在深圳 首付200万的刚需 房子买哪里回报率最大？

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问：老师你好，一直有在关注你们，很高兴今天终于加入了星球大家庭，想请老师帮忙给些专业 的建议，我今年30，打算2-3年后再要小孩，在深圳龙岗有套房，市值280左右，卖掉后能抵现130左右，手上有现金60万，我现在想卖掉龙岗的房子，加上手上现金一起只有200万左右投资另外一套房产，当然全题是把现有的卖掉，我年薪才20+，想投资为主，只考虑深圳，因为自已判断失误，这套房子买了3年，几乎没有涨，失去了3年的机会成本，所以对这次置换房产我非常的谨慎，一直相信专业的力量，专业的人做专业的事，比如像老师，请问你有什么好的投资推荐呢？

答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。

我们说投资有2种打法：

1.进攻型：例如沙井和光明。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。

2.防守型：例如科技园、前海。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 求稳建议科技园，追求利益最大化建议沙井光明，但是不确定性也比较大。

首先，沙井的行政定位不如光明。一个是区自治，一个是附属街道办，前者区政府大力度支持基建，后者只能是开发商自救。

第二，沙井的产业不如光明。打开地图，沙井更多的是工业区，光明则为工业园，一字之差，却大有不同。工业区多是代加工厂，很难有大量有效购买力，工业园则有自己品牌的大型工厂，办公室管理员都为潜在客户群，所以沙井基本靠南山外溢需求，而光明还可以有自产自销的内生需求。

第三，沙井有太多的毒瘤，民房丛生，虽然沙井有大空港，但是大空港为非滞留型产业，再者空港没有住宅拉动房价也离沙井居住群隔了N栋难拆的民房，城市界面难有大的改观。

第四，光明的利好，13号未来半小时直通当下深圳心脏，最强购买力区域科技园。沙井的利好，海港新城虚头巴脑。 所以，光明这个板块是没有任何问题的，但是具体细化到选筹，涉及价格，楼盘，配套等诸多因素，如果确定了区域，就要横纵向对比光明二手是否值得购买了，如果资金到位，房价上行期，还是不建议等。

短期看，光明地理上是南山后花园（相当于龙华和福田、龙岗和罗湖的关系），13号线是快线且作为南北大动脉（串联东莞五号线、松山湖、凤凰城、留仙洞总部基地、科技园、深圳湾）对光明的未来起到至关重要的作用，观光站到后海可能不要40分钟。 中长期看，深圳会发展成超级大城市，不能以现在的眼光看关外几城（沙井、光明、观澜、大运、坪山），他们的未来不是附庸，不是后花园，而是在产业、商业、教育、医疗等方方面面都独成体系，都是缩小版的市中心，那么这几个片区的核心盘、标杆盘价格到十万甚至以上，我认为不是天方夜谭！

所以对于你们现在的情况，求稳建议入手南山小户型，博收益建议去沙井和光明，关注我们星球内推荐的上车盘。

接下来你需要做的不仅是选对楼盘，更重要的还要开发副业 增加收入。

问：十三老师，世纪春城四期99平复式三房，550万左右，金地梅陇镇89平三房，价格在530左右。五成首付，要求幼儿园，较好的小学，长线投资。老师远哪个楼盘合适？另外有没有推荐的户型？

答：1.金地梅陇镇 严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 2.世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。 这几个盘比较推荐金地梅陇镇 89的3居还不错

问：十三你好，西边太贵所以想问下东边的龙岗布吉的布澜路的尚峰和健康花城怎么样，健康花城跟地铁基本无缝衔接了尚峰也就走一小段路，实地看过地铁14号线已经在修了22年底通车因市区上班这边还近点龙中太远了，特别布澜路以东都是一些厂房加空地感觉以后等地铁起来了这边会不会有发展潜力，这里严格来讲是属于南湾街道办的不属于布吉。谢谢

答：这两个盘属于石芽岭。 布吉是洼地，但石芽岭还可以买一买。 虽然位置和交通一般，但片区面貌还不错，没有布吉那些漫山漫谷的农民房，楼盘也新，跟上大势还是没问题的。

问：十三老师，你好！宝中，碧海，南山经过这一轮都已经涨了一大波了，福田还没有什么涨幅。是入手福田好还是这几个地方好？如果想买这几个地方的房子的话是年前好还是等年后 呢？经过轰动全国的凤凰里事件，调控政策是不是已经在路上了？要不要等一等？

答：很多人因为自己的房子没涨，就认为整个片区都没涨，只是一叶障目罢了。 其实，福田少数优质楼盘已经完成跳涨，涨幅不比宝中和前海小。 比如锦庐花园，三个月前89平三居还是1100万，现在链家只有一套挂盘1400万，还是最便宜的，报1600万的已被下架了。 福田的刚需小户型和学区房都处在上涨通道，我知道的不少楼盘已上涨至少十个点，部分房源一房难求。 不出预料，年后，福田有部分高性价比的刚需两房和三房会完成补涨。 不要认为十三总在说涨，板块轮动和洼地补涨是铁律，从来不以个人意志为转移。

问：老师您好，我目前持有宝中一套花样年两房，现在是不是已经处在高位，需要出手再重新置换吗

答：是高位，问题是你知道卖了置换到哪里吗? 好的筹码，一动不如一静，不要想着从鱼头吃到鱼尾，很容易被鱼刺卡到的。

问：老师，宝中现在还可买吗？投资十自住，未来还有空间吗？

答：你好，感谢赞赏！宝中值得买，长线看涨！ 宝安中心与前海自贸区相连，共享海湾资源；与前海、后海一起组成未来深圳城市主中心之一；拥有接近于福田CBD的商务办公建设体量，以及120万平的商业购物中心；商品房供应量大约在3万-4万户，足矣满足前海的居住需求； 首先，宝中是一整片完整的方形区域，统一规划建设，整个片区的品质感远超临近前海片区；

其次，地铁1号线、11号线及未来的5号线南延线都直接通往宝中；同时，除月亮湾大道外，自贸区预计还会有3条6车道以上的道路与宝中相连；宝中必然是通往自贸区最通畅的区域；通往南山及福田核心区也会比南山临近前海片区有优势； 同时，以规划及目前的建设情况看，前海写字楼最密集、交通最便利、最先建设完成的的片区是桂湾，而桂湾又紧邻宝中，因此，购买力外溢的方向是非常明确的；

最后，宝中的购物娱乐也是遥遥领先，除了深圳单体最大的壹方城购物中心外，未来几年宝中还会有几个大型商圈开业，同时，还有在建的滨海文化公园（被称为”欢乐海岸2.0“） 当然，不得不承认，宝中目前的教育水平相比临近前海片区还是要差一些；但不影响结论，且宝中引入名校也只是时间问题；

因此，宝中才是前海直接利好的板块，也很可能是下一轮最先启动的板块；各路砖家都预测，宝中未来价格能够追平后海、深圳湾； 同时，官方已将“双扩区”的方案上报国务院，如果扩容成功，宝中片区也将正式成为前海的一部分，享受自贸区的政策利好； 那宝中应该投资什么样的标的比较有潜力呢？

根据对深圳购房市场的分析，宝中定位为：中高端改善片区，主要目标为本地二次置业的客户，追求生活品质、以及交通便利、休闲娱乐、教育医疗等配套资源；目标总价在700-1500万之间；（1500万以上的改善客户，目前更多选择后海、深圳湾、红树湾、香蜜湖） 基于以上分析，宝中应该选择品质较好的大花园小区，三房或以上，最好有学区加持；

问：你好，老师！想投资一套房子，价位在600万左右，看了龙华的金地上塘道、华侨城的新浩城花园、还有光明1号等，当然现在也在打新，中海寰宇时代等。您觉得哪个更有升值空间。谢谢

答：你好，纯投资博暴击优先光明。 金地上塘道属于龙华的第三梯队，未来承接福田和北站人口外溢。 侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。 侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。 周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。 投资还是要看大趋势的。 光明自成中心，潜力会更大一些。

问：十三老师您好～ 我是深圳首套房，深圳户口， 在福田看了很久房子， 现在看上碧海红树园的两房， 这个小区您可以给我点建议吗？

答：您好，碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。 缺点：学位一般 自住可入。

问：刚卖了深圳的房子，家庭年收入50万左右，不稳定,另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300万的现金，在百花片区的小户型和梅林梅香学校的学位房之间考虑，有点拿不定主意。买梅林的房子能全家住，压力可能小点，买百花的小户型不能住，还得再租房。我想问下：1、您觉得买哪个片区的房子更合适？2、百花目前小户型650万+了，您认为还有上涨的空间吗？3、什么时候买合适？4、能否做到首付三成?5、今年房价会降吗？我有必要再观望一段时间不？

答：你好，关于如何选学位，分情况，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 百花太贵了，从投资角度是不建议入手的。建议疫情之后淘淘笋，最近有一些急售房源，多关注。 全款抵押可以操作成首付3成。

问：大师你好，我是深户但深圳无房。居住工作都在成都，有套全款房和一套贷款房，月供1万。目前手头有100万，明年10月有笔200万资金到期。今年7月底孩子满18岁有成都购房资格。如果月供达到2.5万，还是可以承受的。从投资角度考虑，我是等明年资金充裕了投资深圳，还是在成都或者重庆等二线城市购房。对于这两个二线城市你认为投资潜力如何？对于我这种情况，您有什么建议。我记得你说过新房会有几年洗盘期，是说从投资角度看新盘不如二手房吗还是我理解的不对。

答：给在二三线工作和生活的朋友一点建议。 这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。 那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。

为什么? 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。 这个时候，最需要解决的问题是什么？ 就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。 所以在深圳和成都重庆之间选择，支持你买深圳。不仅为了资产升值，也为了下一代。何况你在成都已经有仓位了，把大资金用在深圳，未来成都可以考虑出手一套全款房做裂变。 新盘和二手房重点还是看价格，如果限价新盘，价格低于周边二手房价格，是可以买的。 感谢赞赏！

问：想做3-5年的投资，不自住。龙华金亨利首府80多平，总价不到800万，现在还可以买入吗？买房资金主要是想以抵押一套房贷款

答：你好，金亨利可以买！ 学位、户型、地段都过得去，增值潜力也不错

问：星主，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢？谢谢。

答：深圳不是北上广，没有大量土著，来的都是住惯了大房子新房子的“北方人”，老破小无人接盘，并且中心在迁移，人们并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散，去选择更新的品质更好的房子，深圳的城市扩张还没有结束，现在不适合买老破小。 另外博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。

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