「创变者2019」融汇鲍科佳：既要仰望星空 更要脚踏实地

「本期对话人物」

山东融汇产业投资有限公司副总经理、山东融汇老商埠运营管理有限公司总经理、山东融汇创意文化产业有限公司总经理鲍科佳

这里有15幢姿态各异的民国风小洋楼，他在其中一幢楼的顶层办公。

这里是融汇济南老商埠，作为总经理、70后、老济南，鲍科佳给人的印象如同冬日户外的一块精工手表，初见感其冷，再看知其勤勉、叹其精准。

采访地点定在班卓·单麦威士忌俱乐部，融汇老商埠11栋101号商铺。

管理·荷尔蒙

两杯威士忌端上来，“杯中冰球上的纹路是手工刨出来的，这还可以。“鲍科佳跟齐鲁晚报·齐鲁壹点记者说着话，又让服务员把音乐调小一些，他承认自己对细节要求近乎苛刻，关乎这条街区中的每一处软装细节、以及如何让商户更好地和所在建筑融为一体，“老商埠外场地的音乐，我会考虑如何烘托一天中的不同情境，比如白天放弗拉明戈风格的吉他曲，晚上放沙发音乐（LoungeMusic）。”

单麦朝东的大玻璃窗外，可以看到“戴望舒的雨巷”，本是楼与楼的狭隙，他却别出心裁地让人吊了花纸伞，布了灯带，自成风景。夜晚的时候，伞和灯饰会营造出一种朦胧的意境之美，这样的色彩和空间，即使不下雨，走过这里的人也像走在诗里，“在老商埠，要每个转角都有惊喜，这是我们的目标。”

鲍科佳言语间有着一种天然的激情和感染力，作为职业经理人，他有头脑，有见地，也以荷尔蒙来指挥自己的行动。“我很喜欢以‘全中国最孤独的图书馆’一夜成名的秦皇岛阿那亚，孤独而文艺的一座小城，如阿那亚创始人马寅说大海之于阿那亚的重要，建筑对于老商埠也是一样，不仅仅是一种景观式存在，更是一种情怀，一种生活样式，一种心灵状态，一种精神属性。”鲍科佳穿着考究的蓝色西服配马甲套装，白衬衫纤尘不染，一副玳瑁金丝眼镜，颇有些建筑学家梁思成的影子，“老商埠之于济南就是阿那亚，外来客对于济南的认知除了芙蓉街的炸臭豆腐，还应该有文化记忆和历史重现。我希望老商埠带来的感觉就是，提到这处商业，这些建筑，就像想到某一类人……”鲍科佳娓娓道来，指尖烟雾袅袅。

建筑融合感

说到老商埠的建筑，也许是言语不能概其全，鲍科佳带着记者在这个民国街区走了一圈，为我们历数每幢建筑物的前世今生，似乎每一幢楼都是有灵性的，都让他引以为傲，而他一心要让世人知道它们的好。

济南在2013年公布了老商埠区的规划细节，这一年的5月，山东融汇摘得了融汇济南老商埠项目一期土地，同年9月项目开工。经过近四年的整修改造，2017年正式“开埠”。

融汇济南老商埠项目一期建筑面积为8万多平方米，共有15栋不同风貌的洋房建筑。“每一个建筑都有历史故事，我们作为运营管理方，既有传承的责任，也努力让每一个商家和老建筑的历史相匹配，比如鹅岛啤酒馆，在这里就是浑然天成。”鲍科佳说的是7号建筑，这座纯德式的尖顶建筑经专家考证原为宝隆银行经理住宅，“当初，我们把7号建筑向东平移了二十五米，采用‘先加固，再顶升，后施工’的繁复工程，为了保持原貌，修建加固时将瓦片一个个编号后，再一层层贴回，付出了数倍于‘推倒重建’的成本。”鲍科佳说，为了保持原汁原味的老建筑风格，项目改造时单是对7号建筑的外立面墙就反复处理了4遍，以体现其历史斑驳感。6号建筑，原泰丰楼，创于1913年，原位于经五路9号，三层中式楼房。与北京“八大楼”之一泰丰楼菜系一脉相承，“胡适曾闻名在此就餐，后改为胜利旅馆，在项目开发之初就已倒塌，在调取大量文献资料后，我们在建筑倒塌原址进行了原样复刻，包括门窗的式样及室内的楼梯设置，都是按照原建筑进行1:1的还原。”而在老商埠经四路入口处的8号楼，那幢自带亭台院落，两层中西合璧的建筑“瀛风楼”，无疑是济南乃至山东最具人文历史气息的星巴克了。

“有一点很重要，是商业决定建筑，而不是建筑决定商业，这也是我们在修旧复旧过程中坚持的。”鲍科佳说，在整个项目招商过程中，融汇商管团队凭借着极强的专业能力，把商业需求与物业条件相结合，搭建人文美感、生活质感、精神共鸣的载体，“只有建筑与商业契合，才有生活感和人文美感，人们才愿意来，生意才好做。”

圈层非标品

在老商埠2号建筑——济南近现代民族企业家张采丞故居，鲍科佳带着齐鲁晚报·齐鲁壹点记者拾级而上，二楼的门口挂着一个牌子，玖爱零，这是融汇济南老商埠单身社交平台，“2号楼的2层，是有成双的寓意的，”鲍科佳说，这是老商埠社群营销的有益探索，“社群即圈层，聚集的是有共同价值观的人，这是超越地域限制的，目前会员有2000多个，我们的交友活动也是有计划的，比如周一晚上是电影主题，周三是K歌主题，周四是读书分享主题，周五是桌游主题……让会员找到归属感，找到‘我’应该在的地方。”

在鲍科佳看来，融汇济南老商埠是一个有情天地，“一百多年前，这里就是商贾云集、活色生香的样子，当下是一种复活，前提是动情，社群营销，圈层营销，突破灯下黑，冲破区域限制。”

采访中，鲍科佳不止一次提到“非标项目”这个字眼，“可以说老商埠是一个理想而纯粹的项目，全国都难找到对标样本，而我们的使命是在济南营造一个独一无二的场所，一个相对超然的空间，让人们找寻欢乐，获得安静，这是一个自我探寻的道路。用阿那亚的广告词来形容，它是一个‘亲密关系的能量场‘。”

也正是在这种“非标”定位的引领下，老商埠在济南的每一次发声，都不同于商业活动常见的表面热闹，而是带有深深的文化烙印和情怀底色——今年五四青年节，老商埠发起了以“致敬五四 穿行百年”为主题的济南城市探奇之旅，联手齐鲁晚报邀请市民骑行打卡济南商埠区百年地标，触摸城市尘封而久远的历史文化脉络，这场声势浩大的回溯和发现之旅，参与度空前，得到了社会各界的高度点赞。再如，今年岁末，老商埠另辟蹊径，和宝马MINI跨界联手，推出时尚圈层活动“潮趣复古奇妙夜”，在强化项目自身复古经典属性之余，也网罗了大批来自MINI的优质客群，实现了商业街区、商户、客群的营销闭环。

开业两年多时间，老商埠没有间断过调研和调整，根据客人的反馈和喜好，顺势而上的同时渗入想引领的东西。

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者注意到，在大众点评网上，融汇济南老商埠赫然获得全五星好评，不少网友在点亮五颗星的同时，上传了自己浓浓文艺范儿的打卡照，字里行间对这个地方的喜爱之情溢于言表。

关爱你一生

《济南市城市总体规划（2011-2020年）》即将迎来最后一年2020年，融汇济南老商埠2020年的优化升级力度也很大，“明年夏天之前，老商埠一期地下将有2000平的超市、1200平的情景式街区呈现。”鲍科佳透露。如果要给老商埠找不足，第一个恐怕就是体量有限，那接下来的“融汇城”就值得期待了——融汇城位于济南市二环南路与二环西路交汇处，总用地约2786亩，净用地面积约1473亩，整体项目范围东起簸箕山，西至腊山西路，南邻二环南路延长线，北至克朗山南路，整体规划总建筑面积约350万平，定位为文化产业生活大城。

在鲍科佳的设想里，融汇城是一个可以留客过夜的所在，“融汇城A3地块定位于‘济南西城首席儿童教育综合体’，涵盖27个教育品牌，从儿童到成人7种教育业态以及儿童室内主题游乐。我们还携手国内知名养老机构共同打造融爱康养公寓，执行国际适老化设计标准，满足不同长辈的护理需求和生活需求。而A1地块融爱天地定位于打造山东省最具示范意义的首席婚嫁场所，我们引进亚洲顶级婚嫁及宴会资源——草坪、教堂……”

目前，创始于1989年的融汇集团在济南分别运营融汇济南老商埠、融汇城和融汇爱都三个项目，“老商埠项目以‘复兴与超越’为开发理念，已成为济南市夜间经济发展的核心代表之一。融汇城则承接了西部新城核心片区外延的产业功能，以及城市发展的配套商业、酒店及住宅，对完善西客站片区配套建设以及带动市中区西部经济发展至关重要。集儿童、婚嫁、康养等于一体的商业产业集群，将为融汇城的社区居民乃至全济南人民提供高品质民生服务……”济南生济南长的鲍科佳的展望中，透着70后的成熟和担当，这里是他的家乡，他深爱这个地方。

鲍科佳会在下雨的冬夜在朋友圈分享一首《春天里》，他说地产商不得不在麦田里眺望春天，他是一个理想主义者，“有理想就有疼痛，因为疼痛，我们才活得如此真实。个人如此，商业同理，但我相信只要努力，并以智慧去解决问题，一切皆有可能，因此我最不能容忍的是未经思索就说‘不可能’或 ‘办不到’，团队同频很重要。”他让人在老商埠会议室墙上张贴了醒目的12字标语——“爱学习，懂商业，会算账，能落地”，直白朴素中蕴含的道理，或许就是他对商业本质最精炼的认知和总结。

文｜齐鲁晚报齐鲁壹点记者王赟

图｜齐鲁晚报齐鲁壹点记者部景雨