探盘｜“郭公庄三兄弟”比拼紧凑三居 谁更胜一筹？

在北京超过百个限竞房项目中，多数位于五环之外，五环内的项目占比仅在10%左右，而为数不多位于四、五环之间的项目中，郭公庄板块一下子占了三个，被业内称之为“郭公庄三兄弟”。

这三个项目分别为京投发展·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院，由于三个项目距离在1公里左右，在大板块内享受的交通、医疗、商业、休闲等配套大致相同，但是由于具体位置不同，配套也有优劣之分。在产品上，受“90/70”政策限制，三个项目中89平方米的三居均为主力户型，同题作文下，谁更胜一筹？

在郭公庄板块，京投发展·臻御府、中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院三个限竞房项目比拼。图片来源 高德地图截图

四环外+丰台科技园，地段优势尽显

新京报记者走南四环路转樊羊路向南走2公里，可达中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目；走丰科路则可达京投发展·臻御府。中铁·诺德逸府、中铁诺德·春风和院两个项目相邻，向西一公里左右则为京投发展·臻御府。

由于位于四、五环之间，且处于丰台科技园大板块范围内，这三个限竞房项目备受市场关注。经过多年发展，丰台科技园日渐成熟，商务氛围浓厚，人流量与日俱增，交通、医疗、教育、商业、休闲等配套也日渐完善。

在交通上，除了四环路外，板块内有两条轨道交通穿越，分别为地铁9号线和房山线，在郭公庄站交汇，而房山线北延线在首经贸站与10号线换乘，预计2020年开通；地铁9号线可换乘10号线、14号线、4号线。值得关注的是，随着北京大兴国际机场的运营，南城利好尽显，而轻轨大兴机场线北起草桥站，未来随着房山线与10号线换乘，从丰台科技园到机场的交通将会更加便利。

具体来看，三个项目中，京投发展·臻御府紧邻郭公庄站，中铁·诺德逸府距离郭公庄站1公里左右，中铁诺德·春风和院位于中铁·诺德逸府东侧，距离郭公庄站稍远一点。不过，中铁的两个项目，距离在建中的房山线北延线樊羊路站点稍近一点，在700-800米左右。

在医疗配套上，区域内已经运营的三甲医院有天坛医院新院，北京口腔医院未来将整体搬迁至天坛医院新院北侧。从具体位置上来看，三个项目距离天坛医院新院都在4公里范围内，中铁两个项目距离稍近，在2.2公里左右。

区域内商业配套成熟，有万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱等大型商业综合体，在丰台科技园内，还有大量的底商。从具体位置来看，相比另外两个项目，京投发展·臻御府距离万达广场、永旺梦乐城更近，1.8公里之内，而中铁两个项目则超过2.2公里。值得关注的是，京投发展·臻御府的商业配套更完善，除了配建4万多平方米的商业外，南侧一路之隔的西华府项目，也有商业中心和底商业态。

在教育配套上，中铁诺德·春风和院东侧配建有幼儿园及教育设施。京投发展·臻御府北侧配建幼儿园，据销售人员介绍，项目东侧还规划有中小学教育用地。

限售均价6.7万元/平方米，价格不具优势

时间回溯到2018年11月26日，北京13宗地块上演竞拍大战，其中，中铁置业集团北京有限公司以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011二类居住用地、基础教育用地，溢价率12%，地块规划建筑面积为131841平方米，该项目就是中铁·诺德逸府。而北京中铁诺德房地产开发有限公司以70.2亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013二类居住用地，溢价率25%，地块建筑规划面积163477平方米，该项目就是中铁诺德·春风和院。

同为中铁系公司，可谓自家开战。据天眼查显示，北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团100%控股的子公司，中国建工集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司；中铁置业集团北京有限公司是中铁置业集团100%控股的子公司，中铁置业集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司。

相比之下，京投发展所拿地块则较为复杂。2019年1月11日，京投发展联合北京郭公庄投资管理公司和北京市基础设施投资有限公司以37.2亿元、溢价率13.52%摘得臻御府所在地块。资料显示，该地块建筑控制规模162338平方米，性质较为复杂，为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地和基础教育用地，其中须向北京郭公庄投资管理公司提供地上46750平方米的商业用房，向北京政华恒信投资有限公司提供地上14150平方米回迁安置房，需建设3360平方米幼儿园、7000平方米室内公共体育设施、1500平方米残疾人康复托养所、406平方米文体活动设施和0.15公顷的密闭式垃圾收集站。

三个项目均为限竞房，商品住房销售均价均不超过67702元/平方米，且最高销售单价不得超过71087元/平方米，居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

此价格并不低。众所周知，位于三环和四环内的金融街·融府，销售均价不超过66555元/平方米，洛悦苑销售均价不超过61881元/平方米，位于四环到五环的橡树澜湾和国风长安，销售均价不超过54378元/平方米。

地段优势尽显，但是价格不具优势，郭公庄三兄弟要想续写五环内限竞房热销的辉煌，需要在产品上多下工夫。

三面朝南，89平方米三居一较高下

12月中旬，京投发展·臻御府样板间开放，其亮点是重金邀请日本设计师本间贵史在空间利用、收纳上进行创新。

据了解，该项目住宅产品为高层和小高层，共898套，主力户型为89平方米三居、130平方米四居，全部为通透。据该项目销售人员介绍，后期会有六七十平方米的小户型产品。

京投发展·臻御府推出89平方米户型，该户型南向面宽达9.6米。

由于土地性质复杂，在社区规划上，京投发展·臻御府进行了多处分割，大部分住宅产品在地块中东部，地块西北角为安置房，西南侧为中小户型楼栋，临街则是写字楼和商业。

中铁诺德·春风和院部分产品已率先于2019年9月25日首次取证，11月22日再次取证。该项目共1591套，为多层和高层产品，主力户型为89平方米三居和129平方米四居，南北朝向，另有72平方米的两居，东西朝向。中铁·诺德逸府共1372套，主力户型为60-136平方米的两居、三居、四居产品，89平方米的三居房源最多。

中铁诺德·春风和院推出89平方米户型，该户型可根据自身需要从两居演变成三居。

相距1公里，同样限价，同样受“90/70”政策限制，三兄弟可谓上演“三国杀”，谁的产品一骑绝尘？新京报记者以三项目中均有的89平方米三居室做对比。

据了解，京投发展·臻御府89平方米的户型设计了两种，三室两厅一厨两卫、三室两厅一厨一卫。其中，89平方米三室两卫户型，南北通透，格局方正，餐厨客一体化，厨房U型设计，主卧带独立卫生间，客卫设计干湿分离，入户处设计玄关，增加储物功能。值得关注的是，该产品三面朝南，总面宽达到9.6米，在北京限竞房市场很少见，且南向三个功能空间均赠送飘窗，不足的是卫生间为暗卫。而89平方米三室一卫户型则是北京限竞房市场最常见的狭长户型。

值得一提的是，由于面积所限，北京限竞房市场上的89平方米三居，次卧面积多被挤压，6点多平方米的面积比比皆是。相比之下，京投发展·臻御府的次卧多超过8平方米。据销售人员介绍，该项目得房率达81%。

中铁诺德·春风和院89平方米的三居也为两种户型，一种是市场上常见的南北通透狭长户型，明厨明卫。另一种则是全通透的三面朝南户型，南向面宽近9.15米，功能空间可根据自身需要从两居到三居进行演变。

中铁·诺德逸府推出89平方米户型，是纯南向户型，通透性略差。

中铁·诺德逸府89平方米的三居两种户型都是三居两卫，一种是南北通透，格局是主卧和客厅南向，两个次卧和厨房北向，不足的是卫生间为暗卫；另一种是纯南向户型，三面朝南，采光效果佳，但是通透性稍差。

总的来看，郭公庄三兄弟在产品上各显特色，但是论综合实力，京投发展·臻御府似乎更胜一筹。不过，相对较高的售价，仍会令一部分购房者犹豫再三，尤其是在北京限竞房供应井喷的当下，郭公庄三兄弟虽然位于五环内，但能否延续五环内限竞房热销的趋势呢？不是没有压力。

据北京市住建委数据显示，截至2019年12月29日，中铁诺德·春风和院一期取得预售证的产品，8、9、10号楼共528套，已签约222套。其他两个项目尚未入市，有待市场检验。

新京报记者 段文平 摄影 段文平

编辑 武新 校对 李立军