西双版纳爆冷 旅游都没人去房子还卖得掉吗？

电子猫 /文

房子不好卖了

国庆是别人的假期，却是老王的加班日，不过这个国庆的加班并没有以往的疲惫。

透过绵柔的雨丝，老王站在售楼处的门口望着那些打着伞、匆匆避雨在雨天中奔跑的行人，不由得心想，“为什么要躲雨呢，雨做错了什么？”

这一想法涌上心头时，老王笑了笑，他觉得这么矫情的思维不应该是身为售楼员的自己该有的，我们售楼员应该向钱看齐。

老罗看着望着雨发呆的老王，敲了敲他的肩膀笑道：“你看，这一会儿路过多少个行人了。”

老王道：“四十一个。” 老罗道，“那你可知道走进我们售楼处的有几个？”

老王道，“五个。” 老罗的心沉落了下去，笑容也冻结。

因为他也曾在下雨天的售楼处门口数过行人，他了解售楼员数行人时，那是多么寂寞。

售楼员的寂寞意味着：房子不好卖了。

老罗与老王都是雅居乐西双林语的售楼员，雅居乐西双林语项目位于西双版纳首府景洪嘎洒镇214国道旁。

在去年10月27日该项目二期开盘后，老罗与老王就跟着公司从雅居乐清水湾来到这里，一年过去了，“做房产销售这么多年，我从没遇见十月份看房的人这么少过。”老罗吐槽道。

在大多数售楼人员心中，房价腰斩无所谓，成交量腰斩也无所谓，最害怕的是访客量减少。

国庆历来是楼市最火爆的时期，可是这个国庆项目上的访客量就没几个。

虽然雅居乐西双林语访客量少了，但心态乐观的老罗不往讽刺下隔壁的万达，“没关系，隔壁西双版纳万达傣文化风情园免门票的时候人都没我们现在访客多。”

当然，访客量减少的不只是雅居乐西双林语，俊发滨江俊园、梦云南雨林澜山、俊都大城等多个西双版纳在售楼盘，这个国庆都过的不太好。

旅游指数下降

实际上，比楼盘访客量下降更严重的西双版纳整个城市的游客减少。

国庆长假接近尾声，各大OTA平台相继发布了今年的国庆出游报告，作者通过某航空公司拿到了今年的国庆出游报告。

据报告显示，2018年国庆国内游(从这个城市到另一个城市）的人数超过5亿，全国有将近179城市的旅客，使用了该航空公司极其旗下航空公司的航班，到达了国内84个城市。

其中，2018年国庆黄金周国内游出发城市前十大城市，分别是上海、北京、成都、重庆、广州、杭州、南京、深圳、天津和武汉，和去年国庆数据进行比较，重庆的上升态势明显，排名已至第四名。

而2018年国庆黄金周国内游到达城市前十大城市，分别是北京、桂林、昆明、长沙、兰州、三亚、乌鲁木齐、厦门、南宁和贵阳。

排除省会城市做中转站的缘故，报告中国庆十大“网红”目的地城市分别为，丽江、额济纳旗、海口、稻城、桂林、兰州、嵊泗、呼伦贝尔、海拉尔和腾冲。

丽江、腾冲等云南城市上榜，西双版纳爆冷，额济纳旗成为今年国庆出行的黑马人气增长386%，而榜单常客西双版纳被挤出前十。

据本文作者统计的数据可知，游客方面，国庆前五天访客接待游客量数排名一次是昆明、红河、玉溪、大理、德宏，皆超过170万人次，其中昆明接待游客量超过1000万人次，国庆期间，虽然云南大部分地区阴天有小雨，但旅游市场运行呈稳定上升趋势。

从各大景区方面来看，昆明石林、玉溪抚仙湖、丽江玉龙雪山等景区接待游客人数超过50000人，其中昆明石林景区接待游客量达79000人。

而西双版纳国庆前五天接待人数仅有103万次，住宿率未达60%，最知名的景区野象谷接待游客人数五天内未到3万人次，而这个数据在去年是9万，旅游指数下降至了97.58%.

除了野象谷，西双版纳的花卉市场、翡翠销售馆看到，这些昔日火爆的旅游购物场所，如今一些商店或关门歇业，或门可罗雀，也不见游客。

虽然整个国庆云南全省天未放晴,但全省旅游热点景区热度不减，旅游接待量持续保持高位，而西双版纳的旅游指数全面下降。

云南旅游乱象的问题长期悬而未决，其中西双版纳更是“低价接团、高回扣购物”“景点宰人、黑车遍地”的重灾区。

谈及云南旅游指数下降的原因，克而瑞乐苇总经理胡晓莺表示道，“我觉得跟价格有关。”

在今年4月15日起推行的整治旅游市场22条举措实施后，西双版纳迎来了一次巨大的旅游业转型。

在重拳治理下，“低价团”已难觅踪影，景点饭店也明码标价，但云南旅游的消费却普遍上涨，没有低价团团队游客减少，旅行社生意清淡，整个旅游产业链上的相关行业也受到波及，自由行游客的花费也随即上涨，西双版纳也迎来了市场阵痛。

而西双版纳某旅行社的负责人表示，“如今的版纳的旅游业应抓住景区承载压力减小的良好时机，创立多点网红景点，打造版纳旅游品牌。”

胡晓莺还表示，“昆明是中转，游客量在数据上必然高，而红河是新网红目的地，因为哈尼梯田，玉溪主要是抚仙湖，还为此新开了好多新楼盘，版纳这两年旅游价格飞涨，玩乐的性价比不高。”

“你觉得西双版纳值得去第二次吗？以前去过版纳的人这次都去红河、玉溪、大理、德宏了，所以今年版纳没人去了。”一位朋友评论道。

旅游都没人去了，西双版纳的房子还卖得掉吗？

割韭菜之嫌

西双版纳傣族自治州，位于中华人民共和国云南省最南端，是云南省下辖的一个少数民族自治州。

西双版纳有中国唯一的热带雨林自然保护区，有不少珍禽异兽，如亚洲象，犀鸟，孔雀，黑冠长臂猿等。

是一个旅游胜地，像三亚一样。

而在海南全面限购后，西双版纳也承接过来了三亚的“旅游地产”需求。

在4月22日，海南限购后的五月，本来该被带到海南的房客被带到了西双版纳，一大堆房产销售也从海南被调到了西双版纳。

4月22日那个夜晚，西双版纳所有的项目总都接到了集团总部高管的电话，“明天开盘，所有产品给我加价一半。”

偏居一隅的项目总能接到集团高管的电话比古代后宫的妃子被皇上翻牌的几率还低。

据作者统计，今年四月西双版纳楼市的成交均价为8519元/㎡，景洪市区的成交均价位10500元/㎡。

而在五月，西双版纳楼市的成交均价为13019元/㎡，景洪市区的成交均价位21000元/㎡。

就是这么“十八线”城市，凭借着“旅游”的概念，房价超过了一大堆二线城市。

而如今西双版纳的旅游都满足不了游客了，更何况发展旅游地产。

在成交量方面，近期西双版纳在售的二十几个楼盘都未公开销售数据，但有雅居乐西双林语的某销售向作者透露，“雅居乐西双林语三期洋房还未推出，但可认筹，不过没几个人认筹，而预计在今年5月便可售馨的二期别墅，卖到现在也没卖完。”

作者问该销售为什么三期洋房不推出，他回道，“西双版纳现在开盘报价是要政府审批的，我们不敢报高价啊，我们想卖单价两万元的，现在抬高房价是要死的，这个心有都不能有。所以预估三期洋房的也仅在14000元/㎡到16000元/㎡左右。”

另外，据俊发地产的俊发滨江俊园、云南城投（600239.HK）的梦云南雨林澜山等销售透露，“卖的不太好啊。”

为此，西双版纳另一个项目由红星美凯龙和云投集团打造的雨林原筑的销售向作者了这种情况，“版纳的楼市淡季是每年的四月到九月，这是一个蓄客期，十月开始会整体开盘。”

“西双版纳的楼盘大多是被带来的看房团消费掉的，整个市场的看房团去看哪个项目都是有‘潜规则的’，四月到九月极少有看房团会来，而我们十月份才开始带看房团来，西双林语等那些项目没有推洋房仅剩别墅，我们就把十月的看房团都带去了首期开盘的雨林原筑，这个项目从10月1号开盘到10月6号，144套房目前已经剩下17套了，成交均价为15000元/㎡，所以我们西双版纳的楼市还是可以的。”该销售说道。

“未来其他项目的洋房开盘后，产品多了之后，看房团才会带去别的项目，西双版纳的楼市并不冷清。”该销售说道。

此时，西双林语给作者传了渺无人烟的售楼处照片，绝望的说了句，“你信他的？”

而在克而瑞乐苇总经理胡晓莺认为，“对比起配套与城市发展水平，现今西双版纳的房价太高了，不管楼市的成交量如何，都有割韭菜之嫌，太贵了 。”

对比起当地城镇常住居民人均可支配年收入29661元，农村常住居民人均可支配年收入13655元来说，对于普通人来说，这房价高的就像王健林口中的“小目标”。

变了质的西双版纳文旅

西双版纳的高房价也引来了限购政策，今年6月6号，景洪市出台了限售政策，要求在景洪市买的房要在缴交契税两年后才能交易，同时，一个项目一个人只能买两套。

另外，还调控提出完善差别化的住房信贷政策，加大土地供给、盘活存量土地，适时推出限价商品房，加强预售许可环节的管理，培育租赁市场等意见措施。

其实从调控的力度来看，政府对购买端的收紧力度并不算严厉，基本拿房后两年内就可交易，而同一购房者只能在同一项目里购买两套商品房，基本上也没有影响。

但适时推出限价商品房、培育租赁市场这两个面向开发端的措施看起来就特别一二线了。

因为2017年，景洪全市常住人口540500人，户籍人口425420人。这是一个小型城市，它的消费能力不高，且户籍人口占据了78.7%，它也不存在租赁市场。

但就是这样一个常住人口基本都是本地人的小城市，成为了云南省第二个出台限购政策的城市，第一个是省会昆明。

西双版纳、大理、丽江是云南旅游最热的几个地点，但后面两者的现代化程度，其实都高于西双版纳。

据相关数据显示，今年5月昆明二手房均价在11396元/㎡，而大理二手房价格达到11195元/㎡，直逼昆明二手房价格。

而保山、普洱、丽江、玉溪，每平米房价均已超过6千元；临沧每平米房价5953元；余下的德宏、楚雄、曲靖、昭通、红河、文山、怒江、迪庆每平米房价都在4千以上。

从价格上来看，大理似乎应该比景洪更先调控。但景洪率先被盯上的原因，当地销售告诉作者，是因为它的增幅太过扎眼。

而西双版纳的房价，是谁炒起来的？

这个锅中介得被四分之一，所以在今年7月7日，为进一步规范整顿房地产市场秩序，切实保护消费者合法权益，云南省住房和城乡建设厅在西双版纳傣族自治州开展的房地产市场秩序专项整治工作初见成效。截止今日，西双版纳州已有89家中介机构被停业整顿，210家违规中介被关停。

而炒房客也得背四分之一，从2015年开始海南的限购政策便不断加码，西双版纳虽然没有“面朝大海”，但依然春暖花开，不少开发商把国家说的“美好生活”理解成开发“旅游地产”。

在海南楼市渐渐控死之时，西双版纳的楼市暴涨，一定程度上是承接了来自海南的投资转移政策与变味的“旅游地产”将原本打算在海南购房的投资者，推向了云南。

另外的四分之二得由开发商背了。此前，云南西双版纳南博会再次达成九笔合作签约，约总投资261.7亿元，签约项目涵盖旅游文化、商贸物流、房地产业、制造业、农业等产业和项目。

实际上，在版纳类似于上述此类的签约合作已不在少数，但最终都会变味成地产开发，不知道这次的261.7亿元，能“去地产化”多少。

作者曾多次探访西双版纳，2012年时走到了西双版纳普洱茶文化博览园，有趣的是，这个博览园里没有一叶普洱茶。只有商场广场、酒店与住宅。

翻开历史资料可知，西双版纳普洱茶文化博览园当时总规划面积为640亩，预计总投资10亿元，但最终却变成了一个叫西双十二城的项目，据说这项目卖的还不错。

一些开发商借助旅游地产名义“明修栈道、暗度陈仓”，在西双版纳变相圈地和开发房地产已是常态。在2012年之前，与海南一样，西双版纳的当地人对高楼并没有太多的了解，他们认为，自家的竹楼、板房都能够住的很好。

但2012年，许多房企来到西双版纳后，大项目对西双版纳来说已不再罕见，包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的众多大型开发商和财团，已经在西双版纳这片热带雨林中跑马圈地，划好了各自的领地。

这些体量加起来，够他们在西双版纳开发30年以上了。如果限购持续加码，西双版纳很可能变成这些开发商的“麦城”。

景洪当地人告诉作者，他们根本购买不起均价一万以上的房子，上述几家企业的房子，全都在他们的能力承受范围之外。

很显然，这几家房企从一开始所预期的购买人群，都是“外人”。住宅空置率也成为当地房地产市场的现实隐忧，有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。

景洪当地人将这些小区形容为黑灯社区，就是普通居住小区，其他任何服务也没有。开发商通过自己的影响力在全国范围内广而告之西双版纳的美好，组织看房游，吸引那些在一二线城市被压力与雾霾包裹，内心充满避世想法的中高收入人群。

当然，他们设定的房价，比一线城市低了好几截。但也明显高于当地均价，毕竟他们是品牌开发商。

作者是佩服品牌开发商的造城能力和业务能力的，几年摇旗呐喊下来，项目基本自成了一个小城，且一期期推盘售罄，圈内外名声大涨。

但入夜以后，一栋高楼亮灯不足三户的空置率，一下拆穿了这个边陲小镇华而不实的楼市现状。另外，房地产的大量开发，导致当地环境被严重破坏。

被誉为“景洪城的眼睛”的白象湖，还被开发商公然填湖建房。先后将湖区北面的70余亩土地改变用途，现今的白象湖的水已经被完全抽干，昔日的游乐场也变成了开发商的售楼处。

另外云南政府是严控西双版纳开发高尔夫球场的，然而“屡教不改”，西双版纳多个旅游地产项目以体育公园、休息绿地等名称为“幌子”都规划了高尔夫球场。

西双版纳成为继海南之后国内旅游地产开发的又一片热土，数以千亿的房地产开发资金在北回归线上唯一的这块绿洲上掀起圈地热潮。

为了避免被媒体或者群众批评，恒大、碧桂园等大型房企进驻西双版纳后，一点声音都没传出来，据某接触恒大云南高管的人员透露，“恒大内部要求禁谈对恒大西双版纳的发展。”

所谓的旅游度假区、旅游综合项目、文化产业园等项目，几乎无一例外地都包含房地产开发，且房地产开发在这些项目中的地位颇为重要，甚至是项目的主要盈利来源和依托。

据官方资料统计发现，目前众多知名或不知名的开发商、非开发商在西双版纳投资旅游地产的资金规模已经超过1500亿元。

以环保部先对海南岛填海作出点名批评，而后海南全域限购作为前车之鉴，这么多房地产企业进入西双版纳“炸山”，这片世外桃源还能任人自由享用多久？

作为中国得天独厚的旅游城市，西双版纳的建设目标应该是国际旅游胜地的排头兵，而不是房地产工厂。

如果一味靠“炒房”，就算现今楼市火热，在房价暴涨让其他产业无法生存，助长楼市“泡沫”，城市结构被破坏了，西双版纳的房产也会有天泡沫破碎，一文不值。

如果大家都要到西双版版买房，这边现有的资源和环境肯定难以承受，让有限资源充分流动，才是旅游城市更好服务社会、服务大众的途径。

而城市发展了，城市的房地产业既然而然的会上去，而不能本末倒置，靠房地产业来带动城市发展，而应该城市发展带动房地产行业。

目前，西双版纳泛亚高铁正建设当中，西双版纳已经正从国内向国际化转变，而作为中国与老挝、泰国、缅甸、越南等国连接的重要纽带，西双版纳一定要吸取海南的教训，摆脱经济发展对房地产的依赖，合理引导房地产业发展，实现可持续发展。

绝不能让旅游胜地跟交通纽带成为炒房圣地。