深圳刚需现状：打新好 还是买二手好？

以下来自“深圳十三房”微信公众号粉丝提问精选

问：您好，是这样，我们福田区有两套学位房，准备拿出一套（50平，荔园小学+红岭中学的学位，目前可以800万出手，已经有好几个买家有意向签合同）腾名额置换一个改善型的房子。可是现在到处都要摇号，我们不敢把这个房子出了，因为需要等两个月或更长时间才能拿到款，怕到时摇不到合适的房子或两个月后房子涨价了。可是不出手却又没名额。1.请问现在把这套房子卖了好还是继续等到过完年再卖好。或者有没有办法等摇到号再签旧房子的买卖合同 2.请问总价1000-1200， 区域不限，改善住宅+投资保值，有哪些区域或楼盘可以推荐。3. 请问打新好还是买次新好。非常感谢！

答：1.不知道你们两套欠款多少，如果不多的话，是可以夫妻间腾挪下，然后打新再卖。学位房，在深圳是永不凋零的产品，上行期先买再卖是最稳妥的方式，但是操作起来会比较极端，也不太知道你们能否接受，凡事皆有代价，至于具体操作方式，可以详见知识星球内部分享。

2. 下半年是打新为主流，虽然僧多粥少，虽然常常只是陪跑常常只能做分母，可是不尝试怎么知道自己成不了分子，尽力了才不会遗憾。目前1000以上的成交比较少，没有跌也没涨，可以把新房的风景看遍，再回到二手市场也来得及。

3.买新房好还是二手好，其实都没有定论的，关键看价格。

问：十三老师好，首房首贷，首付40万，总价130万，选择深圳的小一居还是惠州龙光城的两居或小三居，现在在北京，打算以后去深圳发展，我程序员，对象学的药学，现在医院工作，考虑自住加投资，想听听老师的意见。

答：感谢付费咨询，这是个让人好焦虑的问题。 我很想说买深圳小一居，但40万的首付让我无从选筹；我想说自住就买龙光城，但看你和你对象的专业，工作的地方大概率也是也住不进龙光城的。 惠州房价眼看离深圳越来越远，第一套买在惠州，第二套想再置换深圳很难了。 如果坚持要上车，如果月供能力OK，试试低首付吧，尽量撬起总价更高一点的深圳房子，具体咨询十三和十三。

问：千老师，朋友预算300万左右，纯投资，中海康城花园 和振业峦山谷，坪山的东城国际，持3年的话 哪个更有潜力？

答：片区增量+地铁，康城两房=东城国际>峦山谷 峦山谷，说出来会伤@秋雨 的心，乱七八糟的户型太多了，导致放盘的人也多，卖的人一多，就拉不上价。

问：十三老师好，子弹200，投资为主，深圳上车晚了，看好的龙华无奈大涨。投资您给点建议呗，谢谢 1.追高龙华小户型 2.先上车买龙岗等低价区 3.燕郊现在能入手新房，2.4w高端盘，但是新盘下证后5年才能卖，大概7年卖 4.投cq或者sy 麻烦老师了

答：1、5-600万总价，追高龙华小户型或者埋伏龙岗等涨幅都可行，不过我们确实还有更好的投资片区和产品，但不能在星球公布，否则很快就不是洼地了。 2、北三县近期顶不住了，偷偷放松了限购，有一个月北京社保就能买房，燕郊两万多，大厂一万多，我觉得纯投资可以买，但北三是风口上的猪，风不够大吹不起来，买了要有先被埋两年的心理准备。 3、水库最近在狂炒重庆，讲真我不看好，重庆横盘七八年才勉强翻了一倍，18年初刚走完上轮行情，这才两年就想重演奇迹，十五万套二手加上漫山漫谷的新盘，准备靠几千库友去拯救?这难度系数堪比拯救大兵瑞恩。

问：十三房老师您好，我准备把手上福田的一套房卖掉，扣除贷款后大概有700万左右，然后想换到南山买一套学区房，预算在1200-1300左右，准备2023年使用初中学位。目前比较关注南二外的海洋之心和南外文华的科苑学里，但是海洋之心户型比较差，科苑学里那一带又偏老，我又比较纠结。请问这两个您更推荐哪个呢？如果您有更好的推荐也希望您告知，谢谢了！

答：你好，海洋之心，位于后海地铁2号线距离1000米，周边配套商业成熟，和其他另外四个带北师大附小和南二外海德初中的小区称为五小，跟带海德小初九年的三大对应，他们的学位价值已经体现在房价中，从片区学校规划来看学位的稳定和确定性，是没有问题的。 这2个楼盘对比优先科苑学里。 选对板块后再选择楼盘，户型对房价的影响不算太大。

问：十三老师好！举手提问！我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

答：华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

问：1.老师您好，刚需置换。已经卖掉在福永时代景苑的两房，因为在南山工作，想换到南山来，预算600以内三房，带老人居住，请问老师买哪里能符合自住和投资呢？ 2.最近在看荔园大厦，您建议如何？ 3.周边时代骄子，康乐大厦，仓前锦福苑，荔园大厦，您认为哪个盘日后涨幅会大？

答：荔园大厦都是符合你的自住需求的小三房产品，但也是所谓的港式老塔楼，投资的话是确定跑输大市的，你如果能接受，为了家庭自住是可以买的。 这几个盘流动性最好的是时代骄子，其次是康乐大厦。

问：你好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法谢谢。

答：这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。 来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

问：你好，请问这两天看到一套想下定金了，但是户口在下个月中旬才能迁到深圳，这样会不会有什么问题？

答：全日制的话，可以，证书类或者调档的得悠着点，合同尽量约定两个月后做监管，同时把你的情况和入户中介说

问：鸿荣源尚峻这个楼盘怎么样

答：尚峻的产品定位只是刚需三房四房，只不过比和平里新一点而已，地段和学区是一致的，将来价格会趋同，甚至涨幅还不如和平里（距离学校地铁更近）。

问：老师你好 我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，老师推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

答：梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送 星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

问：赤湾学校确定了吗

答：赤湾被南二外，从年头传到了年尾都还只是个传说，即便尘埃落定，到处都打着名校旗帜的今天，突出重围的概率又有多大。

问：大师您好。我夫妻二人工作均在关内，现手头上有龙岗南联地铁口86平估计360万左右的房产月供还剩60万左右，租出去了。现在住关内单位房子，孩子刚出生得考虑学位了。近期蠢蠢欲动想卖掉龙岗的加上手头上的200万置换福田南山有较好学位的三房。这个时机合适吗？我是先看房好还是先卖房等一手楼盘？我这个情况应该只能五成首付，计划月供不超过2万，最高看到多贵的房子？有合适的楼盘吗？

答：我先帮你算笔帐，龙岗的房子卖掉还有300万，加上手头200万有500万，首付五成本可以买到1000万的房子。 但你希望月供不高于2万，贷款额不高于350，那就只能买800万左右的房子。 800万想在福田南山买套学位中上的三房，有点困难，一定要牺牲掉一些东西，或者楼龄，或者品质，或者降低对学位的预期。 目前的情况，你如果先卖后买，而且是卖龙岗换南山或福田，踏空的概率不低，会付出更高的换房成本。 要想稳妥操作，就要放盘看房同步进行，把买入和卖出的节点尽量控制在两个月之内，避免踏空风险。

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