江西新力的九年“速成”之路
◎ 撰文 | 刘婷
◎ 编辑 | 赵恙
◎ 图片来源 | 图虫创意
彼得·蒂尔在《从0到1》中写道：“企业成功的原因各不相同，每个企业都是靠解决一个独一无二的问题获得垄断地位，而失败的原因却相同：它们无法逃脱竞争。”
实现从0到1的积累后，新力控股变道行驶。
5月24日，港交所披露新力控股港股主板IPO资料，在800页的招股书里描绘了一个黑马故事。新力控股像地产界的“瓦罐汤”，有了它外界才想起此前在房地产主战场存在感不强的江西。九年时间里，新力控股从江西走向全国，目标指向登陆港交所。在这份招股书，新力控股大费笔墨地对外公布潜在风险，将包括高周转、负债和土储结构等在内的问题展露其中。高周转带来的诸多后遗症成为新力控股上市后的第一道必考题。
高周转速成
从0到1的过程，新力控股只用了9年。2010年，34岁的张园林创办了江西新力置地并在南昌拿下第一块地，两年后首个住宅项目南昌帝泊湾入市，斩获1.29亿销售额。第一桶金入账后，新力控股进入了超常规增长阶段。公开资料显示，2014年销售额增至8亿、2015年销售额达36亿、2016年销售额为161亿。
在最新的招股书中，新力控股并没有公布销售金额。克而瑞研究中心数据显示，2016年--2018年新力控股的流量金额分别为161亿、428亿和887亿，复合年增长率高达136%。
锋面News统计，新力控股在今年只需要实现13%的增长便可实现千亿销售额，以136%的年复合增长率推算，今年破千亿不是梦想。
销售额的高速增长基于土储的扩张。9年期间新力控股不断开疆拓土，走出江西布局全国。截至3月31日，新力控股共拥有101个项目，总土储为1480万平方米，其中由附属公司开发的为1280万平方米，由联营及联营公司开发的是200万平方米。
招股书数据显示，新力控股土地储备中52.6%位于江西省，去年新力控股在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的60%。
在对外扩张时，新力控股主要采取收购模式，通过收购当地企业迅速扩大市场份额。锋面News注意到，2017年以来新力控股在厦门、上海、中山、广州等地进行了8起收购，共计花费36.167亿。其中有7起收购事项发生于2018年以后，此时正值新力控股对外扩展的关键时期。
新力控股方面表示，高速增长也得益于标准化操作程序。在新力控股内部实施了一套标准化的操作手册，其中列明了物业开发过程各个阶段的详细程度和要求。目前，新力控股已经形成三大产品体系，即湾系、园系和悦系。
新力控股内部人士对锋面News表示，新力控股之所以取得这么快的增速，得益于其高周转的开发模式，即平均拿地四个月后开发，半年内达到预售标准。具体而言，湾系产品从拿地5–6个月开盘，12个月现金流回正；园系产品则从拿地7–8个月开盘，15个月现金流回正。而在拿地方面，新力控股喜欢拿净地，倾向于拿纯住宅用地。
“拿到地之后全员进入战斗状态，加班是常态，基本上是全员‘996’。”一名从碧桂园跳槽到新力控股的员工表示，新力控股内部对项目进度有着严格的要求，跟新力比起来碧桂园的工作强度更弱。该员工笑称，此前江湖上传言“生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。”现在才发现最猛的还是新力控股。
高负债代价
新力控股走的是中小型房企的经典路子，在千亿体量前拼命拿地快速回流资金，再将资金用于扩张。这种打法为它们的成长赢取了时间，但也难逃高周转的通病——负债压顶。
2016-2018年，新力控股的借款总额（包括计息银行及其他借款以及公司债券）分别约为64.38亿元、166.76亿元、221亿元，净资本负债比率分别为1.9倍、2.7倍和2.4倍。
同期资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元；净负债率分别为300%、205%、285%。在风险因素提醒中，新力控股也指出，未来预计将产生更多的负债以发展项目，也可能动用额外的负债融资以获取土地资源。
在上述三年内，新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。流动比率为1.2、1.1、1.1倍，可以变为现金用于偿还负债的能力较弱，低于行业水平。由于持续开发和拿地，新力控股在营运中使用大量现金，在2016年及2017年间，新力控股经营活动产生的现金流量均为负数。
另一方面，新力控股尚未偿还银行及其他借款（不包括公司债券）加权平均实际利率高达9.3%。此外，新力控股今年到期的多笔短期借款利率都高于9%。其中，今年11月到期的一笔两年期的资产管理借款年利率高达13.62%，今年10月到期的两年期短期借款年利率为9.95%。
可供对比的是，同样是冲刺千亿、高速增长的美的置业（03990-HK），2018年实际加权借贷利率为5.91%，2017年该数值仅为5.23%。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，若新力控股能成功上市，要重点控制公司的负债率，同时要从业务结构、业务模式、资产结构等方面让公司在获得快速发展、盈利能力提升的同时保持较好的流动性以降低公司运行风险。“建议企业向轻资产方向做适度的转型、以联合开发的形式，在不提升负债率的同时快速扩大业务规模和收入规模，以实现又快又好地发展。”
高周转的隐患除了埋藏于数据报表之外，还有潜伏的“违规”风险。在记录期内，新力控股曾发生多起不合规事件，多与提前施工有关，包括有两家项目公司未落实规定监督程序就开始施工工作、有七家项目公司在取得工程质量监督批文之前就开始施工工作、有七家项目公司在取得环境影响评价之前就开始施工工作和八家项目公司在取得所需建筑工程施工许可证前就开始工作等。
IPO窗口与关口
“在南昌，说新力占据半壁江山一点都不为过，当地人对它的认可度很高。”一名江西房地产从业人员表示，南昌购房者不仅认可新力控股，还认可其物业品质，基本上80%的楼盘都会选择新力控股的物业。戴德梁行数据显示，按销售面积及销售额计算，2018年新力控股在南昌房地产开发商中排名第一，市占率为14.4%。
新力控股的崛起得益于江西市场的发展。近年来江西省楼市表现亮眼，地产企业销售业绩大幅上升，进而带动了投资机会和投资需求。但过度依赖于单一片区也是其发展的瓶颈，今年来南昌政府加大调控力度，需求的红利正在缩减。
随着江西楼市的潜力不断释放，越来越多的品牌房企前来抢蛋糕，新力控股面临的挑战也越来越大。截至2018年12月，全国前100强房企已有33家进驻南昌（已有项目/地块），百强房企市场入驻率为33%。
选择此时上市，对于新力控股而言，同样也是机遇与挑战并存的选择。当下中美贸易战走势尚不明朗，加上房地产政策收缩，目前香港资本市场和投资人态度谨慎，上市难度加大。
德勤中国数据显示，2019年第一季度房地产行业香港上市的新股数量比例由去年同期26%降至21%，而募资金额由2018年一季度的105亿港元缩减至51亿港元，比重由43%降至25%。
透镜公司研究相关负责人则认为，此时是房企上市的好时机。港股估值高于A股，此时上市能讨个好估值。香港上市审核相对于A股而言更加宽松，只要公司治理不存在大问题，基本上能顺利上市。
高负债压顶、融资渠道单一，上市是新力控股突破瓶颈的必然选择。目前，新力控股的融资渠道主要来自银行贷款、信托融资和私人公司债券等，品种较为单一，若此次能顺利上市，也将为其开辟新的融资通道，降低负债。
关于负债和上市后的战略发展问题，新力控股品牌相关负责人没有回应。
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