该来的终于还是来了 首付3成变2成 买房的时候到了？
作者：听三哥说
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各地楼市利好政策的发布开始加速，并且已经进入了快车道模式。
利好楼市政策对象，也从供给端的房企开发商，变成了需求端的购房人群。
在转变利好政策刺激对象的同时，就像我之前的预测的一样，政策的力度正在加码，尺度正在变大。
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2月23号河南驻马店的一份楼市新政开始出现在网上。
2月21号河南驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》整个意见中包含了17条“稳定”楼市的具体政策。
其中最引人注意的就是第八条“积极发挥住房公积金支持作用”这条意见明确了驻马店的首套房贷公积金最低首付比例从30%下降到20%。
驻马店的操作非常符合大部分三四线城市对待楼市的风格。
要么不出手，要出手力度从来都不会小。
驻马店的楼市新政，虽然只是定向于公积金贷款的首付降低，但这种直接降低资金门槛，从而加大杠杆力度的操作，绝对会给其他三四线城市一个巨大的影响。
当然也可以说是一个榜样，毕竟三四线在放松楼市的政策上，有样学样是出了名的快。
驻马店的动作代表了三四线的利好政策开始向需求端发力。
楼市的躁动开始升温，而参与躁动的也绝不止驻马店一个。
2月25号，东莞市发布的《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》里提到，个人公积金可贷额度提升上浮20%，贷款最长年限统一为30年。
作为二线城市的东莞，利好楼市的政策同样选择在公积金上做文章，但力度上和驻马店相比，明显要收敛的多。
二线和三四线在利好楼市的政策尺度分化上，从来都是这么泾渭分明。
这两个城市分别给更多的二线和三四线城市开了一个头，更多的用来刺激需求端的类似政策，已经陆续开始上路。
如果说东莞和驻马店的操作，虽然力度大小不同，但是作用范围却也只限于自己行政区域内的话，那金融方面的利好政策，则属于全方位的降维打击。
2月24号，浙商银行宣布，即日起非限购城市的居民家庭首次购房首付比例，从30%降低到20%。
浙商银行直接降低非限购城市首套房的首付比例这一操作，覆盖面之广，意义之大，绝对是到目前为止楼市利好政策之最。
一个商业银行降低首付比例从而影响的人群，绝对比只有少部分人能用的公积金要大得多。
浙商银行的操作，同时也代表了一种未来的可能性。
更多的商业银行可能会出台类似的操作，下调首付比例，直接对需求端产生最强烈的刺激。
但是注意，这样利好楼市的操作看似蜜糖，实则可能也是砒霜。
3
浙商银行的这个政策有一个非常重要的前提，那就是只在非限购城市执行。
非限购城市的房子我在之前的文章里多次提及过，如果不是必须的话，就别去碰。
可以不夸张的说，所有限购城市的楼市都比非限购城市要更具有健康的楼市生命力。
限购和非限购城市的区别，基本等于官方在未知且黑暗的市场里，亮出的一个明显的信号灯。
限购信号灯发出的唯一信号就是：这是一种稀缺资源，不会充分供应，想买需要很多的前置条件。
因为限购而出台的购房门槛，非户籍的不能买，社保不够的不能买，达不到二套高首付的不能买。
这一切的门槛，就是造成被限购区域房产价值存在的原因之一。
而非限购区域，看似敞开大门欢迎所有的购房者进入，但是你要清楚，这个地方进来容易，想要全身而退的再离开，那就难了。
因为没有人想方设法的，想挤进这个地方，也就是说没有人来为你接盘。
更简单的说，只有存在一定价值的东西，想要获得才有必须的门槛和前置条件。
这就是稀缺性。
非限购城市，类似于随处可见的石头，因为其获得门槛为零，则只会丢在路边，没人会多看一眼。
浙商银行的这次操作严格来说代表着两个信号。
第一，楼市的利好政策覆盖面正在扩大。
但这还远没到达利好政策的极限。
第二，所有的非限购区域库存压力再次出现。
注意，这些非限购区域几乎全部都是三四线城市！
这是楼市利好的加速信号，同时也是大部分三四线城市警示的声音。
大部分三四线城市，真的不能进了。
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一直以来楼市都是一个标准的政策市场，而政策力度的大小和当地楼市的自身健康强弱程度在大部分时间里，正好成反比。
自身强的，利好政策相对就弱。
自身弱的，利好政策相对就强。
在楼市利好政策不断出现的同时，市场内的参与者，众多的房企开发商也开始发力跟进。
这次跟进的房企，表面上没有学习恒大的全国“75折”，而是另起炉灶开始玩起无理由退房。
富力，阳光城，保利地产，融创，中国奥园等等国内知名房企，心照不宣的一同发出了“无理由退房”的活动。
活动看似给力，其实玩着和恒大的“75折”大同小异的套路。
首先要清楚，这种看似无理由退房的活动，不过是一种提前挖掘和锁定潜在客源的手段。
用无理由退房来给潜在购房者一个保障，以此刺激潜在的购房需求。
口号和承诺从来都是美好的，但越是面对美好的承诺，越要小心。
因为承诺喊起来容易，实现起来却总是很难。
这次所谓的无理由退房，只要仔细观察细则就会发现，所有的无理由退房全部存在门槛。
比如时间，其中最短的无理由退房期限由时代中国发起，时间短到甚至只有7天，而剩下大部分房企的无理由退房，基本限制时间都集中在30天内。
时间还只是门槛之一。
等你兴高采烈的打了售楼部的销售电话才会发现，能参与无理由退房的楼盘，寥寥无几。
每个房企开发商都是只推出特定的楼盘参与这个活动。
果然，套路永远只有更深，没有最深。
即使真正参与这个活动的楼盘，出现需要退房的情况，也要面对诸如法律，财务，销售等等多个环节。
想顺利执行到位的难度可想而知。
回头钱是那么好拿的吗？
这样的活动了解一下就好，不用急着参与，就像我上篇文章说的，房企出血的时候还没真正到来，耐心等。
5
近半个多月里，楼市利好政策频出，房企骚操作不断，然而这些并不是楼市的的全部。
一直藏在楼市背后的土地市场，已经暗流汹涌，开始回暖。
截止到2月25号，北京市土地出让金已经超过了670亿元。
1月和2月这两个月内完成的交易额再次刷新去年同期记录。
房企在土拍市场上的激烈竞价，更是导致其中单块土地的溢价最高接近50%。
房企的拿地热情在加速回归。
而这热情背后的原因，是北京楼市的房价开始站稳了。
2019年11月还处于下跌行情的北京房价和2017年4月的历史最高点相比，已经整整下跌了18.4%
这导致过去一年的北京二手房市场，甚至出现了两个月时间里业主降价170万的新闻。
但这一切已经成为过去。
经过将近1年多的下行调整，北京的二手房价格终于在2020年1月份国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格表中，迎来了8个多月的首次上涨。
其实严格的说，早在两个月前，北京的房价就基本已经企稳，只存在轻微的上下波动。
一线城市北京，房价下调基本已经结束了。
如果说北京只代表一线城市的话，那么二线省会杭州与成都的土地市场则以同样的热度反应了一个事实。
那就是疫情的影响只是让表面的楼市进入冰冻期，而楼市背后推动楼市发展的土地市场却从没停止过。
以2800多亿的土地出让金位列2019年全国第一的杭州，截止2020年1月17日，已经出让土地6次，总金额258.46亿元。
所有被出让土地最少经过10轮，最多经过58轮的竞价，溢价率最高达到29.97%。
这个数字还没包含更多的因为疫情而被终止的杭州土地出让。
同样的是二线省会城市的成都，在2月25号迎来春节后的第二次土拍。
两块纯住宅土地经过众多房企的多轮竞争，其中一块位于双流区的纯住宅地块，最终成交溢价达到48.6%，楼面价高达13700元/平米。
和杭州一样的是，成都同样有多块土地因疫情原因被迫停止交易。
疫情对楼市的冲击，显然没有挡住开发商拿地的脚步。
多轮竞争，高溢价拿地，这些行为出现在土拍市场的原因很简单。
因为这些精的和猴一样的房企开发商很清楚，楼市需求从没消失，而是一直存在。
6
疫情下的楼市，利好政策一路发生着转变。
从开始向供给端发力，给房企开发商们松绑，减轻房企资金压力，从而激活土地市场。
再转向给需求端减压，定向降低首付比例，以便刺激潜在的购房群体出手消化库存。
如果说这一切基本都是各地自发的针对当地楼市的行为，那接下来的一个信号，就显得有点非同寻常了。
2月19号，经济日报发表了一篇名为《房住不炒”不应因疫情而变化》的文章。
文章前半段内容，没什么特别之处，只是对各地自发的出台利好楼市的政策给予肯定的同时，也说了一些不能因为利好楼市而出台过于刺激的政策之类敲打的话。
重点在于文章的结尾处的两段话。
第一段话。
“比如在限购、限贷等方面，可对首套和二套的标准认定作差异化调整，特别是不再把“卖唯一、再买一”的贷款情况视为二套，有利于更好地满足刚需”
这段话也许已经给出了之后放松之路的大体方向
认房认贷，或许可能会成为下一个重要的突破口，一旦认房认贷开始突破，异地购房的成本将直线下降，被迫认定为二套房而导致的高额首付将会成为历史。
如果这个可能成为现实，那么对疫情后的楼市恢复，将会是一个重磅的助推剂！
第二段话。
“但是，作为体现“房住不炒”定位最主要措施的若干年限售，各地不仅不应取消，还应进一步加强，且长期坚持下去”
这段话明确了限售作为房住不炒的最主要措施是不会动摇，而且还要加强的。
至此结合这两句话，加上这一阵子各地的放松和利好政策的出台，我可以大胆预测一下后期的楼市政策框架。
那就是，相对的宽进严出。
进入楼市的门会打开的更大一些，降低进场的门槛，可能是社保缴纳时间缩短，可能是首付降低（已出现），可能是落户更快，可能是不再认房认贷，总之进场买房会更加容易。
但是离场的门依然关的很紧，若干年的限售措施依然存在，甚至可能继续加强。
这基本预示着，快进快出和高杠杆的玩法彻底死亡，楼市不再是一个进去几年，转身套现就可以赚的盆满钵满的捡钱市场。
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满足刚需人群的需要和慢节奏，将是未来楼市最主要的特征，没有之一。
《经济日报》的这篇文章，也许已经揭开了疫情下楼市恢复的新方向。
还是那句话，别急，进场的时机才刚刚开始。
感谢耐心阅读~