业委会成立难？陕西拟设立物业管理委员会制度

陕西网讯（记者 孙倩）9月27日，在陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议上，省人大法制委员会主任委员何少林作了关于《陕西省物业管理条例（修订草案）》修改情况的汇报。

记者了解到，为做好条例修改工作，省人大常委会先后通过立法调研、走访居民小区、召开座谈会、设计发放调查问卷等多种形式听取相关方面意见建议，根据常委会组成人员的审议意见、财经委的审议意见以及调研了解的情况，法制工作委员会对修订草案作了认真研究修改。

突出服务属性

引导物业从“管理者”向“服务者”转变

何少林在汇报中表示，物业企业本质上属于服务行业，但在调研中发现，物业企业普遍认为自身定位为“小区的管理者”，而服务理念、服务意识不强。据此，为促进我省物业服务行业的健康发展，引导物业企业从“管理者”向“服务者”的角色转变，突出物业企业的服务属性，依照民法典有关规定和中央文件有关精神，结合调研情况，将条例名称修改为《陕西省物业服务管理条例》。

突出党建引领作用

物业服务管理纳入社区治理体系

何少林介绍，在调研中了解到，凡是社区党组织参与指导协调监督工作的，小区物业服务管理工作往往做的更好，业主与物业企业之间的纠纷矛盾也更少。这表明，基层党组织的领导和党建工作在基层物业服务和监督管理中发挥了重要作用。

据此，为发挥基层党组织领导核心和党建引领作用，本次修订草案修改稿首条增加了“为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，促进和谐社区建设”的立法目的。同时在第四条规定，将物业服务管理纳入社区治理体系，遵循党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建的工作原则。

明确业主身份界定标准

保护购房人权益

汇报指出，原条例关于业主身份规定不够具体，在实践中较难操作。何少林表示，调研中发现，购房人基于与建设单位的商品房买卖合同，在已经依法占有并使用专有部分的情况下，仍然未办理房屋所有权登记的情形极为普遍；基于继承、赠与、拆迁补偿等其他虽未办理登记但已合法占有房屋的情形也比较常见。此时，仅以是否已经依法登记作为判定业主身份的标准，会导致相当数量的人因此不能被认定为业主。因此，有必要对其业主身份的问题进行明确。

据此，依照依照民法典物权编第二章第三节、国务院《物业管理条例》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，在修订草案修改稿第二十八条规定：“房屋所有权人为业主”，并明确条例所称业主还包括：1.尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或个人；2.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或个人；3.因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；4.因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；5.其他符合法律、法规规定的单位或个人。

调研中75%的小区未成立业委会

陕西拟设物业管理委员会制度

据全省问卷调查数据统计，75%的小区没有成立业主大会或者业主委员会。（因问卷调查的局限性，实践中比例可能更高）。由此导致业主对物业服务管理活动的决定权不能真正得以落实，物业服务合同双方平等地位难以保证。

为此，何少林表示，依照民法典有关规定及中央关于加强和改进社区治理有关文件精神，参考其他省份的相关做法，并结合我省实际，修订草案修改稿构建了“物业管理委员会”的制度并对物业管理委员会制度作出专门规定。

记者了解到，修订草案修改稿明确，物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性临时机构，负责组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行业主委员会职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。其主要由街道办事处或乡（镇）人民政府代表、居民委员会或村民委员会代表、社区党组织代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

【来源：陕西网】

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