日本购房政策流程详解指南 一篇文章全覆盖
作者 | 吴佳桂
导语：日本想必大家并不陌生，无论从工业制造，餐饮美食，影视动画还是日用品众多品牌产品在我们生活中随处可见日企的身影和发达国家的形象，那么离我们这么近的日本有什么赚钱机会吗？基础生存问题出发肯定是考虑日企工作，第二阶段投资日本，第三阶段获取身份，日企工作后期会编写，今天更多的聊聊日本地产投资机会，政策，流程，费用，已经规避陷阱，供各位读者评鉴。
今天主要详解日本购房政策，流程，费用以及后期租售内容，后期单独编写一篇日本房地产发展演化，主要几个城市东京、大阪、京都、横滨、北海道等城市区域差异房屋挑选攻略。
日本房产情况
概况下目前购买日本项目的属性：
总价：在几十万到上千万不等，门槛低满足轻重资产选择空间。 物件：主要以二手房为主，新房较少，一房两房，民宿，整栋都可以购买。 房价：公开透明，房东挂牌房屋委托第三方经纪实际评估，放心买卖。 交易：周期短，正常30天左右成交周期，高性价比项目挂牌7左右成交。 风险：全程必须有经纪资质不动产公司和司法书士介入。购置客户多数从资产保值，投资收租角度，还有一部分和本土相关工作留学等客户。
大家最关心的回报怎么样，平均租金回报可达毛利6-10%，净利润5-9%，这里有个避坑点，确认中介给到你回报是毛利还是净利润，扣除每年税费和管理费到手的回报，这里可以放心，多数出售物件是带租客的，到手即可收租，回报非常真实。相比国内的2%左右回报，日本租金回报就相当可观了。
· 表面回报计算公式：投资回报率=年租金收入÷房屋购入价格×100%· 实际回报计算公式：投资回报率=（年租金收入-支出成本）÷房屋购入价格×100%
日本购房政策
1. 购房身份要求（√）
合法入境，手持护照便可以日本买房
日本对于外国人买房是没有任何限制的，外国人与日本人在买房这件事上是平等的，并且没有限购。
2. 房屋类别（公寓/一户建/整栋/商业）
公寓：整栋建筑中单位，面积在20m~90m。
一户建：类似上海石库门弄堂，北京大杂院，广州城中村密集度高的别墅洋房属性，常见面积在100m~300m，两到三层，部分有车位。
樱桃小丸子家一户建
蜡笔小新家一户建
大雄家一户建
藤原拓海家一户建
商业：商铺办公楼
对比：
① 根据预算和需求：相同地段配套公寓总价门口低，一户建和整栋需要提高投资门槛；
② 安全程度：日本整体治安排名已经很不错了，对比来说公寓会安排管理人员和警备员常驻，出入口安装门禁，高端项目电梯需要刷卡等，而一户建自给自足根据屋主情况自己安装保全设施，防盗门，监控或者养条大狼狗；
③ 隐私程度：一户建更胜一筹，群租除外，独门独院，公寓隐私也不存在问题，但是由于住户多，隔音这方面不完善；
④ 抗震性：日本建筑标准非常严格需满足抗震法，为了抗震,日本人在房屋建筑上下足了功夫；日本在1996年、2000年、2005年、2006年四次修改《建筑基准法》，将建筑物的抗震标准不断提高安全指数，修订后的法规将住宅、楼房抗震标准提高为：经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌，尤其是商务楼要求能够8 级地震不倒，调高使用期限能够超过100 年。；2015年日本还制定计划让90%的住宅建筑达到这一标准；
⑤ 土地支配权：购买一户建后，土地所有权就是你的，无论建花园还是养宠物或者作为公司住址都是由屋主决定，有空间还可以做个停车位，不用缴纳额外停车费，相比公寓有非常高的自定义灵活度；
⑥ 费用支出：公寓和一户建差不多，公寓每个月需要缴纳管理费（物业费）和修缮公积金，一户建随着物件几十年老化需要独自支付项目维护成本；
⑦ 资产保值：
一户建，受到周边配套环境影响，修建交通站，开设商业，学校，价格也是水涨船高，即使建筑老化，但是土地价值节节攀升；
公寓：购买时项目所在地段很重要，虽然也受周边规划影响，但是公寓周边规划可能性没有一户建高，在管理和修缮制度上更加完善，使用年限较长，在享受租金回报同时，保值性较好；
⑧ 商业（商铺/办公楼）：商业租金高，收益也高，但是东京13区内一线地段外，都会有租户搬走空置期的风险，商业会设定经营项目规范，招商周期和难度非常高，不太适合初级投资者入场，选择合适自己预算和投资周期的产品尤为重要。
3. 房屋产权（永久产权/租赁权）（√）
永久产权（所有権shoyuken）
租赁权（借地権shakuchiken）
（旧借地権kyushakuchiken）：钢筋混凝土30年，木结构20年；
（普通借地権futsushakuchiken）：1992年新法30+20年，续+10年；
4. 房屋面积（无公摊）（√）
无论当地人还是外国人购置到的房产都“无公摊送阳台”
日本是按实际面积计算，当然就不存在得房率的问题，花的每一平的钱都属于业主。二十多平实际相当于国内三十多平，阳台不算面积，大点的阳台花二十多平的钱享受四十多平，非常不错的利好政策。
5. 交付标准（简装/精准）（√）
无论当地人还是外国人购置到的房产都是精装起步
不存在毛坯房，相比三通一平的标准 做到五通一平（通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地），卫浴五件套（洗漱台盆，龙头，花洒，坐便器，毛巾架挂件等），厨房三件套（灶台，油烟机，台盆）。
这里想到自己在国内购置的第一套房，拿到钥匙的第一刻带着无比激动的心情，去看自己起早贪黑含辛茹苦买到的新房，去的时候是下午，打开门的一瞬间，一阵穿堂风吹在脸上，这是一个连窗户都没有的毛坯，四周从房顶到地面3D无死角的水泥，水电马桶都只能在脑海里，然后开始发挥个人艺术细菌开始被宰的装修之旅，说到这里，菲律宾精准交付就显得无与伦比的有魅力了。
6. 付款方式（工程进度付款）（√）
根据签约进度付款，签约前不动产经纪人会提供费用明细表及付款请求书，然后开始支付房屋的尾款及相关税费，尾款在房屋过户前付清。常规在10-60天内，付款进度在购房流程中注明。
7. 房屋税务（√）
① 印纸税（印花税）：
物件合同价1000万日元以下支付：1万日元
物件合同价5000万日元以下支付：1.5万日元
物件合同价1亿日元以下支付：4.5万日元
② 登录税（国税）：
物件总评估价2%=（土地评估价*2%+房屋评估价2%）
土地价格每3年评估一次
③ 房产取得税（地方税契税）：
住宅物件总评估价3%=（土地评估价*3%+房屋评估价3%）
非住宅物件总评估价4%=（土地评估价*3%+房屋评估价4%）
④ 固都税：
物件总评估价1.7%=（固定资产税+都市企划税）
固定资产税=物件总评估价1.4%=（土地评估价*1.4%+房屋评估价1.4%）
都市企划税=物件总评估价0.3%=（土地评估价*0.3%+房屋评估价0.3%）
8. 房屋贷款（√）
外国人可以申请日本房屋贷款。
日本本土银行：年龄20周岁以上最终还款年龄不超75周岁，无需纳税证明，最高贷款物件总额的60%~70%，年限最高35年，利率2.8%~3%，物件需满足5000万日元以上。
其他银行：年龄20周岁以上64周岁以下，需纳税证明流水征信报告等，最高贷款物件评估额的50%，年限最长15年，利率2.8%~3%，物件需满足2000万日元以上。
9. 房屋（出售/出租）（√）
日本房屋出租非常便捷，购买房屋基本有租客，后期招租途径也较多，当地租房网站，托管公司，租房群等，委托给管理公司是需要支付费用，当然也包含招租，客户审核，物业费代缴纳，收租清算打款等，一般每月每季度支付。如果打算自己出租，那么懂日语是必须的，后期就各显神通招租了。
房租(Yachin)：按月支付，一般在月底前支付次月租金，晚交会收取租户滞纳金。 押金(Shikikin)：一般押1-2个月租金，根据房子装修情况地段来谈，租户退房或搬走时，房东会验下房，日本文化对卫生是非常讲究的，搬走打扫不干净从押金中扣除清洁费，破损墙面把手窗户等扣除修理费，剩余部分押金退还。 礼金(Reikin)：一般付1-2个月租金，类似国内的红包，感谢与房东在茫茫人海相遇，把自己心爱的房子租给我。日本文化 维修费（(Kanrihi）：物业费由租客承担，根据物业情况房屋面积几百左右。 火灾保险费：根据房屋情况1万日元~3万日元不等，房东出还是租户出视情况而定。 钥匙更换费：2万日元左右（电子门锁除外）。 租房合同更新费：合同到期需续签，续签需缴纳合同更新费1个月租金，房东需拿出一半给到房产经纪出新合同，建议签2年以上的合同。 其他费用：网费，电话费，宠物费，朋友留宿费等 违约情况：解约需提前1-2个月通知到房东，收取1月租金作为罚金
租赁网站推荐：
10. 收入汇出（租金/变现）（√）
所得收入租金或房款管理公司会安排支付到您指定账户，也可以选择银行汇款等。
日本购房流程
日本购房费用
日本持有成本
日本出售成本
总结：
在时代车轮中为了民族的未来发展守旧与创新难以共存。守旧秉承多年文化底蕴道德传承，创新推动社会个人进步，守旧意味懒惰吗？创新意味不会被淘汰吗？在日本你会发现他们的“古板守旧不失前卫”“创新发明不离生活”随处可见的百年老店，天皇朝代延续千年，本土企业全球驰名，时尚品牌改变生活。越来越多的高净值人群除投资以外，更多的在尝试财富改变生活，寻觅理想中的社会桃花源，道德生活之源，灵与肉的自由，选择大于努力，思路决定出路,观念决定命运,梦想照亮人生。
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