房价还会涨吗？看完这篇文章你就明白了！

谈论今天这个话题，先从一个正常地产项目的资金流动，开始说起。

在拿地时，开发商的大部分拿地资金都不是自有资金，而是通过银行贷款而来，拿地后进场施工，因为施工单位的款项可以先欠着，所以暂时不会产生资金成本，接下来工程进度达到要求后，取得预售证就开启营销工作，早在这之前，就已经先在市场上释放声音，积累客户，通过营销不断回笼资金，用来偿还银行贷款及各合作方费用，如果开发的项目比较多，即使是出现不好卖的项目，也可以项目拆兑，这也就是开发商喜欢多盘联动开发的原因。

这个模式玩得最娴熟的，当属碧桂园，456模式，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转，曾一度引领市场潮流，许多开发商纷纷效仿，如中梁，祥生等等。

这套模式，最大的风险就是房子不能顺利销售的话，企业会出现资金周转问题，但对于实力稍强的品牌开发商来说，可以通过银行信用，供应商款项、收购款，土地款拖延支付等方式对冲风险。

但是这套模式，对于购房者却是不利的，对于贷款买房的客户来说，信贷关系的逻辑变了。

从开发到销售，涉及到开发商、施工方、销售方、购房者、银行的复杂关系，但是当你买完房子之后，就直接变为了跟银行的单向关系，也就是个人信贷抵押关系。

开发商贷款开发项目，购房者买房之后，开发商拿回款去偿还开发贷款，之后，这套房子的信贷关系就变成你跟银行，除非你拒绝还款，银行把房子收回，再进入市场流通。

也就是说，从房子卖出去的那一刻起，核心的债务关系就变了。

有人会有疑问，自己买的是期房，明明房子还在施工中，还没有交到自己的手里，还没有办证，怎么我跟开发商就没关系了？

这也就是为什么这几年，在高周转模式下，房子频频爆出质量问题，引发维权潮，因为开发商把房子卖给你后，跟你的交易就已经结束了，交付质量如何就得看开发商的良心了。如果是品牌开发商，考虑到口碑效应，会重视业主的问题，去积极解决。但是对于无所谓的开发商来说，例如中建长清湖，业主维权之路相当漫长。

所以，不要相信那些一辈子一定要住一次XX的广告语，因为从你签完合同交完贷款的那刻起，本质上开发商已经跟你没关系了。

开发商只需要把房子建起来就行，房子维修售后是物业的问题，钱是你和银行的问题，这锅甩的，一身轻松。

作为一个体量庞大的市场，房地产的最大贡献既不是GDP，也不是财政收入，而是建立了个人与银行的庞大的信贷关系，甚至一度有人怀疑房地产是银行生出来的。

根据2020年数据统计，中国人均负债将4万，住户部门杠杆率为60.4%，相当于房地产为中国14亿人口，建立了450万亿的信贷关系。

可问题在于这些钱并不在你的手里，无法产生实际的购买力，如果经济能够持续保持增长，生产力与消费力达成平衡，有可能会慢慢平衡掉，但是眼下，今年不可抗拒的经济衰退，形势不容乐观。

通过房地产流通的钱是实实在在的，但是你贷出来的钱却是虚的，如果出现债务危机，450万亿，这个数字相当恐怖，比全球的经济总量之和还要大。

你觉得，国家会放任不管数量这么庞大的信贷市场吗？

如果现在有人说，房地产将继续拉动经济，继续增长，这样的话，肯定是无法让人信服的。

只是这个市场太过庞大，在没找到根治问题的方法之前，只能通过调控，来引导市场往良性发展，所以，未来几年，平稳将是房地产市场的主流趋势。

所以，如果有置业需求的话，不必太过着急，毕竟，已经入秋了......