售楼员自家门前公开维权 背后竟扯上“三角债”

9月8日，本台接到市民爆料，说位于溧水的蔚蓝郡售楼处门口有人在公开维权，维权人身份比较特殊，“是为这个楼盘卖房子的人”。

对于楼盘而言，购房因房屋质量维权、民工因工资拖欠维权常见诸媒体，销售员在自己所销售的楼盘前为自己维权，还比较罕见。

调查发现，此次蔚蓝郡维权事件的根源是开发公司拖欠销售代理公司的款项，而由此形成的一系列“三角债”。在疫情之后、经济亟待复舒的大背景之下，个别大企业能否守约，正在影响着部分中小企业的生存与发展。

愉快的开局

蔚蓝郡位于南京市溧水区机场路48号，开发商为南京卓景置业有限公司（下文称“卓景置业”）。工商的相关信息显示，卓景置业的大股东为上海盈曙贸易有限公司，上海盈曙贸易有限公司则是卓越置业集团有限公司的全资子公司。

在采访过程中，多位相关人士透露，虽然卓景置业还有其他股东的存在，但是“实际操盘的是卓越置业”。

2019年10月份，南通新润居房地产经纪有限公司（以下简称“南通新润居”）得知蔚蓝郡的商铺正在寻找销售代理合作方，于是参与到此次竞标活动中来。

南通新润居具体负责蔚蓝郡项目的孙先生回忆说，他们在和卓越置业接触前，对项目进行了认真的调研，“蔚蓝郡项目的商铺销售有一定难度，但是作为我们公司进入南京的第一个项目，我们还是决定抓住机会”。

经过技术标、商务标等几轮提报，南通新润居赢得了此次合作机会。2020年2月12日，双方正式签署了合作协议，从3月10日起，南通新润居正式代理蔚蓝郡的商铺销售。根据协议，2020年6月1日为项目“预计首次开盘日”，开盘前，每个月卓景方面向南通新润居支付16万元的服务费。如果6月1日如期开盘，之前的服务费在未来佣金中扣除；如果因甲方原因延期开盘，卓景方面需继续支付每个月16万元的服务费，并且6月10日以后的服务费不予以返还。

正是这样的约定，让孙先生觉得“这个项目是可以做的，因为有基础保障”。

尴尬的现状

可惜，协议上的斟酌考量敌不过现实的无奈。

3月份，南通新润居从南通调来团队，入驻蔚蓝郡现场，并进行一系列准备工作。“我们安排渠道团队到周边地区进行拓客，还对项目现场的动线、包装提出了新的建议。”孙先生说，他们的的建议得到了甲方的认可，相关调整也按照他们的建议执行了。

到了4月10日，南通新润居没有等来第一笔服务费，5月10日依然没有，6月10日还是没有。“每次催款，甲方总是回复说，在走流程，或者过两天就打，从来没有说过因为工作不满意，才拒绝支付服务费”，孙先生说。

6月21日，南通新润居向卓景置业发出《催款函》，要求其支付3个月共48万元的服务费。

催款函发出后，没有等到服务费，却在6月30日等来了一张卓景置业发出的《催告函》。在这张《催告函》中，卓景置业向南通新润居提出了四点工作改进要求，却没有提及服务费支付的问题。南通新润居随后就《催告函》又作了复函，就四点要求改进的工作作出了详细回应。

7月1日和7月29日，南通新润居两次收到卓景置业支付的共计32万元的费用。在孙先生看来，这是甲方补上3、4月份服务费的费用。可惜，“人道主义的支持”只有这32万元，后续的“支持”没有能跟上。南通新润居方面在南京的工作举步维艰，部分渠道和销售的同事因开盘无望而离职。到了9月份，南通新润居已经无法支付供应商货款及部分员工的工资。

9月10日，记者来到蔚蓝郡现场了解情况，在商铺售楼处内，发现有两名冒着大雨来到现场的“讨债人”。据他们自己讲，他们是为南通新润居提供活动礼品的供应商，一直没有拿到货款，上门来要钱的。

随后记者找到卓景置业负责与南通新润居对接的张先生，对于于支付给南通新润居的32万元，他明确表示这是“公司出于人道主义原因，给合作方的支持”。对于为什么不支付合同中约定的服务费，张先生没有正面回应，只是说：对方可以走司法途径。

一个看似开局还不错的合作，变成了一个“三角债”关系。

难解的僵局

吊诡的是，采访过程中甲乙双方对于服务费的事情态度都很明确，甲方卓景置业拒绝支付，乙方南通新润居坚决讨薪；对于是否考虑现在就结束合作，双方均表示犹豫不决。

从南通新润居的角度来看，前期人员和资金投入已经发生，服务费却遥遥无期，此时撤场损失较大。对于卓景置业来说，此时找谁来接下其商铺销售代理的工作，也是一个问题。

据了解，蔚蓝郡的商铺被包装成为“蔚蓝荟”进行推广，南通新润居在竞标时就提出除了销售商铺，还将利用自身优势参与到商铺的招商运营的工作中。一位熟悉商铺销售的业内人士表示，商铺能否卖出去，在销售阶段就要有运营的思路参与其中，“脱离了运营，只是卖铺子，考虑到地段因素，除了有很好的商务条件，很少有公司愿意接手的”。

记者带着相关的合作协议复印件找到江苏中舜律师事务所主任律师钱亚飞，请他从法律层面分析一下卓景置业拒绝支付服务费可能存在的合理性。

钱亚飞律师在认真阅读了双方合作协议之后，给出了明确的个人看法，“根据双方协议，甲方应该按照约定向乙方支付合作期间的服务费”。

钱亚飞律师解释说，目前双方的来往文件、沟通记录表明，双方的合作关系客观存在，双方对于未能开盘销售情况下的费用支付标准有明确约定；双方协议中对于甲方卓景置业对于乙方南通新润居的服务工作不满意进而行使合同约定解除权的前提是在开盘销售后，不能开盘销售的原因不可归责于南通新润居，所以说卓景置业以不满意南通新润居工作为由拒绝支付款项，没有合同依据。

沉重的思考

蔚蓝郡操盘企业为卓越集团，其官网内容显示，卓越集团“中国TOP30的大型房地产企业”，旗下南京公司在今年6月23日还以15.7个亿拿下来江北核心区的新地块。

理论上，卓越集团这样一家大型房企怎么也不会缺每个月16万元的服务费用，有些负责人对于合作供应商的轻视以及契约精神的缺失或许才是根本原因。

对于拒付服务费一事，卓景置业的对接人张先生表示，“对方可以走司法途径解决”。作为法律专业人士，钱亚飞律师认为司法途径是法治社会维护公平公正的底线保证，自然人或法人应该把契约精神作为自身的更高行事标准，而不是简单粗暴地迫使合同合作方走司法途径维权，我们都应当珍惜宝贵的司法资源。

难以想象，一个每天都和若干客户及供应商签署合作协议的企业，所签订的协议不去遵守，客户或合作方必须靠“打官司”来维护正当权益，会是一个什么场景？这家企业又是一个什么形象？

相对于卓越集团，南通新润居是一家小型销售代理公司。面对实力比自己强大很多的合作方，付款上的“拖”对于南通新润居无疑是致命的。卓景置业方面为什么不能痛痛快快地给合作方一个说法呢？哪怕是一纸解约通知。