华东房企攻守道：换挡 转型 变道千亿“安全线”下的生存抉择

在“活下去”成为重大命题的2018年，规模扩张一度成为多数房企的必然选择。克而瑞数据显示，2018年千亿房企数量达到30家，其中，华东房企占据了约11个席位。

值得注意的是，在跨入千亿房企的阵营中，不少房企纷纷下沉三四线城市，实现业绩突飞猛进。不过，对于房企来说，最大的难题无异于拿地扩张规模与高杠杆之间的矛盾。不少华东房企由此选择了登陆资本市场，缓解资金压力。而当大潮退去，也有部分华东房企选择进入转型通道。

对于业绩及企业发展相关问题，《中国经营报》记者先后联系多家在行业内有代表性的房企进行采访。旭辉控股集团股份有限公司(00884.HK，以下简称“旭辉”)回复表示，旭辉从不追求高杠杆和高负债驱动的高增长，力求保持每年40%~50%的平均增长水平。

绿城中国控股有限公司(03900.HK，以下简称“绿城”)相关负责人回应表示，2019年，绿城在房地产投资上，将继续坚持价值投资理念，强调区域聚焦和城市深耕，继续扩大在重点城市的投资规模。同时也会结合市场变化，采取更加灵活的阶段性投资策略。苏宁环球品牌文化管理中心相关负责人回应称，“领导最近比较忙，不方便接受采访”。

“换挡”三四线

对三四线城市的深耕，是不少新晋千亿房企的共同特征。典型房企莫过于起家于浙江诸暨、“坚定三四线布局”的祥生地产。祥生地产CEO 赵红卫在此前接受媒体采访时曾表示，2015年、2016年，在同行和投资机构都不看好三四线时，祥生拿下了大量低成本土地。

中指研究院数据显示，2017年，祥生拿地依然积极，全年土地支出达到359亿元，拿地面积逾750万平方米；2018年，祥生拿地金额达265亿元。

不过，祥生虽然在规模扩大上十分积极，但业务布局仍倚重长三角的三四线城市。其中，仅2018年上半年，祥生新入6座城市，拿地金额211亿元，长三角地区的拿地金额高达190亿元。据祥生官网显示，当前祥生拓展地区包括浙江、安徽、江苏、湖北、山东、江西、辽宁等在内的11个省份、36个城市；但除了杭州、济南、上海和呼和浩特共计9个项目之外，其他项目均位于三四线城市，尤其是浙江的三四线城市。

事实上，随着一二线城市调控政策趋严，闽系房企代表之一旭辉也开始“换挡”，从一二线城市逐步下沉三四线。数据显示，2018年上半年，旭辉的主要销售金额来自于25个城市，包括三亚、嘉兴、镇江、临沂等多个三线城市，在总销售金额中，三线城市销售贡献逾14%。

同时，旭辉的拿地策略也向三四线调整。在2018年的中期业绩发布会上，旭辉方面表示，2018年上半年其拿地达到72块地，在三四线城市方面，主要在浙江、江苏、山东和广东，共计约26块地。

连曾经因重仓三四线而遭遇滑铁卢的绿城中国也在2018年着手补仓。据悉，2018年4月份，绿城中国便斥资约40亿元在德清、舟山、常熟等三四线城市拿下多宗地块。

不过，随着楼市政策转向，从2018年下半年起，三四线城市就已经出现降温的情况。易居企业集团CEO丁祖昱预计，2019年房地产销售规模会下降，这其中，对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。而第四季度已经下降到67%，已经是一个特别值得关注的信号。可以预见的是，2019年三四线压力比2018年更大。

亿翰智库研究总监于小雨指出，华东地区虽然市场空间比较大，但经历了一个增量快速增长的阶段后，2019年继续往上走仍会存在压力；并且华东地区核心三四线城市，尤其是环上海三四线城市透支比较严重，房企在这些城市的增量也会受限。同时，三四线城市由于受结构分化的影响，2019年难以延续2018年辉煌的局面，但也不会出现大幅下滑的局面。

面对这样的大环境，旭辉方面在给记者的回复中表示，未来在城市布局方面，旭辉聚焦一二线及强三四线城市，坚持深耕战略，重点布局华东、华北、华南、华中四大区域有人口导入、有产业和经济发展的城市。

绿城方面则回应表示，2018年，绿城在长三角部分优质三四线城市进行了少量布局，均为短平快项目，在当年便形成了规模去化，且绿城在当地均有较好的品牌美誉度。因此，三四线城市行情的变化对绿城的影响不大。

赴港IPO融资“解渴”

庞大的土地储备是房企能够实现规模扩张的根本，但对于不少有野心房企来说，迅速扩大规模就意味着极其庞大的投资规模，债务压力也随之而来。

正荣地产集团有限公司(06158.HK，以下简称“正荣地产”)是其中的代表。据披露，正荣地产在2014年的合约销售额仅169亿元，此后2015年至2017年的3年时间，其合约销售额分别达306亿元、490亿元、701.5亿元。克而瑞数据显示，2018年，正荣销售额顺利突破千亿，达到1303.4亿元。

不过，扩张的同时，正荣负债也在同步快速增长。数据显示，其负债总额从2014年的约419亿元 ，增长至2017年的941.97亿元，净负债率也达到了183.2%。同时，2014年、2015年、2016年及2017年，正荣的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。

2017年末，正荣地产向港交所提交了IPO申请。2018年挂牌成功之后，正荣便公告称，将发行购房尾款应收账款的资产支持证券，发行金额共24.21亿元，并“预期会用作偿还本集团的债务”。

多番努力之后，截至2018年中期，正荣的净负债率由183.2%下降到171.8%，但依然居于高位。在其中期业绩会上，正荣方面表示，预计到2018年年底净负债率会控制在120%，甚至有可能做到100%以内。

此外，正荣在2018年还进行了多次融资，如10月2日发行2.8亿美元优先票据，年息达12.5%；10月25日宣布额外发行7000万美元2021年到期优先票据，年息同样为12.5%；11月底，正荣又宣布发行购房尾款应收账款的资产支持证券10.84亿元。

2018年赴港上市的大发地产是一家位于上海的房企，数据显示，2015~2017年，大发地产销售收入分别达6.03亿元、5.75亿元和43.2亿元。其扩张还在加速，据招股书披露，自2018年4月30日至最后可行日期之间，大发迅速获取了16个项目，其中有10幅地块通过公开招拍挂获得，总占地面积达35.1万平方米。

大规模拿地也加大了企业的资金压力。数据显示，2015年、2016年大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%。截至2017年，这一指标已猛增至269.8%。

据披露，大发地产上市融资所得资金约30%或2.18亿港元将用于偿还一家资产管理公司的两年期借贷人民币5.3亿元的大部分。

多元转型“谋生”

除了着力拿地扩大规模，试图在行业中分一杯羹的房企之外，大潮退去，不少华东房企很早也开启了转型之路。

位于江苏的苏宁环球在2015年就明确提出了向大健康、大文体、大金融转型的目标，但目前来看，其转型还未取得明显成效。

公开信息显示，在健康领域，苏宁环球拥有一家名为上海天大医院的医美医院，其在2017年度净利润-494万元。而在文体领域与金融领域的业绩情况，苏宁环球均披露明确的数据。而2016年“限韩令”消息一出，也让与韩国公司有着密切合作的苏宁环球转型遇阻。

事实上，目前苏宁环球营收的主要贡献者依然是房地产业务。截至2018年6月末，苏宁环球营业收入14.89亿元，其中房地产业务营收约13亿元，占比逾8成。

同样的情况也发生在闽系房企冠城大通身上。2014年冠城大通就表示要跨界新能源，进行多元化布局。不过，新能源业务的营收状况尚不稳定。据冠城大通财报显示，2016年至2018年上半年，新能源业务的营收分别约为1888万元、1470万元、1387万元。

冠城大通的营收还是依赖于传统的房地产及其漆包线业务。据其2018年中报披露，2018年上半年，冠城大通营收共计30.34亿元，其中，房地产业务营收约为10.7亿元，漆包线业务收入达18.22亿元。

2015年，莱茵体育更名莱茵置业并宣布进军体育产业。据相关媒体报道，莱茵体育实控人高继胜曾多次宣称房地产进入白银时代，力推公司转型至体育领域。不过，押宝体育产业并未给莱茵体育的发展带来实质性进展。

莱茵体育2018年三季度报显示，年初至报告期，公司营业收入为6.55亿元，比上年同期减少了46.64%；归属于上市公司的扣非净利润为-2410.86万元，比上年同期减少339.4%。

曾上榜中国房地产百强企业的银亿股份2016年起便推进多元转型，先后筹划多次大手笔收购，并于2017年耗资百亿元收购相关资产。银亿股份此前在接受记者采访时表示，目前已形成高端制造+房地产双主业发展格局，截至2018年三季度末，高端制造与房地产板块分别占公司营收约60%及30%。

大手笔收购的完成使得银亿股份在2017年实现了营收、净利润双增长，同比增幅分别为29.1%、134.76%。不过好景不长，2018年前三季度，其营业收入63.62亿元，同比减少25.03%，归属于股东的扣非净利润为1.57亿元，同比减少67.99%。

于小雨指出，从多元化角度看，房地产企业多元化布局时间并不长，自身处于成长阶段，还需要房地产业务的持续输血，短期内尚不能形成规模。同时，判定企业多元化业务是否成功，应当将多元化业务规模与同行业竞争者比较，多元化业务是否可以独立盈利，不依赖输血作为评判标准。

（文章来源：中国经营网）