买房后 房子未来是“菜价”还是“金价”？衡量的尺子是4个字

人们关注房子，更关注房子的价格。买了房子的，不遗余力的寻找楼盘的利好消息，从而去证实“房子会涨”的想法；没买房子的，也会搬出各类言论，从而去证实“房子会跌”的判断。

其实，房子的涨跌是不以个人意志为转移的，自有一番潜在的规律在其中。它不会因为你盖了超市、通了地铁就会涨；也不会因为你配套设施差了就会跌。影响房价最根本的因素到底是什么呢？我们先看一看今年“水果的例子”。

“它”，是衡量价格趋势的最终尺子。

今年让人印象深刻的除了猪肉，就是水果。相对于半年前，现在的水果简直便宜得不像话，特别是苹果。依稀记得，6个月之前，有一个词凭空而出，并相当时髦——水果自由。那时，能毫无压力地“买水果”，代表的是一种高质量的生活。现在，水果又回归了大众食品，并且“物美价廉”，苹果甚至从原来每斤10元，降到如今10元4斤，居民享受到了实实在在的实惠。

从高价到低价，前后不过6个月，到底是什么原因导致的呢？答案其实很简单，只有四个字“供求关系”。供应满足不了需求，那么价格就会上涨。相应的，如果供应远远超过了需求，那么价格就会下落。

这种情况同样适用于楼市。任何的炒房、“操盘”只是短时间地改变房价的行为，楼市最终走向是由供求关系决定的。这也是为什么20年来房价“蒸蒸日上”的原因所在。

20年间，城镇人口增加了4.15亿。

1998年的全国人口是12.48亿，城镇化率是33.35%，城镇人口是4.16亿；2018年全国人口是13.95亿，城镇化率是59.58%，城镇人口是8.31亿。20年的时间，城镇人口增加了4.15亿，有数亿人从农村走进了城市，这其中有可能有你，也可能有我。

4亿多人这么大的需求，极大地刺激了楼市，房地产取得了长足的发展，这个过程中房价也水涨船高。

但是，未来20年楼市还会如此吗？还需看供求关系。

第一看住房面积。20年前，城镇“三代同堂，五口一房”还随处可见；20年后，城镇居民人均住房面积已经达到39平方米。地产大佬潘石屹说，这个数字与欧洲发达国家一个水平了。

第二看闲置房屋。城镇的房子并不是都被居住了，很多处于闲置状态。西南财大调查数据统计，中国城镇住宅市场空置房屋达到了6500万套。这些空置的房子如果用于居住，按照3口或者4口之家住一套房算，这些房子至少可以满足近两亿人的居住需求。

第三看人口趋势。相关数据显示，劳动年龄人口数量在2013年见顶，这意味着住房需求高峰已经见顶。上一轮出生人口高峰在80年代后期，距今已经30多年，这些购房需求旺盛的人群，大都已成家立业，有了房子。

最近，母婴观察快讯发表了这样一则信息：2016年中国出生人口1786万；2017年出生人口1723万；2018年出生人口1523万；2019年到目前为止11月17日1016万，距离2019年结束还有一个多月，预计出生婴儿不到100万。那么2019年的出生人口约为1100万。这意味从人口来看，住房的刚性需求将持续下滑。

未来，楼市不可能再像20年前那样，如火箭般飞速 “窜起”，指望买房“躺赚”也不再现实，房子真正到了以居住为主的年代。

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