2019年福州楼市总结和2022年上半年展望 库存大积压 还有阳春吗
2019年福州楼市用一句话简要概括就是：价格平稳下跌，成交量冰火两重天。上半年成交量回暖，出现“小阳春”的景象，主要体现在二手房成交量的上涨。但是，由于购买力的逐步减少，价格并未随着成交量的回暖而上涨。下半年福州楼市再度出现“价量齐跌”的景象，继2018年下半年以后开启“二次下行”，此时便打破了许多人的楼市幻梦。
众所周知，在前十几年的楼市黄金期里，福州房价是涨几年跌一年，典型的楼市寒冬分别在2008年和2014年经历过两次，但是最多也就是跌了一年便重回上升轨道。而2019年则不然，当2018年下半年福州楼市瞬间过冬，价量大幅下跌之后，2019年上半年的小阳春给盼房价涨的人以希望，认为按照以往的经验，房价又会重回上升通道。然而和往年不同的是，这次小阳春量涨而价不涨，而且持续时间过于短暂。
于是，2019年下半年，刚刚回暖了几个月的楼市便再次入冬，此时我们发现，自2018年下半年以来，这一轮下跌已经持续了一年以上，这一轮下跌打破了以往跌一年涨几年的神话，更何况多年来从未经历过“二次下行”的景象。实际上借用一个股市术语来形容，这叫“破位下跌”，击穿前期低点之后的下行便失去了支撑，以往熟悉的涨跌节奏就不存在了。
其实2019年上半年的小阳春的形成主要有两个原因。原因之一在于2018年下半年的楼市急速冰冻，观望情绪瞬间爆发，从而积压了不少购房需求。原因之二在于2018年是拆迁安置货币补偿史上最高的一年，大量拆迁户拿到现金急需购房，从而补充了市场购买力。这两点原因综合作用之下撑起了上半年的成交量。
而今年第三季度以来的“二次下行”主要有两个方面的表现：
一方面是二手房大量降价抛售，不少房东选择了面对现实，直降二三十万的房源屡见不鲜，“以价换量”之下使得二手房成交量虽然不复上半年的风采，但是也没有过多下滑。总体来说还是保持着一定的成交量。
之所以会出现这种现象，是因为“二次下行”之后大批房东的心里预期发生改变，去年楼市急速冷冻，尽管瞬间大跌但是还有不少人仍然抱有一些念想，而今年则是慢慢降温，犹如温水煮青蛙。这时候，看不到希望的房东们开始降价求售了。尤其是2018年还未拿到产权证，想卖而不能，只能眼巴巴看着房价下跌的房东们，如今拿到产权证之后哪怕未满两年也急着大量抛盘。
另一方面是新房库存的大量积压。福州市不动产登记和交易中心官博在12月31日上午发布了2019年的最后一条统计数据：“截止至2019年12月30日下午17:00，福州市区可售商品住宅楼盘共1257个，住宅套数40108套，住宅面积396.2万平方米。”而我们回首2018年底，当时发布的一则数据是：“截止至2018年12月2日下午17:00，我市市区可售商品住宅楼盘共1779个，住宅套数22219套，住宅面积262.27万平方米。”
也就是说，短短一年时间，福州五区的商品住宅库存增加了17889套，133.93万平方米，这是何等惊人的数字。按照2019年前三季度福州五区月均2344套、23.9万方的商品住宅网签量测算，如今的去化周期大约是17个月。由此可见，当去库存戛然而止之后，商品房库存量便迅速反弹。
除了商品房库存之外，二手房库存也在迅速增加，虽然具体数据没有官方发布，但是通过对晚上灯光数量的观察便可大致看出哪些小区空置率高。我们发现在福州近郊、远郊的奥体、东区、城南、东江滨、闽侯各镇等等众多近年建设的新城区中，有不少房屋是常年空置的，了解二手房信息时也会发现很多郊区楼盘哪怕交房多年依然有大量毛坯房在售。
举个例子来看，近日有网友在福州12345上咨询闽侯南通泰禾首府入住户数有多少。闽侯县住建局答复：“经了解，泰禾首府共1476户业主，目前已入住715户业主。”这个楼盘销售期在2013-2014年，2015年竣工。到现在已经接近五年时间，居然入住率连一半也不到。即使是已经入住的，也未必都已装修好有人住，这就可以理解为何该小区挂牌出售的房源大量是毛坯房了。福州郊区这种空置率居高不下的楼盘非常多，往往离主城区越远空置率越高，这就是肉眼看得到的二手房库存量。
另外，根据安居客数据显示，截止2019年12月31日，该网站上福州的安选房源数量是97779套，而在11月中旬，这个数字大约只有8万套。一个多月之后已经逼近10万套，显然在年底前的这段时间，大量房东抛盘之下，二手房的库存更是显著增加。
并且我们必须要清醒意识到：当前的这个库存量，还是在近两年出让的大部分地块还未领预售证的情况下所积累下来的。尤其是2019年福州四城区土拍四千多亩，可建住宅529万方，想象一下未来两三年内这些房子大量入市的场景，那个数据太美我不敢看。
2019年上半年的小阳春结束之后，除了个别定价合理的楼盘之外，大部分新盘如今销售十分困难，尽管用尽浑身解数，花费巨额广告费，但是购房人依然不买账。即使不少楼盘已经开始打折降价，无奈地价过高，不可能像成本低廉的二手房东们那般干脆。正可谓：当年勇夺地王“豪气干云”，如今亏本卖房“暗自垂泪”。而对于新盘来说雪上加霜的是，二手房还在不断侵蚀着一手房的市场份额，如今开发商们和二手房东们是最直接的竞争对手，然而不少开发商却只能眼巴巴看着大量客源被竞争对手们所抢走。
那么，此时大家很想知道的是，2020年上半年是否还会有楼市小阳春呢？
一般说来，上半年由于招生入学因素和春节返乡行情的存在，往往二手房成交量会比下半年更高一些。但是，2019年上半年之所以称之为“小阳春”，实际上是2018年下半年楼市寒冬衬托的功劳，倘若2018年下半年的成交量没有跌得那么凄惨，来年的小阳春也不会显得特别暖。
而2019年下半年在降价换量的情况下，二手房成交量并没有大幅下跌，也就不存在如此强烈的对比。因此，和2018年的瞬间冰冻、大幅急跌不同，2019年的下跌在“稳地价、稳房价”的目标之下，呈现缓慢下跌的态势。这样一来，2020年上半年预计依然延续今年下半年的这种平稳下降的趋势，没有强烈的对比，自然也无所谓小阳春。
除此之外，明年已经确定开始执行的“多校划片”试点，以及很可能开始执行的民办初中100%摇号录取也会给学区房成交季带来一定的影响。毕竟如今摆在眼前的选项增多，再目睹着这两年学区房价格的盛极而衰，家底不是特别厚的人此时还是会掂量掂量，在教育公平化的大趋势下，赌上自己全部的身家性命去换一套老旧学区房是否值得。
需要注意的是，虽然如今的“二次下行”没有再次断崖下跌，而只是平稳下降。然而我们要清楚看到这是在2018年下半年“一次下行”的基础上的再次下跌，跌幅在持续扩大，并且看不到回归高点的希望，这就让很多人顶不住了。不少在“一次下行”时期尽管“有价无市”但报价死不松口的小区，如今在“二次下行”时期挂牌价格也纷纷大幅下调。
与此同时，2019年下半年以来旧改政策也发生了重大转折，高额货币补偿成为历史，货币补偿比例和补偿标准大幅下调，失去了大把挥舞着现金的拆迁户之后，楼市本就所剩不足的购买力又被釜底抽薪。
一是购买力持续减少，二是商品房库存大量积压，三是土拍数量前所未有。这三方面因素综合作用之下，就给未来两三年的楼市运行埋下了看得到的伏笔。试想，当两三年之后，这两年土拍地块建设的天量安商房陆续建成，前些年旧改建设的大批量安置房纷纷办证，届时会有多少房源涌入二手房市场，届时楼市的库存将会是怎样的一番景象？很多人期待着房价的“V”字型反转，实际上这两年来我们看到房价走着“L”字型的轨迹。
考虑到仍有不少选择货币补偿的拆迁户尚未拿到全额补偿款，预计明年上半年还会有一些拆迁户陆续分批拿到现金，楼市购买力还能有一定补充，在降价之下成交量还能有所依托。因此，如今对于卖房人来说，虽然远比不上两年前的最高点，但此时依然是卖房变现的时机，只要价格厚道，还是能够顺利套现离场。
对于开发商、房产中介以及这个行业的众多公司而言，恐怕今年还是先“活下去”再说。毕竟2019年已经有不少房企和中介破产或者濒临破产，其中也不乏当年叱咤风云的大型品牌房企。这两年来的现实狠狠地打了房托们两记耳光，诸如“大公司不会倒，开发商眼光比你好，开发商不会亏本卖”这些前两年盛行的楼市谬论，如今已经逐渐不再有人提起，就算他们继续整天把这些话挂在嘴边也没有意义，此时还有谁会相信。
而对于刚需购房人来说，如果不着急可以耐心等待更好的时机，如果实在着急买房，可以选择价格已经大幅回落的房源入手。例如那些单价已经跌到1.5万甚至更低的房源，今后即使再跌你的损失也有限，至少心理上也容易接受，不至于像在“8848”时入场接盘那般痛苦。至于如今滞销已久的那些新盘，如果没有大幅降价，依然是看都不用看了。
最后，对于不差钱的土豪们，如果你们信仰“只买贵的、不买对的”，买房不在乎亏不亏，笔者仍然希望你们在新的一年里能够大力支持福州市属国企，优先购买本市国企开发项目，毕竟如今刚需购买力持续下滑，福州城建需要用钱的地方又很多，还是要指望着你们的卓越贡献了。