湾区魔法师！佳兆业半年营收223亿增11% 旧改货值2.6万亿称雄

巴菲特说过：“人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。”

楼市资本论看来，这句话用来形容佳兆业恰如其分。

2020年房地产行业受到疫情的普遍冲击，但佳兆业却实现了逆势增长，财务指标也得到有力改善。据上半年财报显示，2020年上半年，佳兆业实现半年360亿元的合约销售；营收223亿元，同比增长11%；毛利润75亿元，同比增长12%；核心净利润增长13%至31亿元，净负债率则同比减少61个百分点。

扎根深圳20余年，佳兆业靠优质的旧改项目滚起了雪球，而日新月异的深圳无疑是那条又长又滑的雪坡。在这条首屈一指的赛道上，佳兆业的雪球越滚越大，与深圳一同成长，一道突破。

从成功改造第一栋烂尾楼起，到成为“旧改之王”，从深圳到大湾区，佳兆业的雪球势如劈竹，其城市更新魔法不仅更新了深圳，更覆盖了大湾区。站在中国改革开放的最前沿，佳兆业见证了深圳的崛起和湾区的振兴。

在楼市资本论看来，从旧改之王到城市更新的湾区魔法师，佳兆业唱了一出房企好戏。

【一】营收增11%股东应占核心净利增26%

越是艰难的时刻，就越考验定力。

楼市资本论观察到，在行业遭遇困境的上半年，佳兆业的业绩却实现了逆势增长，优化财务结构的进程也没有停歇，真正做到了高质量、可持续的增长。

2020年上半年，佳兆业实现营业收入223亿，同比增长11%，实现股东应占核心净利35亿，同比增长26%；毛利率33.8%，属于行业较高水平。横向对比，佳兆业的答卷称得上亮眼。

截止至6月31日，佳兆业实现了360.32亿元的合约销售，同比增长3.9%，回款率约87%，较2019年增长12%，合约销售面积为211.9万平方米，同比增长8%。

根据克而瑞权益金额排名，佳兆业排名第27位。据楼市资本论了解，佳兆业下半年整体可售资源约1200亿元，可售面积约660万平方米，保持正常去化即可达成千亿目标。

在做到稳增长的同时，佳兆业的债务方面也正不断优化。今年上半年佳兆业的净负债率为130%，比去年末减少14个百分点，实现五连降，同比更大幅减少61%。

此外，截至2020年6月30日，佳兆业拥有货币储备约405亿元，同比增长35%，现金短债比也从2019年末的1.1倍提升至1.2倍。综合来看，佳兆业的现金流宽裕稳健，偿债能力正持续增强。

稳定又高质量的增长+财务结构的大幅改善，佳兆业被资本市场看好，多家证券机构给予佳兆业“买入”评级。

境内外权威评级机构穆迪、标普和惠誉均给予佳兆业较高评级，展望“稳定”，中诚信国际及联合信用给予佳兆业AA+评级。凭借良好业绩，佳兆业还入选了中楼股指F50，自3月以来股价从2.04港币最高上涨至4.19港币，实现翻倍。

【二】从旧改之王到湾区魔法师

优质充裕的土地储备是支撑房企业绩和保证长效发展的关键因素，而佳兆业在土储方面的优势，堪称一绝。

楼市资本论了解到，截至2020年上半年，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市。

珠三角、长三角、京津冀等国家战略支持的重点区域都将成为佳兆业的绝佳雪坡，而优良的土地储备，则是佳兆业保持业绩稳健增长，滚出巨大雪球的信心所在。

除紧跟国家战略，落子在一二线城市外，佳兆业还通过土地布局，进一步巩固壮大在大湾区的优势，坐实自己湾区魔法师的名号。

楼市资本论发现，在佳兆业的土地储备中，大湾区占总土储备面积的52%，货值近4000亿，其中深圳、广州两大核心城市占总土储货值约50%。

通过招拍挂、收并购、旧改等方式，佳兆业上半年共获得23个项目，新增土储权益建筑面积超281万平方米，收购代价超220亿元，平均土地成本约每平方米7900元。按拿地权益建筑面积划分，新增土储大湾区占比74%。

当前土储笑傲大湾区，优质的旧改项目不断释放红利，在为城市更新的同时，佳兆业也一步步蜕变成为“旧改之王”、“湾区魔法师”。

身为“旧改之王”，佳兆业在旧改和城市更新上优势明显。楼市资本论了解到，在上半年的合约销售中，旧改项目销售额占整体销售的三分之一，已经成为集团销售贡献的重要来源。目前，深圳旧改的土地成本约1.4万元/平方米，相较住宅均价仍有很大利润空间。旧改获得的低成本土地，也确保了佳兆业利润率保持在理想水平。

截至2020年6月底，佳兆业在旧改储备已达到占地面积4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%位于大湾区。其中，深圳旧改共有112个项目占比27%，广州占比36%，中山占比22%。佳兆业未来业绩与利润成长的可持续性，都将得到支撑。

楼市资本论认为，优质的土地储备足以支撑佳兆业跨周期发展，而“湾区魔法师”也将继续深耕大湾区，发力城市更新，为大湾区民众的居住美好，释放更多能量。

【三】三驾马车齐头并进

“佳兆业真是运气不错，从以往只是一个房地产企业，到现在的城市公共服务商，我们希望每天都给深圳市民带来休闲和乐趣。”佳兆业集团董事局主席郭英成曾感叹。

扎根深圳、湾区20余年，佳兆业没有止步于更新城市，而是与城市一同共振成长，通过拓展自身的多元化业务进而更新城市的生活方式。

楼市资本论了解到，在房地产领域深挖20余年后，佳兆业对企业发展有了更深思考，也由此提出了企业的发展战略——“地产+城市更新+产业”三驾马车并行，通过“地产做现金流、城市更新做利润、产业做市值”的模式，形成完整的“航母兵团”，推动企业与湾区一同破浪前行。

发展的基调已经定下，佳兆业也开始不断加码多元化业务，服务城市居民，反哺城市建设和更新。

楼市资本论了解到，早在2012年，佳兆业就提出以城市更新为中心，向商业运营、文化体育、医疗健康等多元化产业进军的战略。2017年加码多元化业务后，佳兆业目前已涉足物业管理、城市更新、文化体育、商业运营、健康医疗等超过20个业务。

佳兆业旗下专注于物业管理服务业务的佳兆业美好，也于2018年底分拆上市。目前，佳兆业美好已经进驻全国44个城市，总管理项目323个，管理面积达5923万平方米，为全国近24万个物业单位提供服务。

楼市资本论认为，土地储备优质充裕，业绩规模稳定增长，旧改红利持续释放，龙头地位持续巩固，多元化业务不断深化，佳兆业的发展雪球一定会越滚越大。

楼市资本论认为，过去20年佳兆业抓住了深圳腾飞的历史机遇，实现了企业的蜕变和成长。如今，深圳迎来了“双区驱动”的全新历史时期，大湾区也迎来了前所未有的发展浪潮。

适逢战略机遇期的佳兆业，这位湾区魔法师，将继续变幻时代梦想。