国信证券：明源云上市在即 房地产 IT 市场新贵崛起

乐居财经讯 李礼 9月24日，国信证券发布房地产 IT 行业快评。

事项：

9 月 15 日，地产生态链数字化服务商——明源云（0909.HK）正式开启认购期，中金公司和花旗担任联席保荐人。明源云计划发行 3.742 亿股新股，其中香港发 3742.2 万股新股，国际发售 3.36782 亿股新股，另有 15%超额配股权。明源云公告称，2020 年 9 月 25 日正式港股上市交易。

国信计算机观点：

本文主要将明源云与上市公司金蝶国际和广联达，以及部分初创公司进行对比分析。明源云是中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商，产品是针对房地产开发的，目前在房地产领域占比领先，金地、龙湖、保利、碧桂园、中海等多数百强地产商是公司的客户。公司专注于房地产市场，产品普适性较好，贴合客户需求，实施简化。

明源云拥有 ERP 与 SaaS 量大产品线，对于本公司而言不属于替代品，收入不存在两部分此消彼长的情况。传统ERP 系统主要是针对企业内部管理需要设计的，而 SaaS 更偏向于外部链接，SaaS 开拓了之前并未涉及的地产企业外延服务，并且这些内部、外部数据可以打通传导。SaaS 服务方面，持续保持较快增长并具有较强盈利性，明源云在与初创公司的竞争中走出，依靠 ERP 传统主营稳扎稳打，SaaS 业务发展也持续向好。

评论：

明源云主要对标两个上市公司，一个是 ERP 属性的金蝶国际和地产建筑属性的广联达：

明源云的相关业务数据

明源云是中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商，按 2019 年的合约价值，按照沙利文统计，约占有 24.6％的市场份额。ERP 解决方案占比 25.1%，及 SaaS 产品占比 23.3%。

2019 年实现收入 12.6 亿元，过往几年复合增速 47.7%。去年年报里，ERP 服务和 SaaS 云服务占比 6：4.增速上SAAS 几乎都在翻倍。净利润增速和收入增速齐平，复合 47%，2019 年净利润为 2.3 亿元。

从产品上划分，公司分为 ERP 服务和 SaaS，从营销模式上，公司采用直销和分销，其中直销主要针对大的房企，二三线房企和 SaaS 都是渠道，通过渠道占比收入变化，大概可以看到目前公司增速主要动能贡献。

分拆 ERP：

ERP 解决方案于 2017 年、2018 年及 2019 年分别服务约 900 名、1,200 名及 1,500 名端终端集团客户。SaaS 产品分别服务约 1,600 名、2,500 名及 3,600 名终端集团客户。

这一块公司的战略是“再挖大客户的价值，小客户方面依靠渠道下沉 2-3 线城市房地产开发商”。大客户方面，公司主要在“前 100 强”（90 家）深耕；二三线客户，主要靠渠道，目前覆盖中国 27 个省份。3 月底 33 名个人持有该 69名区域渠道合作夥伴其中一名或以上的 30 或以上权益，做了一个绑定。

公司提供行业的 ERP 解决方案和 SaaS 产品，有关品可单独或与其他解决方案共同购买。凭借 ER 开放平台及 PaaS平台架构，可拓展性、连通性及与软件解决方案的整合。

分拆 SAAS：

erp 与 saas 对于本公司而言不属于替代品，收入不存在两部分此消彼长的情况。两者的差异体现为服务内容与销售方式两部分。（1）服务内容：传统 erp 系统主要是针对企业内部管理需要设计的，而 saas 更偏向于外部链接，saas开拓了之前并未涉及的地产企业外延服务，并且这些内部、外部数据可以打通传导。（2）销售方式：erp 是采用“直销+渠道”的销售模式，而 saas 采用的是渠道的销售模式，saas 目前是由子公司在做，但子公司并没有配备直销人员，所有的销售都是通过渠道，包括母公司的也属于子公司的销售渠道。

aas 的营业收入增速较快，主要包括云客、云链、云采购与云空间四部分，目前主要的收入来源于云客与云链。

云客是偏向于 2C 的服务，主要是营销案场管理和渠道风控两部分。公司云客的营业收入增速较快，主要源于收费模式及没有明显的竞争对手。云客的收费模式是基于每年客户的案场数量进行收费，客户增速具有较大潜力，公司一直深耕于房地产行业，先发优势以及不存在该细分领域明显强势的竞争对手，例如：旺小宝的部分技术处于起步阶段，贝壳、房多多目前主要是二手房市场，属于潜在竞争对手。云客是目前公司 SaaS 最大的一块收入。云客收费模式是按案场个数计算的，开一次盘就需要收费一次，客户增速具有较大的潜力。具体收费依据不同的产品合作模式计算，例如：摇号开盘这种业务就是按次数收费，渠道风控的产品就是针对案场开权限，一个案场开一个权限进行收费。saas 多是以项目公司与我们进行签约的。例如：中建三局下面有 4、5 个项目公司，每个项目公司单独签订合同，每年统计开发项目的数量进行收费。然后再附加一些别的服务的收费。

云链是基于建筑经销管理的细分领域——流程管理，案场工地的验房、交房、建房工程进度等流程管控，广联达的业务主要偏向于造价计算，已经成为战略合作伙伴，打包推进施工 saas 的服务，由于公司 VIE 架构调整，2019 年6 月才从云采购中单独划分，因此目前报表中的收入占比偏低。

云采购是指构建的供应商的交易平台，主要业务内容是信息发布和交易撮合，向大型房企推荐经认证的供应商。收入来源是收取供应商的会员费，受制于供应商数量及客户需求，目前收入占比较小。采购这块历来非标之地，所以推广起来相对其它三块困难一些。

云空间主要是提供资产管理服务，面向物业管理，包括资产情况、出租、运营管理管控等房地产后端服务，目前仍处于起步阶段。

目前公司拥有 2577 名员工，研发占比 39%，运营和产品占比 35%，销售 18%，深圳本地 37%。从目前增速看，明源云的 ERP 增速大概在 30%，SaaS 业务增速在 55%。SaaS 净利率大概在 30%以上，传统 ERP服务净利率在 16%左右。

明源云与金蝶/用友、广联达的对比

明源云与金蝶/用友以及 SAPOracle 差异。明源云和金蝶、用友等相同之处在于产品类似，都是 ERP。明源云是房地产行业的垂直 ERP 软件，金蝶，用友，SAP 等是通用级的，下游覆盖行业多。

从行业增速看，房地产行业整个软件 IT 投入增速是快于整个社会的。毕竟过往整个社会的软件增速约为 12%，全国 ERP 整个市场增速已经下降到 10%了。房地产软件支出年复合增速在 28%以上。一方面甲方有钱，另一方面房地产从设计到施工，到销售，中间的管理流程多而且成熟，所以信息化程度高。而且房地产行业和基金证券一样各家完全竞争，软件应用不是成本项，而是能带来收益的业务项。

从产品差异看，SAP Oracle 长期扎根制造业，也花了很多时间研究国内房地产行业，产品能称得上结构严谨，功能周全。但过于资深有时会陷入典型 ERP 产品限制，而且性能上没体现国内房地产行业的特色。国内金蝶、用友这两家做财务模块出身，针对房地产企业普遍分散跨区管理状态，开发有针对性的财务管控系统，扩散较快。但在实施过程中还需要一些协同。

明源云是做售楼系统和客户管理起家的，熟悉大陆房企销售运作，对方反馈它的界面简单而有针对性，需要的实施不是很多。

从用户体验看，用友目前也是房地产领域 ERP 的主要竞标方之一：

用友的架构看得出采用平台化和组件化的设计思想，有支持多操作系统和多数据库的系统平台，有提供审批流程、预警、二次开发等应用平台；有定制房地产项目管理的行业产品，用来管理层决策支持。当然财务、人力、办公等传统模块功能都是有的。成功实施案例有中海集团的项目管理、集中采购和财务模块。客户公司如果和中海业务有较大差距的话，实施过程中，预计会对客户 it 团队经验和管理水平有一定要求。

金蝶的系统以房地产成本管理为核心，并集成金蝶财务管理系统、房地产成本管理、采购仓存管理系统、人力资源管理、客户关系管理、第三方智能系统和售楼系统等。金蝶的平台比较开放，例如招投标管理、物业管理、项目管理等可以采用其它供应商的产品集成在 BOS 平台上。金蝶也在不断迭代这个架构，它的单价一直都有优势。明源云的产品是针对房地产开发的，目前在房地产领域占比很高，金地、龙湖、保利、碧桂园、中海，以前万科也都是它客户。因为做的专，所以在房地产行业普适性较好，实施很简化。房地产行业 ERP，明源云贴合客户需求，覆盖公司家数也是最高的。

明源云与旺小宝、贝壳等的对比

市场上和明源云一样做地产软件公司的还有其它一些，例如元度科技，它做移动案场管理的，也涉及渠道平台和开盘系统。官网显示除了万科之外，几乎没有房企合作案例，客户都是营销代理机构，或者中小房企。其次就是旺小宝，和明源云经历过分与合，旺小宝上线了多款产品，有 VR 看房，案场风控、精准营销等，现如今面临转型。最后好房通，主要做中介管理软件的，服务房产经纪公司和房产经纪人，有二手房数据服务、新房联动、地产金融等业务，2019 年营收 2750 万，亏损 2820 万。可能因为疫情后，房地产业务转线上比较多，中报收入增长了 79%，达到 2068 万了。

另外，值得一提的是好屋中国，它和明源云的云客业务很像，它是国内最早提出全名营销平台，主张人人都是中介，共享经记业务服务的平台。

贝壳/链家与明源云的关系方面，从目前看两者还没业务重合、正面交锋，而且还有些合作关系。但也有传统代理商切入做互联网平台的，代表就是华燕房盟，它很早就发布了“云燕安家”，3D 看房平台，2019 年平台收入达到 2亿，亏损较大。所以未来链家/贝壳与现有这个领域的 IT 商之间如何划分势力范围，暂时也看不到结果。明源云在与初创公司的竞争中走出。国内 90%百强用它的系统，依靠 ERP 稳扎稳打，SaaS 业务发展也持续向好。

风险提示

1、房地产头部企业或逐步自行开发 ERP 系统；2、云业务竞争对手逐步增加；3、房地产企业信息化推进节奏或有波动。

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文章来源:乐居财经