大V纷纷推荐的珠海 我为什么不看好？

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提问：新人首问。你好！我和老公在长春工作居住，有一套140平住宅，公积金贷款（快到期，可以提前还），一套公寓（目前有租约，四年后可卖）。孩子年底本科留学毕业，2022年6月硕士留学毕业，营养健康方向，极大可能会去一线城市（头几年去那工作，但是不一定就定居一线）。目前可用资金100W。年收入50W。想问几个问题。1、前一阵看了珠海的推房会，还有最近珠海资讯又是和广深港澳交通连接，又是人口不断流入，还有大企业落户等，感觉大有发展。如果有发展，孩子可以去那工作生活。值得去那买房吗？如果值得有推荐区域或楼盘吗？。2、如果等孩子毕业后去哪个城市，我们再决定在哪里买房，估计得三四年之后。那这几年我们可以买房投资吗？沈阳或长春有适合的回报率较高的楼盘吗？期待回答，非常感谢！

回答：你好，珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。

内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里，金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有一个中央管辖的横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，（后面两个说起来都有点尴尬），一般只记得的是深圳特区，大湾区规划、自贸区受益最大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。

珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，如果是自住可以在生活半径附近入手。如果是投资考虑，深圳和广州都是更好的城市。

全国做房产的号都在炒作珠海，都在组织看房团，不就因为可以搞定限购问题吗？问题是，不是光搞定限购就有大价值的。产业，人口，货币，土地供应，难道不需要通盘考虑吗？无论媒体炒的再热，我们不凑这个热闹。

资产配置方面，建议开发广州的房票，现在广州是最佳进场时机。公寓也可以考虑出手，置换二线城市，沈阳和武汉都是比长春更好的选择。

投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

问：您好，十三房，深圳户口，深圳无房，现预计首付350-400，在深圳买一套。广州有几套，有多套贷款记录，但贷款都已结清。您的建议是买哪里？以投资为主。几年后才会考虑自住。

答：感谢付费咨询。 首套非首贷五成首付，总预算700-800万，这个资金量，纯投资还是一路向西。 前海宝中都是优选，但宝中以大户型为主，前海价位已高，这个总价买三房略嫌捉襟见肘，需要精细化选筹。

问：您好，老师，想问一下深圳的坪山有发展潜力吗，投资的话，适合吗？我入户深圳买房的话，首付需要一半，如果现有不到170万的话，买小一点的房子投资哪更好呢？

答：在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，私以为东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+六馆一城+品牌社区+未来45分钟通勤圈快速地铁口的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳是绝无仅有的吧。 下面这个图就是来自被diss被遗忘的坪山沙湖片区，已经愈发现代化了，不管那些高楼林立的写字楼会不会空置，至少气势是上来了。

问：你好 ，最近想选择西丽御景峯的公寓，116平，也是70年产权，即买即交楼，前景怎么样，过几年我要是换房子好出手吗？或者买坪山恒大城。虽然远，但是过几年公司要搬家过去。谢谢

答：第一，有名额先买住宅。高端公寓多是用来消费享受的，往往拥有稀缺不可复制的景观资源，所以会有一个圈层效用，放盘少。其他公寓买来还是为了增值的，最后都会抛盘，而公寓已是新房标配，又没有教育这个附加价值，供大过于求，御景峯那个位置，很难高端起来，未来流动性堪忧。 第二，御景峯的公寓怎么也要六七百万了吧，用来买三百来万的恒大城，有点大“财”小用。

问：楼主 ，本人女，买房为投资7成，自用3成，深户首房首贷，预算500万，目前有三个选择，一是龙华龙悦居四期，看深外龙华成绩，一个是保税区福外南两房，还有就是坂田南一手新房，单价低，面积大。现在不知道怎么选择。之前打听到深外龙华由于生源比较杂，听说成绩没有很突出，不知道现在进入会不会泡沫，福外南也是这几个月涨了20%-30%，这几年不确定还有没有空间，害怕进入站岗。坂田南的话算是普涨，但是不不知道能不能跑赢大势。如果楼主觉得有合适小区，请推荐。

答：你好，感谢赞赏！ 深外龙综合来看肯定不如深高北。 成绩问题不大的，深外完全有“能力”让它的成绩很好。 龙华的学校普遍一般，这个学校成为龙华第二水到渠成。 抛开学位因素，深圳北站未来的发展也比保税区和坂田更好。 纯投资，总价500万，不考虑学位 更看好碧海板块。

问：十三你好，我发现诺德国际目前80平左右的三房成交单价比48平的一房成交单价便宜7000左右一平，但两年前三房比一房单价要贵7000一平，现在80平的三房是否会有补涨？个人认为诺德不算顶级学位，而且这几年学位并未变好，小户型大多朝月亮湾大道，溢价不应该这么多。

答：首先，诺德48平是小两房不是一房。 两年前80平比48平单价贵不假，可现在情势已经变了，前海越来越贵，投资客越来越多，48平小两房因为稀缺和低总价，轻松跑赢80平三房。 至于你认为的80平补涨，有点想当然了。 目前48平挂盘价已冲到530，明显炒作过度已经飘了，加上南山490的豪宅生死线，在我看来，短期内不是80平补涨的问题，而是48平回调的问题。

问：你好，目前有房贷，5月开始在深圳买了社保，还没入深户，想问一下，长沙有套全款的2房，市场价80万左右，是持有还是卖了入深户加点钱买个一房。

答：长沙严控，每年最多只让涨10%，深圳灵活很多。 但我一般不劝人卖房。

问：老师你好！想了解下前海南和前海北的楼市有什么主要差异，后续的发展趋势会有什么不同？前海北有哪些值得关注的楼盘？感谢解惑

答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的，但也不能无脑入手。 前海北一直比较冷（相对），学位、楼龄、户型（套内面积）、片区环境是主要因素。 投资我更倾向于前海南。

问：十三好 龙岗宝荷片区未来前景如何？该片区农民房少，旧改推进快，产业丰富，14号线开通后会激活这个片区吗？ 谢谢！

答：感谢付费提问 龙岗宝荷坚定看好，我去坪山的路上多次经过宝荷、宝龙工业区，这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快，也是大量开发商关注的板块，再加上地铁14号线快线3年后通车，这里的涨幅也许会高出很多人的想象。

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