我用Excel成功预测到了淘宝法拍房的竞拍结果 却还是失败了

7月7日上午10点25分，经过激烈的146次竞价，我所意向的那套法拍房最终以138.5万的价格被别人拍走了，比起拍价（57万）高出了81.5万，可以是说是非常热门的一次竞拍。

在开始竞拍前，我用Excel成功预测到了法拍房的竞拍结果，却还是失败了，失败的原因是——竞拍价会超过我的预算上限，于是便直接放弃了参与竞拍。

法拍房的事情已经落下帷幕了，虽然没有成功，但我想把参与淘宝法拍房过程中的一些经验记录下来，以供有需要的人参考，其中最主要经验是如何利用Excel进行数据统计与分析，来预测目标房屋的竞拍价格。

一、为什么会想买法拍房？

一天晚上，和媳妇吃饭的时候，她说到：“现在房价受新型冠状病毒疫情的影响实在是太大了，一套三环内91平的房子，经过三方评估后，最终平均价为81万，淘宝起拍价才57万，算下来一平才6K多，价格实在是太低了。（媳妇是一名律师）

郑州三环内哪里还有6K多一平的房子哈，真的是太便宜了！

聊着聊着，突然我一个灵感闪现，这么便宜的房子，自己是不是可以考虑参与竞拍，拍下来之后租出去，2年之后，再转手一卖，挣个差价，妥妥的一笔非常划算的投资哈。

越想越兴奋，于是打开Excel表格做成本收益的各种分析，哪怕房子留着不卖，租出去，由于房价偏低，算下来租售比也是非常划算的哈。

而且媳妇是直接经手这个房子法律纠纷的律师，对这个房子也勉强算是知根知底，回头再找专业房产中介做下产调，看看有没有其他问题，没有其他问题了，就非常值得参与竞拍。

最初想买法拍房的唯一理由就是便宜，很便宜，非常便宜！

现在再看自己当初那种抱着捡便宜买法拍房的想法还想的太简单了，在淘宝公开透明的环境下，有一些专门从事法拍房竞拍的机构，市场无形的手在发挥中价格指导的作用，所以在法拍房中捡大便宜这件事发生的概率还是比较小的。

二、为了参与竞拍，做了哪些数据统计与分析

决定参与竞拍之后，本能开始做法拍房的竞拍计划，计划中最关键核心的是法拍房最终的竞拍成交价会是多少？

成交价的多少决定了需要首付多少，贷款多少，外加税费、中介服务费等相关费用前期成本金额需要多少，是否会超出自己的预估价格？

那么我该如何预估这套房子的成交价呢？

（一）先看同小区近半年房屋的市场成交价是多少？

1、数据采集：

数据源：直接从某壳找房的已签约的栏目中找到同小区的房屋市场成交价。（时间周期越长越具有参考性）

采集工具：公开网页数据采集有很多方法，这里我直接使用的微软官方的Power BI 进行采集数据的，非常的简单，而且采集完可以直接的分析。

2、数据处理与分析：

对采集到的数据进行简单的处理，然后提取有用的字段进行分析，其中最主要的是看同小区房子的市场均价是多少。

通过近3年采集的数据来看，该小区房子平均成交价是逐年下降的，2020年受疫情的影响更是降到了最低点1.5万左右，而近3年的平均价是在1.6万左右。

法拍房成交均价应该不会高于目前市场价，如果高于市场价的的话，法拍房就不具备吸引力了，购房者完全可以直接购买二手房即可！

至于法拍房的价格低于市场价多少，可能因房而异，因为有些法拍房可能牵扯到高额的税费等问题。

总之，法拍房的最终成交价的上限应该是目前的市场价，或者是市场的平均价格，目标房屋的最高成交价不应该超过1.5万或者1.6万。

（二）观察法拍房的整体市场热度，以及目标房屋的热度？

数据源：淘宝司法拍卖网上的数据，我采用的近3个月郑州市金水区已经结束的法拍房的竞拍相关信息。

采集工具：由于要采集淘宝网上多页数据，所以使用了相对比较简单好用的“后裔采集器”，这个采集软件非常好用而且是免费的，可以采集到所需要的数据。

2、数据处理与分析

对采集到的数据进行简单的处理，然后提取有用的字段进行分析，这里要分析的内容比较多，在此就不详细展开描述了，分析思路可以参考下方的思维导图。

分析的工具主要用的是Excel的数据透视表和透视图，所做的图表都是供自己使用，所以重在分析的内容以及结论，并没有太注重图表的美化，分享几张分析的图表供参考。

通过对以上数据的统计与分析，自己对目标房屋的价值和预估价格有了初步的了解之后，再根据预估价格模拟计算各种税费情况，首付款加税费大概需要准备多少钱，再和自己的预算金额进行对比，看看是否在自己预算范围之内，

其实上面的分析结果已经预感到会超过自己的预算，但是心里还有点不甘心，仍抱有一丝丝侥幸的心理，想着疫情期间万一参与竞拍的人比较少，竞拍价格最终在自己预算范围内而错失机会那就太可惜了。

直到开拍前的一周，恰好有同小区的两套房子进行竞拍，而最终竞拍成交价都在1.4万左右。

我所关注的这套房子，无论是关注人数还是提醒人数都比那两套房子的热度高很多，所以成交价肯定只会在他们之上，再加上这套房子的税费比较高，整体首付的资金成本已经超过了自己的预算上限，所以最终决定放弃，不再抱有任何幻想。

当时中介的朋友还问我要不要再试一试，我直接坚定的回绝了，因为我相信自己的统计分析结果，只做大概率成功的事，对于小概率发生的事情，宁可错过也不参与。

三、法拍房最终竞拍结果

7月7日，目标法拍房开始竞拍，虽然在开拍前我已经放弃了参拍，但是依然关注着竞拍的结果，想验证下自己的预测是否正确。

当看到最终成交价是138.5万，每平均价为1.5万的时候，自己内心比较激动且有一丝悲伤。

激动的原因是因为最终成交价格和自己所预测的结果是一致的，超出了自己的预算，提前放弃参拍是非常明智的选择，同时也说明自己的数据统计分析是有价值的；

一丝悲伤的原因是自己自以为发现的捡便宜的机会最终以失败而告终，虽然没有任何经济损失，但是却耗费了一些时间和精力，透明公开的市场中捡便宜的机会也并不好抓取到。

后来仔细想想，这个看似捡便宜的机会，其实算下来真的不算便宜，因为这套房子的税费比较高。

房子未满2年，5.6%的增值税7.7万 ，20%的差额税8万多，仅这两项税费都已经16万，加上这部分税费之后，总成本为154.5万，折合每平均价1.69万，已经高于目前的市场价格了。

此外，税费部分是不能贷款的，需要一次性付清，前期付款压力会比较大，首付41.55万+16万税费=57.55万，有这么多的资金做首付，在二手房市场中完全有更好的选择哈。

不知道竞拍成功的人最后算下来成本这么高，是否会后悔？

我个人看来，这笔看似便宜的法拍房真的是一点都不便宜！

四、总结与感想

1、淘宝司法拍卖房水很深，不懂的一定不要碰，如果真的想试试的话，一定要找专业的法拍房中介人员进行合作，专业的事交给专业的人办，不要吝啬中介费，花小钱帮你规避很多潜在的大风险。

2、在充分透明公开的市场环境下，基本上很少存在“捡便宜”的机会，即使有，也不一定能轮到你，即使轮到你了，只有当你办完所有手续费之后，才知道是真的便宜还是假便宜。

3、参与法拍房，一定要有计划与预算，尤其是借钱凑首付的时候，不要高估自己借钱的能力，做好备选方案；此外，在竞拍之前，一定要明确自己的预算上限，当竞拍结果超过预算上限的时候，就应该果断的放弃。

4、数据化思维并不能帮你致富，但是会一些数据统计与分析，能帮你更加客观的做出决策提供参考依据，相比拍脑袋预测法拍房的最终竞拍价，有数据统计基础的预测还是要靠谱很多。

以上就是我最近参与淘宝法拍房的一些个人感想，仅供日后有需要的朋友参考使用，如果你有更好的预测方法，也欢迎一起交流沟通。