深圳重要调控文件流出！房价能控制住吗？

摘要：受市域面积所限，深圳房价几乎无解

撰文|张银银

今年上半年，各地房地产市场都加强了调控。据不完全统计，今年上半年全国各地房地产市场政策发布近200次，创历史新高，远远高出去年同期的116次。上半年的调控内容不仅仅局限于简单限购、限售、限价、限贷，因城施策和分类调控特征明显，手段也更加多元。

作为备受关注的一线城市，深圳楼市近年持续火热。

就在7月26日，深圳市规土委一份内部文件《市规划国土委关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》在网络上流出。根据这份文件，深圳或将增加限售、限离婚买房、限企业购房、继续实施摇号购房等调控措施。

深圳市规土委对外否认了这一文件真实性，但相关内部人士承认，这是一份还在“走流程”的文件，最终是否实施，要看政府部门是否批准。

此前，深圳还放出抢人大招，应届大学毕业生落户可个人申办。无需通过用人单位或代理机构申办，并优化申办流程，落户实现“秒批”。

毕业生报到实行网上办理、系统自动审核，取消户口本等多项报到材料，非深户毕业生无需现场报到。

说实话无论抢人也好，加强调控也好，深圳的做法都不让人意外，毕竟一方面深圳强大的就业、创业吸纳能力摆在那里；而另一方面，深圳房子的天价本身就是防火墙，每个人都是理性的；再次，广东省高考和天津没法比，深圳自然不占便宜。

几个因素一对冲、平衡，深圳不会担心自己户籍人口增加太多、太快。恰恰，深圳是所有超大城市中，户籍人口最少的，让更多新深圳人落户，反倒是深圳真心希望的。

所以，深圳就算把落户标准放得再低，落户形式再简化、便捷，实际也不会出现某些城市招架不住的情况。

深圳真的是可以骄傲的，但他也有他非常实在的困境，房价太高，看重深圳优质就业岗位、极好创业条件的年轻人怎么买得起？最起码住哪？

杠杆游戏也说过，受市域面积所限，深圳房价几乎无解。

市域面积全国十大城市中最小，供给紧张。棚改、旧改、厂改也不是那么容易，利益协调纠纷很多。

作为粤港澳大湾区的第一梯队城市，从长期来看，深圳房价香港化的可能性很高。

香港目前是什么情况？最近看到的公开报道是，5月7日，香港市区重建局（简称市建局）公布以实用面积每平方呎约23568港元，向西营盘崇庆里/桂香街项目的物业业主发出收购建议。

逾2.3万收购呎价是什么概念？假设自住业主目前持有450平方呎（约50平方米），收购款项就达到了1060多万港币（约860万人民币）！

不过话说回来，深圳和香港的不同在于，虽然深圳自己市域总面积不算大，但周边大啊！随着城市交通，包括轨道越来越发达，深圳还可以更大。可以建设的地也并不是没有，只是需要观念更新，做出更多宜居的努力。

于是，《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，于6月5日，向社会各界征求意见。

意见稿披露，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类，计划到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

首先，杠杆游戏先做一个总量和结构分析。170万套，2018年开始，到2035年，总计18年，年均接近10万套。

而未来，深圳，商品房未来仅占4成。也就是说，只有70万套左右的商品房供应，年均不到4万套。

而这两年，深圳年常住人口增速都在五六十万。显然，这个供应计划，从总量上说，可能还是显得有些紧巴。

话说回来，宜居和宜业或许永远有一定矛盾，杠杆的两头总有高低，但相对的平衡如果丢掉，对这座城市的长远发展未必是好事。

影响一个人在哪里发展，根本上不是房价，也不是简单的就业，而是创造财富的可能。这个可能，既包括简单的就业，找一份还不错、体面的工作；也包括，可以成就更好的职业能力和梦想；还包括，有更好的创业、创新环境。

这些因素深圳都具备，所以深圳的人才魅力很大。也正因为深圳创富能力太强，人才源源不断涌入，房子的需求极大。

从这个角度讲，深圳房价整体偏贵是合情合理的。但一个城市如果哪都非常贵，绝对又是不合理的。世界金融中心纽约、伦敦除了他的中心，大部分地区房价和我们京沪深比，真不算有多贵。

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