷款本息金额数等等。

住房公积金贷款申请流程具体如下图，有一点详细解释一下：

提交资料。包括个人及配偶的身份证、户口本，结婚证或离婚证（如有），购房首付款证明资料（不低于房款20%），购房合同，住房公积金缴存证明、工作和收入证明文件等。

特殊情况：购买二手房，同时需提供《房地产买卖契约》及契税完税凭证；选择担保中心提供担保的，应提交包括担保申请所需材料在内的全部个贷申请所需材料；选择抵押物担保或质押担保的，提供相应产权材料和价值评估材料。

住房公积金贷款办理流程

最后说说一些其他方面的规定和常识。

1、首付款问题。购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

按照规定公积金是可以提前作为首付款的，具体是要跟公积金中心填写申请表，然后和银行签支付协议书，最后提供购房合同。操作的时候比较麻烦的是一般来说你给了首付款，才会有购房合同。这个能不能成功协商解决就要看当地的政策和流程是否支持了。

2、现在有多个城市已经实行商业贷款转公积金贷款的渠道，具体条件和流程咨询当地；如果可以，对于之前申请了商业贷款的朋友，能省不少钱。

3、职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认，也就是可以异地申请住房公积金贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。目前有些城市还没有放开，但是大多数城市已经可以，特别是省内互认。

4、很多人认为公积金贷款会毕竟麻烦，审批程序慢而且复杂，其实不然，相对于商业性贷款来说，差不了太多，但是能省不少钱，所以不要误解。当然，银行在对公积金贷款的态度并不欢迎，因为利润太低，但是国家规定有此类放款任务，所以不得不执行。于是他们便会挑选客户，资质越好，放款越快，资质一般，考虑考虑，毕竟一笔坏账好多笔住房公积金贷款的利润都弥补不了。

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