卖房是你的新年计划吗？在房贷利率规则开始改变的时候
来源：和讯房产
2020年，所有按揭贷款定价，都从基准利率转到LPR。存量房贷切换时，大家可选固定利率，也可选“LPR+加点”。LPR短期内下行，估计届时多数会选“LPR+加点”，这也是央行推出这个改革的目的。选了LPR，意味着央行就可以通过手上的工具（MLF），调控存量房贷，以后你的月供每年会变一次。
其实，选择哪个，200万左右的房贷，月供差别也就在几十元，不必太在意。但是，背后的政策信号很重要：一是按揭“绝对低利率”的时代过去了，未来实体的贷款利率会不断下降，而按揭利率相对稳定的同时，呈现“一城一策”、“一年一变”的走势；二是，资金大规模流入地产的时代结束，房价绝不会再大幅上涨了，这时，就要关注房子的成本了，包括按揭成本。
所以，看大势、算大账，归拢自己的资产，该抛的就抛、该留的留。
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凡是有房贷的人，都要注意了。近日，央行发布公告，从2020年3月1日起，银行要与2020年1月1日前签订的参考基准利率定价的浮动利率贷款客户，就定价基准转换进行协商。
你的房贷定价，有两个新选择：A，转换为固定利率，B，转换为以“LPR+加点”为定价基准的利率。
专业术语，有点拗口。什么意思？选项A，你选择固定利率，很可能就是现在执行的利率水平，以后不变了，直到按揭还清。
打个比方，你的贷款是2012年基准利率打85折贷到的。现在基准利率是4.90%，那么等额本息下你要按照4.165%（4.90*0.85）的利率支付月供，一直到贷款还清，这个利率不变啦。
选项B，你就选择“LPR+加点”的新浮动规则。2020年，“LPR+加点”的利率与你现在支付的利率是一样的。2021年1月1日，新一年的定价周期开启，LPR会根据最新一期的LPR，也就是2020年12月发布的5年期以上LPR确定。整个2021年，你支付的房贷利率是“新LPR+加点”。
再举个例子，假设你的房贷为基准利率上浮10%，则2019年执行的利率为5.39%（4.9%×（1+10%））。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。若你和银行协商按“LPR+加点”转换，2020年将保持利率不变，加点为0.59（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年执行利率是5.39%（4.8%+0.59%）。
而从2021年开始，0.59的这个加点就不会变了，但LPR会变，也就是“一年一变的LPR+不变的0.59”。
LPR怎么变？按照一年一个定价周期的原则，按照2020年12月份的LPR来定。显然，当那时的LPR下降，按揭利率就下降了，反之亦然。
LPR怎么定呢？就是按照MLF来定，而MLF是央行给商业银行借钱的资金成本。说白了，推出LPR，就是为了加强央行对于资金定价的控制，利率是个风筝，而MLF就是央行手中的那根线。
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总之，你不能再选择基准利率了，也不会出现央行调整基准利率，然后你的按揭利率也跟着调整！
为什么呢？因为这个行政色彩浓厚的基准利率，被废掉了。废除基准利率，主要是为了推进利率市场化。现在，除了按揭利率之外，消费贷款、企业贷款的利率，都市场化了，借贷双方自由商定。
之所以，按揭利率还保持管制下的低利率，就在于住房还是个公共品，按揭贷款涉及到广大百姓切身利益，涉及到楼市稳定，涉及到资产价格及金融风险等。总之，按揭利率不能放开，让银行和购房者自由协商。
所以，自2015年10月，4.90%的按揭基准利率一直未变过。但是，这几年利率市场化很快，银行资金来源利率，贷款利率都市场化了。比如，存款被各种各样的理财取代；贷款方面，以大家熟知的消费贷款为例，信用记录、抵押物、收入流水等差异很大，不同的人利率不同。
存量按揭沉淀大量资金，大概有30万亿，占银行贷款的1/5。基准利率不变，按揭贷款的月供就不会变化，但市场利率和银行的资金成本，却在频繁地变化。这样，可能对按揭还款人或银行是不利的，更不利于客观地反映资金的机会成本。所以，必须要让这部分存量贷款利率市场化。
还有一个背景要交代，现在国家一再强调，资金要“脱虚入实”，回归实体经济。也就是说，对于房地产，不再鼓励资金大规模进入了。所以，要驱赶资金进入实体，这就需要有一个政策抓手，可以调整存量房屋持有的成本，让你时时刻刻保持警觉，手上的房子，还值不值得持有？
有什么政策抓手？除了遥遥无期的房产税，按揭贷款利率就是一个有力工具，它可以调整你的持有成本。
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现在，大家关心的是，2020年3月份开始，银行会找我协商。那么，我到底该选择固定利率，还是选择“LPR+加点”？
现在看，估计，大部分百姓不知道，“二选一”该倾向于哪个。这里，首先告诉大家的是，央行一再强调，楼市“稳字当头”，首先是稳预期。国家说了，预期不稳，地价和房价都稳不住。
所以，不管选哪个，至少2020年你的房贷利率不会变。“稳地价、稳房价、稳预期”是长效机制，2021年变化幅度也不会很大，影响很小。比如，2019年11月20日，央行新一期LPR下降5个基点，据统计，2019年11月64个城市平均首套房月供额为5731元，相比10月减少区区31元。
所以，对于按揭贷款200万以下的人来说，选择固定利率，或“LPR+加点”，差别是非常小的。如果你的收入尚可，不必太在意每月多几十、少几十的差异。记住，凡是涉及百姓直接利益的政策，设计上都非常谨慎，绝不会出现选择A和选择B会出现巨大的利益差异的现象。
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不过，业内一边倒地认为，大家应该选择浮动利率，因为央行已经开启降息周期了。而且，楼市开始触及顶部了，管理层对地产下滑的担忧大过上涨，高位不胜寒嘛！所以，才提出“稳地价、稳房价、稳预期”。未来，更多城市，楼市面临下行态势。由此推导，替代基准利率的LPR一定下降。
而且，未来经济将转入高质量增长。资源高投入、货币高发、投资高增长的模式行不通了，未来投资重点在数字化基建，比如5G、物联网、人工智能等，资金密集型的传统基建少了。
同时，老龄化来了，越来越多的人厌恶风险。总之，未来货币需求减少，利率就会大趋势下降。
所以，LPR就会降低。另外，中央经济工作会议说，要疏通货币政策传导途径，降低民企、实体经济融资成本，推出LPR也是为了这个目的。因此，央行此次推出存量房贷定价切换，目的也是以利率下降的预期，激励大家选择“LPR+加点”，为未来通过LPR调控存量房，创造条件。
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观点一边倒，估计，2020年3月启动定价切换时，大多数人会选择“LPR+加点”。不过，也要站在“一城一策”的角度看待。原来，基准利率一样，每个城市按揭基准利率差异不大，只是上浮幅度5%-10%的差异。
以首套房为例，如果选择四大国有银行，全国各地按揭利率的差异也就在5%左右。
因此，全国各地按揭成本差异并不大。但未来，调控要“一城一策”、“一时一策”。仿照西方的做法，利率就是最主要的工具。“LPR+加点”的模式下，央行调控MLF（货币市场化利率），间接调控了LPR（LPR在MLF上加点形成），并最终调控贷款利率。
未来，LPR的模式，就是要做到按揭利率上“一城一策”，创造调控的有效手段。
央行规定首套房、二套房的最低加点数（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个点）；央行各地分支行，再行决定“二次加点数”。所以，这就会出现各个城市按揭利率可能大相径庭的现象。
比如，之前房价上涨较快的宁波，2019年10月首套房和二套房贷在LPR上分别加80点和105个点，月供增幅最大。比如，有12家银行停贷、房贷利率上浮幅度大的合肥，首套房和二套房贷利率在LPR上分别加点103和152。所以，选择“LPR+加点”，并不一定意味着月供就会减少。
另外，2021年有的城市“LPR+加点”可能会下降，有的城市“LPR+加点”可能会明显反弹。关键还在于，所在城市的楼市会如何变化。如果“LPR+加点”下降了，意味着楼市在下行，节约的利息也弥补不了资产的缩水；“LPR+加点”上升了，意味着房价反弹，多交点利息也没啥，毕竟资产增值了。
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最关键的是，你脑子里要有一个清晰的画面。未来，1年期LPR（针对实体经济）会一降再降，5年期的LPR（针对楼市）基本稳定，有的城市会涨、有的城市会下跌。这样，1年期的LPR会与5年期的LPR形成一个“剪刀差”。即便利率大趋势下降，但相对实体经济，楼市的利率上升了。
如果出现这一画面，就意味着，过去那种“不管货币政策如何调整，按揭利率绝对低于实体利率”的不正常现象，将一去不复返了。“利率洼地”消失了，资金还会大规模流入楼市吗？
若资金支持不再了，高房价还能保得住吗？当然，我相信，现阶段国家还是求稳，楼市会有一个托的力量。
但未来呢？真不好说！资金不再大规模流入楼市，房价绝不可能再大涨了，这时候，就要计算持有成本了。
对大多数人来说，房子是最重要、最主要的资产，在家庭中资产中占据80%左右的份额。所以，从基准利率到“LPR+加点”的变换，千万不要只盯着月供是少了几十元，还是多了几十元。要看清楚大势，从资产配置的角度来看待政策，算大账，归拢自己的资产，该抛的就抛、该留的留。